의정부지방법원 2026타경193. 경기도 양주시 고암동 화합로 1485에 위치한 근린생활시설의 3층 302호입니다. 건물은 2022년 사용승인된 철근콘크리트구조 3층 상가로, 전체 14개 호수로 구성되어 있습니다. 공부상 3층은 의원·사무소 용도이며, 감정평가 조사 당시 1층 104호 커피숍을 제외한 건물 부분은 공실 상태로 파악되었습니다.

등기상 소유자는 마형석·최성수로 각각 지분 2분의 1을 보유합니다. 2022년 4월 8일 광주새마을금고가 설정한 근저당권 2건이 존재하며, 그중 을구 1번 근저당권이 말소기준권리입니다. 광주새마을금고가 2026년 4월 20일 임의경매를 개시했고, 신청채권 청구액은 3,430,087,450원입니다.

근저당 채권최고액 합계는 4,200,000,000원으로, 감정가 429,000,000원을 크게 웃돕니다. 다만 이는 실제 잔여채무 확정액이 아니라 등기된 채권최고액의 합산입니다. 배당이 부족하다는 사실 자체가 매수인에게 해당 근저당 채무가 이전된다는 뜻은 아닙니다.

이 사건에서 특별히 구분할 부분은 근저당의 소멸 여부와 임차보증금의 인수 여부입니다. 근저당은 매각으로 소멸하는 것으로 분석되지만, 임차인 김성희의 점유 호수는 104호로 표시되어 있습니다. 따라서 경매 대상 302호의 인수액을 확정하려면 호수별 점유관계와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인 인수는 별도 확인

말소기준권리는 2022년 4월 8일 설정된 광주새마을금고의 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 1,540,000,000원이며 공동담보목록 제2020-711호가 기재되어 있습니다.

같은 날 설정된 을구 2번 근저당권의 채권최고액은 2,660,000,000원이고, 공동담보목록 제2022-356호가 기재되어 있습니다. 두 근저당은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 후순위 경매개시결정 역시 매각에 따른 말소 대상입니다.

② 임차인 분석 — 104호 임차정보와 본건 302호를 구별해야 한다

현황조사에 기재된 실제 임차인은 김성희 1명입니다. 보증기관의 대위변제 또는 승계 신고자는 아닙니다. 보증금은 50,000,000원, 월차임은 2,700,000원이며, 조사된 사용 부분은 104호입니다.

김성희의 대항력은 조사 내용상 인정된 것으로 표시되어 있으나, 그 대상 호수는 104호입니다. 본건 302호에 대항할 수 있다는 의미로 확대 해석해서는 안 됩니다. 확정일자는 확인되지 않았으며 배당계산에서는 우선변제권이 없는 것으로 가정되어 있습니다.

감정평가 조사에서는 1층 104호 커피숍을 제외한 건물 부분이 공실로 기재되어 있습니다. 따라서 302호는 조사 당시 공실로 파악되지만, 공실이라는 감정평가 기재가 최신 점유관계까지 보장하는 것은 아닙니다. 입찰 전 302호의 실제 점유와 추가 임대차 여부를 확인할 필요가 있습니다.

③ 가격 분석 — 실거래 근거 없이 신건 할인으로 판단할 수 없다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 429,000,000원입니다. 아직 유찰이 없는 신건으로, 가격은 감정가의 100%입니다.

다만 본건 302호와 비교할 수 있는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 감정가가 실제 거래시장 대비 저렴한지 판단할 수 없습니다. 특히 근린시설은 주거용 부동산과 달리 임대수익, 공실, 층별 접근성, 용도별 수요에 따라 가격 차이가 크게 발생할 수 있습니다.

감정평가 조사 당시 건물 대부분이 공실이었다는 점도 중요합니다. 근린시설의 매수가격은 장래 임대 가능성과 임대수익을 함께 검토해야 하는데, 현황에서 확인되는 월차임 2,700,000원은 104호 임차인의 금액입니다. 이를 경매 대상 302호의 임대수익으로 계산해서는 안 됩니다.

조건부 실질취득 = 회차별 매각대금 + 50,000,000원. 모든 회차에 같은 보증금 인수 가정을 적용한 단순 계산이며, 104호 임차보증금이 302호에 실제로 인수되는지는 확인되지 않았습니다. 회차별 가격은 제시된 유찰 시나리오이며 실제 후속 매각기일·최저가는 별도 확인이 필요합니다.

따라서 최저가가 낮아지는 경우에도 이를 곧바로 가격 메리트로 평가할 수 없습니다. 실제 인수액과 302호의 비교 시세를 확정한 뒤 실질취득금액을 기준으로 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 429,000,000원 가정)

매각대금 429,000,000원에서 집행비용 추정액 6,690,000원을 공제하면 근저당권자에게 배당 가능한 금액은 422,310,000원입니다. 배당계산에서는 광주새마을금고의 을구 1번 근저당에 이 금액이 배당되고, 을구 2번에는 배당이 발생하지 않는 것으로 처리됩니다.

채권액은 근저당 채권최고액을 기준으로 한 배당 시뮬레이션입니다. 실제 채권 잔액 및 확정 배당액과 다를 수 있습니다. 김성희 보증금은 배당액 0원·매수인 인수 50,000,000원으로 계산되었으나, 해당 임차인의 조사 호수가 104호이므로 본건 302호에 대한 적용 여부는 별도로 검증해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시 배당 변화 — 가격 하락과 인수위험을 분리해서 보자

현재 회차에서도 광주새마을금고의 신청채권액 3,430,087,450원은 충족되지 않습니다. 후속 유찰 시나리오에서는 매각대금이 줄어드는 만큼 배당액도 감소하고 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 증가합니다.

다만 이 미배당액이 늘어난다는 사실만으로 매수인이 불리해지는 것은 아닙니다. 매수인에게 중요한 것은 매각대금 외에 실제 인수해야 할 권리와 비용입니다. 이 사건에서는 104호 임차보증금 50,000,000원의 302호 적용 여부가 먼저 해결되어야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 양주시 고암동 덕정고등학교 북측 도로 건너편에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설과 의료시설이 형성되어 있고, 측후면에는 아파트단지와 학교 등이 혼재합니다. 상가로서 입지조건과 주변 환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 용이하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 북서측 근거리에 수도권 지하철 1호선 덕정역이 있어 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가되었습니다.
• 도로. 남서측으로 폭 약 25m의 왕복 6차선 포장도로에 접합니다. 대로변 접근성은 장점이나, 3층 302호의 실제 상업적 노출성과 접근 편의는 별도 확인이 필요합니다.
• 건물. 2022.02.28 사용승인된 철근콘크리트구조의 3층 근린생활시설입니다. 외벽은 석재 마감, 내벽은 석재 및 타일 마감, 창호는 샷시 구조이며 급배수·위생설비가 설치되어 있습니다.
• 용도. 공부상 1층은 소매점·일반음식점, 2층은 사무소·일반음식점, 3층은 의원·사무소입니다. 본건은 3층 302호이므로 실제 이용하려는 업종과 건축물대장상 용도를 확인해야 합니다.
• 공실. 감정평가 조사 당시 1층 104호 커피숍을 제외한 건물 부분이 공실이었습니다. 302호의 신규 임차인 확보 가능성과 예상 임대수익은 별도 검토해야 합니다.
• 용도지역. 제1종일반주거지역에 속하며 성장관리권역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 및 학교 관련 보호구역 규제 등이 기재되어 있습니다. 개별 영업용도에 대한 인허가 검토가 필요합니다.
• 토지. 건물 부지는 8필 일단의 사다리형 평지로서 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 토지 공시지가는 1,308,000원/㎡로 기재되어 있으나, 이를 302호 전유부분의 시장가격으로 직접 환산할 수는 없습니다.
• 공부 정리. 2층 201호와 202호는 전유면적 변경에 따른 등기 경정 등 공부 재정리가 필요한 것으로 기재되어 있습니다. 본건은 302호이므로 해당 차이가 302호 자체의 면적 오류라는 의미는 아니지만, 건물 전체의 공부 정리 상황은 확인할 필요가 있습니다.
• 환금성. 상가 밀집지역에 위치하나 건물 공실 비중이 높고 3층 근린시설이라는 특성이 있습니다. 임대수익과 매수 수요가 확인되지 않은 상태에서는 아파트와 같은 환금성을 기대하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 104호와 302호의 임차관계 확인. 김성희가 점유한 104호와 매각 대상 302호가 별개의 전유부분임을 확인하고, 302호의 매각물건명세서에 인수 임대차가 실제로 기재되어 있는지 검토해야 합니다.
• 임차보증금 인수액 확정. 배당계산은 50,000,000원 전액 인수를 가정하지만, 대상 호수가 불일치합니다. 해당 인수 가정이 본건 매각 범위에 맞는지 검증해야 합니다.
• 점유 및 명도. 감정평가 조사에서는 302호가 공실인 것으로 파악되지만, 입찰 전 현장 방문과 최신 현황조사로 실제 점유자를 확인해야 합니다.
• 상가 시세 조사. 3층 의원·사무소 용도의 유사 근린시설 거래가격과 매물 호가를 비교하고, 감정가 429,000,000원의 적정성을 검토해야 합니다.
• 임대수익 검증. 104호의 월차임 2,700,000원을 302호의 수익으로 사용하지 않아야 합니다. 302호를 기준으로 신규 임대 가능 금액과 공실 기간을 따로 산정해야 합니다.
• 공동담보 확인. 광주새마을금고 근저당 2건의 공동담보목록 제2020-711호·제2022-356호 및 말소기준권리의 적용 범위를 등기 원본에서 확인해야 합니다.
• 관리비 및 시설비. 공용부분 관리비 체납, 관리단 운영 상황, 실제 시설 상태와 업종별 추가 공사비를 확인해야 합니다.
• 건축물대장 대조. 302호의 전유면적, 대지권, 건축물 용도 및 현황도를 확인하고, 건물 내 201호·202호의 공부 정리 문제와 구별해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 343,200,000원, 2회 유찰 시 274,560,000원으로 제시되어 있으나, 낮아진 최저가만으로 시세 대비 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장과 실제 점유상태를 최종 대조해야 합니다.

맺으며 — “근저당 소멸”과 “보증금 인수”는 다른 문제다

의정부지방법원 2026타경193의 핵심은 단순히 근저당 채권최고액이 크다는 데 있지 않습니다. 광주새마을금고의 근저당권 2건은 매각으로 소멸하는 구조이고, 미배당 채권액 자체가 낙찰자에게 이전되는 것은 아닙니다.

진짜 확인해야 할 부분은 104호 임차인 김성희의 보증금 50,000,000원을 경매 대상 302호의 매수인이 인수하는지 여부입니다. 배당계산에서는 이를 전액 인수로 처리해 실질취득액이 479,000,000원으로 계산되지만, 임차인 호수와 매각 호수가 불일치합니다. 이 금액을 확정 인수액으로 취급할 수 없는 이유입니다.

여기에 건물 대부분의 공실 현황과 비교 실거래가격이 확인되지 않는 점까지 더해집니다. 감정가 429,000,000원이 곧 적정 시장가격이라는 보장은 없으며, 유찰 후 가격이 낮아져도 임대수익과 환금성 검토가 필요합니다.

등기상 소멸권리 구조는 확인되지만, 임차인 인수액과 가격 적정성은 아직 검증이 필요합니다. 따라서 현 단계의 판단은 권리 일부 확인 · 인수 검증 필요 · 신건 가격 판단 보류입니다. 임차인 호수 불일치를 해소하고 302호의 시장가격과 임대 가능성을 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.