* 인수액 50,000,000원은 예상배당상 가정입니다. 임차인이 신고한 104호와 경매대상 201호의 관계가 확인되지 않아 실제 매수인 인수액으로 확정할 수 없습니다. 인수가 발생하지 않는 경우 낙찰가 657,000,000원 기준의 취득금액은 657,000,000원이며, 취득세·부대비용 등은 별도입니다.

의정부지방법원 2026타경193. 경기도 양주시 고암동 화합로 1485 소재 근린생활시설의 2층 201호입니다. 공유자 마형석·최성수가 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있으며, 광주새마을금고가 2022년 설정한 두 건의 근저당권을 바탕으로 임의경매가 진행되고 있습니다. 두 근저당권의 채권최고액 합계는 4,200,000,000원으로, 이 경매물건의 감정가인 657,000,000원을 크게 웃돕니다.

다만 담보채권액이 크다는 사실 자체가 매수인의 채무 인수를 뜻하지는 않습니다. 말소기준인 광주새마을금고의 선순위 근저당권과 후순위 근저당권은 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 더 중요한 문제는 별도로 있습니다. 104호 임차인의 보증금이 201호에 귀속되는지, 그리고 실제 매수하게 되는 전유부분과 대지권이 무엇인지가 명확해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인 귀속은 별도 확인

권리구조에서 말소기준은 2022.04.08 설정된 광주새마을금고의 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 1,540,000,000원이며 공동담보목록은 제2020-711호입니다. 같은 날짜에 설정된 을구 2번 근저당권도 채권최고액 2,660,000,000원으로, 공동담보목록 제2022-356호가 기재되어 있습니다.

두 근저당권은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 2026.04.20 기입된 임의경매개시결정 역시 매각 후 정리되는 권리입니다. 따라서 이 근저당권들의 미변제 잔액이 매수인에게 그대로 이전되지는 않습니다. 그러나 매각으로 말소되는 등기상 담보권과, 대항력 있는 임차보증금의 인수 여부는 별개입니다.

② 임차인 분석 — 104호의 보증금을 201호가 인수하는가?

현황조사에서 확인되는 실제 임차인은 김성희 1명입니다. 전입신고일은 2022.04.04로, 말소기준권리 설정일인 2022.04.08보다 빠릅니다. 보증금은 50,000,000원, 월차임은 2,700,000원입니다. 다만 가장 중요한 차이가 있습니다. 김성희의 조사상 점유부분은 104호이고, 본 경매대상은 201호입니다.

실제 조사된 임차인 1명이며 보증기관 대위·승계 신고는 아닙니다. 201호 자체에 대한 임대차관계는 확인되지 않았습니다.

한편 임차인 김성희의 전입일은 말소기준권리보다 앞서므로, 104호에 관한 대항력이 있다는 조사 결과는 중요한 확인 대상입니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 예상배당에서는 우선변제권 없이 보증금이 전액 인수되는 경우로 계산되어 있지만, 그 계산만으로 201호 매수인의 법적 인수 의무가 확정되는 것은 아닙니다.

③ 면적과 대지권 — 등기 정리가 필요한 물건

매각물건명세서 비고와 감정평가 내용에서 주목해야 할 사항은 2022.03.31 전유부분의 분할·합병에 따른 면적 변경입니다. 201호와 202호의 면적이 변경되었으나, 등기사항전부증명서와 집합건축물대장의 면적이 일치하지 않습니다.

감정평가는 집합건축물대장상의 변경 면적을 기준으로 이루어진 것으로 기재되어 있습니다. 즉, 감정가격을 평가한 면적과 현재 등기상 전유면적이 서로 다릅니다. 이 차이는 매수인의 소유권 취득 범위, 등기 정리 절차, 향후 담보대출 및 처분 과정에 영향을 줄 수 있어 단순한 표기상의 문제로 취급하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 657,000,000원 가정)

집행비용 8,970,000원, 근저당권자 배당 648,030,000원으로 매각대금 657,000,000원이 전액 배분됩니다. 임차보증금 50,000,000원은 매각대금 배분액에 포함되지 않는 별도의 인수 가정이며, 104호와 201호의 관계 확인이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영된 추정치입니다.

매각대금 대부분이 선순위 근저당권자인 광주새마을금고에 배당됩니다. 을구 1번 근저당권은 채권최고액에 못 미치는 일부 금액만 배당되고, 을구 2번 근저당권에는 배당액이 없습니다. 전체 담보채권최고액 4,200,000,000원을 기준으로 보면 3,551,970,000원이 미배당으로 계산됩니다.

이 미배당은 담보권자의 채권 회수 부족을 나타내는 수치이지, 그 금액이 낙찰자의 별도 채무가 된다는 의미는 아닙니다. 매수인 입장에서는 근저당 채무보다 실제 소멸하지 않는 임차권이나 기타 권리의 존재를 확인하는 것이 중요합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수금은 구분

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 657,000,000원입니다. 제공된 회차별 시나리오에 따라 1회 유찰 시 525,600,000원, 2회 유찰 시 420,480,000원을 가정할 수 있습니다. 그러나 이 금액들이 시장가치보다 저렴하다는 근거는 없습니다. 근린시설 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 시세 대비 할인율은 산정할 수 없습니다.

실질취득액은 매 회차 매각가에 임차보증금 50,000,000원을 전액 인수한다고 가정한 단순 합계입니다. 실제 201호의 인수 의무가 확인되지 않았으므로 확정 취득액이 아닙니다. 향후 매각조건과 법원의 최저매각가격도 반드시 재확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 입지. 양주시 고암동 덕정고등학교 북측 도로 건너편에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설, 의료시설, 아파트단지, 학교 등이 혼재합니다. 감정평가상 상가로서의 입지조건 및 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북서측 근거리에 지하철 1호선 덕정역이 위치하며, 전반적인 교통상태는 무난한 것으로 조사되었습니다.
• 도로 접근성. 남서측으로 폭 약 25m의 왕복 6차선 포장도로에 접합니다. 도로 접근성은 상업시설의 장점이 될 수 있으나, 실제 2층 점포의 가시성·동선·집객력은 현장에서 확인해야 합니다.
• 건물 규모. 2022.02.28 사용승인된 지상 3층 근린생활시설이며 총 14개 호수로 구성됩니다. 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 외벽 석재 마감, 급배수·위생설비 등이 기재되어 있습니다.
• 공실 위험. 감정평가 조사 당시 1층 104호 커피숍을 제외한 나머지 호수는 공실로 파악되었습니다. 2층 201호의 현재 임대수익은 확인되지 않으며, 당시 공실 상태가 현재까지 유지되는지도 재확인이 필요합니다.
• 토지이용·규제. 제1종일반주거지역이며 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 학교 관련 절대·상대보호구역 등의 제한사항이 기재되어 있습니다. 업종별 사용 가능 여부를 별도로 점검해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없지만, 전유면적 및 대지권의 등기와 건축물대장 불일치는 해결 여부를 확인해야 할 중요한 위험 요소입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 104호 임차인 귀속 확인. 김성희의 임대차계약서, 점유부분, 건축물 현황도, 매각물건명세서와 임대차 목적물을 대조하여 201호 매수인의 보증금 인수 여부를 확인해야 합니다.
• 대항력과 배당요구 확인. 전입일 2022.04.04의 법적 효력, 실제 점유관계, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 104호의 대항력을 201호 인수 의무로 바로 연결해서는 안 됩니다.
• 201호 현황 확인. 감정평가 당시에는 공실로 조사되었지만, 현재 실제 점유자, 임차권 주장, 사업자 사용 및 명도 필요 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 전유면적 경정. 등기상 138.51㎡와 대장상 190.38㎡의 차이 및 실제 201호의 경계를 확인하고, 경정등기에 필요한 서류·절차·비용을 점검해야 합니다.
• 대지권 정리. 대지권 면적 94.097㎡와 변경 후 129.335㎡의 차이를 확인하고, 토지 관련 권리관계와 대지권 변경등기 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 광주새마을금고의 공동담보목록 제2020-711호와 제2022-356호를 확인해 다른 담보물건 및 채권관계를 정확히 파악해야 합니다.
• 상권·임대수익 검증. 주변 근린시설 실거래가격과 임대차 사례, 2층의 임대수요 및 공실 기간을 파악한 뒤 취득가격의 적정성을 판단해야 합니다.
• 관리비·공과금 확인. 체납 관리비 중 공용부분 부담 가능액, 기타 미납 공과금, 취득 이후 발생할 유지비를 확인해야 합니다.
• 입찰 조건 확인. 매각기일 2026.11.17 기준으로 최저매각가격, 매각물건명세서, 특별매각조건, 정정·변경·취하 여부를 반드시 재확인해야 합니다.

맺으며 — “말소되는 권리보다, 실제로 무엇을 인수하는지가 중요하다”

이 물건의 근저당권 분석은 비교적 명료합니다. 광주새마을금고의 근저당권 두 건은 매각으로 소멸하고, 채권자가 회수하지 못하는 금액도 매수인에게 그대로 이전되는 것은 아닙니다.

그러나 진짜 위험은 다른 곳에 있습니다. 2층 201호를 매수하는 경매에서 1층 104호 임차인의 보증금 50,000,000원이 인수액으로 계산되어 있다는 점, 그리고 201호의 등기상 전유면적과 대지권 면적이 건축물대장과 일치하지 않는다는 점입니다.

여기에 감정평가 당시의 높은 공실 수준과 비교 시세 부재까지 감안하면, 현재 최저매각가 657,000,000원의 가격 메리트를 확인할 수 없습니다. 임차보증금 인수를 가정한 실질취득액은 707,000,000원이지만, 그 인수 의무 자체가 확인되지 않았으므로 두 가능성을 분리해 분석해야 합니다.

결론은 권리 인수 검증 전 보류, 면적·대지권 정리 확인 전 보류, 수익성 검증 전 가격 판단 보류입니다. 신건 최저가만으로 입찰하기보다 201호의 실제 권리관계와 취득 범위를 먼저 확정하는 것이 중요합니다.