의정부지방법원 2026타경193. 양주시 고암동 화합로 1485 소재 근린생활시설의 1층 106호입니다. 소유자는 마형석과 최성수로, 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 2022년 4월 8일 광주새마을금고 명의의 근저당권 2건이 설정됐고, 2026년 4월 20일 광주새마을금고의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 근저당권 채권최고액은 각각 1,540,000,000원과 2,660,000,000원, 합계 4,200,000,000원입니다.

감정가와 최저매각가는 모두 479,000,000원입니다. 근저당권의 말소 여부만 살피면 비교적 단순한 구조지만, 104호에서 확인된 임차인 정보가 106호의 인수채무로 연결되는지는 전혀 다른 문제입니다. 또한 감정평가상 건물은 104호 커피숍을 제외한 나머지가 조사 당시 공실인 상태로 기재되어 있습니다. 따라서 권리 확인과 별도로 상가의 공실, 임대수요, 적정 매수가를 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인 적용 범위는 별도 확인

말소기준권리는 2022년 4월 8일 접수된 을구 1번 광주새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 1,540,000,000원이고, 동일 날짜에 설정된 을구 2번 근저당권의 채권최고액은 2,660,000,000원입니다. 두 근저당권 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분석되며, 경매개시결정 등기도 말소 대상입니다. 이들 담보권의 미배당액 자체가 매수인에게 채무로 승계되는 것은 아닙니다.

임차인 조사 — 104호와 106호의 불일치가 핵심

현황조사에서 확인되는 실제 임차인은 김성희 1명입니다. 그러나 조사상 점유 부분은 매각 대상인 106호가 아닌 104호입니다. 2022년 4월 4일 전입신고가 확인되어 말소기준권리 설정일인 2022년 4월 8일보다 앞서지만, 그 선후관계를 106호에 그대로 적용할 수는 없습니다.

김성희의 전입일은 말소기준권리보다 앞서 있고, 조사상 104호에 대해서는 대항력이 있는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 확정일자는 확인되지 않았으며, 배당요구 여부도 확인되지 않았습니다. 현재 배당 시뮬레이션은 우선변제 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산하지만, 그 계산을 106호의 확정된 인수액으로 받아들여서는 안 됩니다.

② 가격 분석 — 시세 자료가 없어 신건 메리트는 미확인

감정가는 479,000,000원이고 현재 최저매각가도 동일합니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가 대비 할인은 없습니다. 그러나 동일 상권·동일 용도의 거래가격 또는 임대수익과 비교할 수 있는 시세 자료가 확인되지 않아, 이 가격이 적정한지, 저렴한지는 판단하기 어렵습니다.

특히 이 물건은 아파트가 아닌 근린시설입니다. 상가에서는 단순한 감정가 대비 할인율보다 해당 호실의 실제 임대 가능성, 공실 기간, 예상 임대료와 매각 유동성이 취득가격에 큰 영향을 줍니다. 감정평가서에 따르면 조사 당시 104호 커피숍을 제외한 건물의 나머지 부분이 공실 상태였습니다.

회차별 매각가격 및 인수 가정

* 조건부 실질취득액 = 해당 회차 매각가 + 50,000,000원. 104호 임차보증금이 106호 낙찰자에게 실제로 인수되는 경우에만 성립하는 가정입니다. 실질취득액에는 취득세, 명도비, 수선비 등 부대비용을 포함하지 않았습니다. 유찰 시나리오는 예정 매각결과가 아닙니다.

보증금 인수의무가 실제로 존재한다는 전제에서는 낙찰가가 내려갈수록 실질취득액도 감소합니다. 보증금 50,000,000원이 각 회차 매각가보다 작으므로, 이 사례를 낙찰가가 내려가도 실질취득액이 보증금으로 고정되는 유형으로 해석해서는 안 됩니다. 더 중요한 점은 인수액 50,000,000원이 본건 106호에 적용되는지조차 확정되지 않았다는 사실입니다.

③ 예상배당표 (매각가 479,000,000원 가정)

근저당권 채권최고액 기준의 추정배당입니다. 집행비용 7,190,000원을 공제한 나머지 471,810,000원을 을구 1번 근저당권에 배분하는 계산이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당은 확정 채권액과 법정 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.

현재 시뮬레이션에서 담보권 채권최고액 합계는 4,200,000,000원, 예상배당액은 471,810,000원으로, 채권최고액 대비 미배당액은 3,728,190,000원입니다. 이는 채권자의 배당 부족분을 나타내며, 그 미배당액 전체가 낙찰자의 인수채무가 된다는 의미는 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 양주시 고암동 덕정고등학교 북측 도로 맞은편에 위치합니다. 주변은 근린생활시설과 의료시설이 있는 상가지대이며, 측후면에는 아파트단지와 학교 등이 혼재합니다. 감정평가상 상가 입지조건은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하며 인근 버스정류장을 이용할 수 있습니다. 북서측 근거리에 지하철 1호선 덕정역이 위치해 전반적인 교통상태는 무난한 것으로 기재되어 있습니다.
• 도로. 건물 부지는 남서측 폭 약 25m의 왕복 6차선 포장도로와 접합니다. 도로 접근성은 확인되지만 실제 106호의 전면 노출, 출입 동선 및 가시성은 현장에서 검토해야 합니다.
• 건물. 2022.02.28 사용승인된 철근콘크리트구조 3층 건물입니다. 1층 101호~108호, 2층 201호~203호, 3층 301호~303호로 구성되어 있으며 총 14개 호수입니다.
• 공실. 감정평가서에는 조사 당시 1층 104호 커피숍을 제외한 나머지 부분이 공실이라고 기재되어 있습니다. 106호의 현재 점유상태와 임대 가능 여부는 별도 현장 확인이 필요합니다.
• 용도지역. 제1종일반주거지역이며 성장관리권역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등의 제한사항이 확인됩니다. 토지 일부는 학교 관련 절대보호구역·상대보호구역에 해당합니다.
• 공시지가. 토지 관련 공시지가 자료는 1,308,000원/㎡입니다. 이를 개별 상가 호실의 실제 거래가격으로 해석할 수는 없습니다.
• 공부 정리. 감정평가서에는 2층 201호와 202호의 전유면적 변경에 따른 공부 재정리가 필요하다는 내용이 있습니다. 본건 106호의 직접적인 면적 불일치가 확인되었다는 뜻은 아니지만, 집합건물 전체 공부와 대지권 관계를 대조할 필요가 있습니다.
• 위반건축물. 제공된 건축물 조사에는 위반건축물 사항이 표시되지 않습니다. 다만 실제 이용 현황과 인허가 적합성은 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 104호와 106호 구분. 가장 먼저 매각물건명세서와 현황조사서를 대조해 김성희의 임대차가 실제로 어느 호실에 관한 것인지 확인해야 합니다. 104호 보증금을 106호의 인수액으로 자동 적용해서는 안 됩니다.
• 106호 실제 점유. 감정평가 당시 공실 기재만으로 현재도 공실이라고 단정하지 말고 현장 출입, 점유자, 영업 여부, 인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 임차인 대항력 및 우선변제. 김성희의 전입일은 2022.04.04이고 말소기준권리는 2022.04.08입니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않았고 조사상 점유도 104호이므로, 각 권리의 대상 호실과 성립 요건을 별도로 검토해야 합니다.
• 실질취득액 재산정. 50,000,000원의 인수의무가 실제로 확인된다면 신건 기준 실질취득액은 529,000,000원입니다. 해당 의무가 106호에 적용되지 않는다면 보증금을 제외하고 입찰가 및 부대비용을 다시 산정해야 합니다.
• 상가 임대수익 검증. 실제 공실 여부, 예상 임대료, 관리비, 운영비 및 임대수요를 확인해야 합니다. 104호의 월세 2,700,000원을 106호의 확정 임대료 또는 예상수익으로 사용해서는 안 됩니다.
• 적정 입찰가격. 현재 감정가 479,000,000원이 시장가격보다 낮다는 근거는 확인되지 않습니다. 인근 상가 거래사례 및 실제 임대수익을 별도로 확보한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
• 관리비와 명도. 공용부분 관리비 체납, 점유자 인도 절차, 시설 복구 및 신규 임대에 필요한 비용을 관리주체와 현장에서 확인해야 합니다.
• 공부 및 용도 확인. 집합건축물대장, 전유부 현황, 대지권, 실제 영업 가능 업종과 학교보호구역 규제를 대조해야 합니다. 특히 같은 건물 201호·202호의 공부 재정리 필요사항을 확인해야 합니다.
• 최신 경매서류 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “담보권은 소멸해도, 투자위험까지 소멸하지는 않는다”

의정부지방법원 2026타경193의 핵심은 분명합니다. 근저당권 2건은 매각으로 소멸할 것으로 분석되지만, 106호의 임차보증금 인수 여부는 아직 확정할 수 없습니다. 현황조사에 등장하는 김성희의 점유 부분이 104호이기 때문입니다. 따라서 배당 시뮬레이션의 인수액 50,000,000원을 106호 낙찰자의 확정 채무로 취급하는 것은 위험합니다.

가격 측면에서도 신중해야 합니다. 감정가와 최저가는 479,000,000원으로 동일한 신건이고, 해당 상가의 실거래 및 수익가치 비교 자료는 확인되지 않았습니다. 건물의 공실 상황과 근린시설 특성상 환금성까지 고려하면, 단순히 권리관계가 정리된다는 이유로 적극적인 신건 응찰을 권하기 어렵습니다.

결론은 ‘근저당권 소멸 예상, 임차인 호실 확인 필수, 가격 판단 보류’입니다. 먼저 104호 임차보증금이 106호에 영향을 미치는지 법적으로 확인하고, 그다음 실제 106호의 점유·임대수익·시장가격을 검증해야 합니다. 해당 확인 없이 529,000,000원을 확정 취득원가로 판단하거나 479,000,000원을 저렴한 매수가로 평가하는 것은 모두 적절하지 않습니다.