수원지방법원 2024타경10609. 오산시 원동 대원로39번길 8, 2층 201호 다세대 물건입니다. 소유자는 김춘근이며, 2013년 12월 30일 소유권보존과 같은 날 수산업협동조합중앙회 앞으로 두 건의 근저당권이 설정됐습니다. 이 가운데 접수번호 200763, 채권최고액 620,400,000원인 을구 1번 근저당이 말소기준입니다. 뒤이어 설정된 을구 2번 근저당 910,800,000원, 2024년 정현열의 주택임차권, 경매개시결정·압류·가압류는 모두 말소기준 뒤 권리여서 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 30,527,000원으로 감정가 89,000,000원의 34.3%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 크지만 이 자료에는 이 201호와 직접 비교할 수 있는 실거래 금액이 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 특히 감정평가에는 위반건축물과 공부에 없는 제시외 건물이 확인돼 있어, 낮은 최저가가 곧바로 낮은 실질 위험을 의미하지도 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경10609 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 대원로39번길 8, 2층201호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 감정 이용상태상 기호(1)-(20) 다세대주택, 기호(21)-(25) 오피스텔 |
| 소유자 | 김춘근 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상8층 · 25개호 · 사용승인 2013.12.23 |
| 감정가 / 최저가 | 89,000,000원 / 30,527,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 2,188,585,247원 |
| 말소기준 | 2013.12.30. 을구 1번 근저당권 · 수산업협동조합중앙회 · 채권최고액 620,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준일은 2013.12.30.입니다. 을구 2번 근저당도 같은 날 설정됐지만 접수번호가 200764로 말소기준인 을구 1번(200763)보다 뒤입니다. 2024.02.05. 등기된 정현열의 주택임차권도 말소기준 이후이며, 데이터상 매각으로 소멸합니다. 2024.09.27. 안양세무서장 관련 압류와 2024.11.11. 변영희의 34,150,000원 가압류도 후순위입니다.
② 임차·점유 조사 — 대항력은 없지만 명도 범위 확인 필요
현황조사·등기 명단에는 총 43명이 나타납니다. 전입일은 모두 2013.12.30. 말소기준보다 늦어 데이터상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 다만 명단 중에는 601호·602호·603호·604호·701호·702호·703호·801호·802호 등 다른 호수가 명시된 사람도 있으므로, 본건 201호의 실제 점유자와 건물 전체 조사 명단을 입찰 전 분리 확인해야 합니다.
| 성명 | 호수·범위 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박수형 | 미상 | 2021-12-03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| XU XUANYU | 미상 | 2014-06-03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN XIANGYU | 미상 | 2024-07-29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| GAO YINGJIN | 미상 | 2024-10-16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LI CHENGYUAN | 미상 | 2024-10-07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| WU YINGSHUN | 미상 | 2024-07-29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안영수 | 미상 | 2020-05-06 | 미상 | 2024-10-21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 천수현 | 미상 | 2022-01-11 | 미상 | 2024-11-15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문규동 | 미상 | 2018-12-14 | 미상 | 2024-10-25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오상규 | 미상 | 2020-03-31 | 미상 | 2024-10-30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박노문 | 미상 | 2023-04-20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LUO ZHENYU | 미상 | 2023-09-11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ZHU TAISHAN | 미상 | 2023-09-11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정희 | 미상 | 2022-06-23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강안심 | 미상 | 2022-11-11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이영원 | 미상 | 2024-05-03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이성우 | 미상 | 2024-05-03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박태민 | 미상 | 2023-12-20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조무결 | 미상 | 2021-05-14 | 미상 | 2024-10-29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이나윤 | 미상 | 2020-09-24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박애리 | 미상 | 2020-04-06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김솔 | 미상 | 2021-02-15 | 미상 | 2024-10-30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ZHAO ZHEZHEN | 미상 | 2018-10-08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN SONGGEN | 미상 | 2016-01-08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ZHU YINGJI | 미상 | 2023-02-28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지현 | 미상 | 2022-08-04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전찬우 | 주민601호 | 2023-01-06 | 미상 | 2024-09-25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동화 | 주민602호 | 2019-12-11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주한규 | 주민602호 | 2024-05-27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지은 | 주민603호 | 2020-11-18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LI ZHONGXUE | 외체604호 | 2020-10-16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LI JINGGUO | 외체604호 | 2023-01-11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LI JINGNAN | 외체604호 | 2020-10-16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ZHANG MEIHUA | 외체604호 | 2017-04-27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN TAIHUA | 외체604호 | 2020-10-21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LIU YUJI | 외체604호 | 2020-10-16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김상도 | 주민701호 | 2023-10-04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| PIAO RICHUN | 외체701호 | 2023-10-10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이유림 | 주민702호 | 2023-04-06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| NAN CHENGJI | 외체703호 | 2024-03-22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강혁진 | 주민801호 | 2021-12-14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정현묵 | 주민802호 | 2022-10-26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정현열 | 전유부분의전부 | 2020-06-15 | 50,000,000원* | 2024-02-05 | 없음 | 미상 | 없음 |
* 정현열의 임차권등기에는 임대차계약일 2020.05.27.(1차), 2022.06.08.(2차), 임차보증금 50,000,000원(1차), 57,000,000원(2차), 증액 7,000,000원 및 확정일자 2020.06.01., 2022.06.09.가 함께 기재되어 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 34.3%지만 ‘시세보다 싸다’는 결론은 보류
감정가 89,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저가는 30,527,000원입니다. 4회 유찰 시 시나리오는 21,368,900원, 5회 유찰 시 14,958,229원입니다. 다만 동일 호수 또는 직접 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 부여할 근거는 부족합니다.
대광타운 경매 통계에는 평균 유찰 횟수 2.7회가 나타나며, 이 물건은 이미 3회 유찰된 상태입니다. 따라서 “세 번이나 떨어졌으니 싸다”보다는, 위반건축물·점유관계와 다세대 특유의 환금성까지 함께 확인한 뒤 실질 가격을 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 30,527,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 949,486원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 수산업협동조합중앙회 | 620,400,000원 | 29,577,514원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 수산업협동조합중앙회 | 910,800,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 변영희 | 34,150,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 채권총액 1,565,350,000원 중 예상 배당은 29,577,514원, 미배당은 1,535,772,486원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오산역(1호선) 북동측에 위치하며 주변은 아파트·다세대주택·연립주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 오산역과 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상8층, 25개호이며 사용승인일은 2013.12.23입니다. 기본적인 위생·급배수·난방·화재탐지·주차장·엘리베이터 설비가 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 4m 이내의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 평지의 세로장방형 토지로 면적 304.7㎡, 공시지가 1,771,000원/㎡이며 준주거지역입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·성장관리권역·토지구획정리사업지구·가축사육제한구역·비행안전제3구역(전술)에 포함되고 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 토지 표시. 등기에는 원동 757-6, 757-7이 기재돼 있으나 2014.01.10. 합병되어 현재 757-6, 304.7㎡이며, 매각물건명세서에는 별도등기가 있다고 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 201호 실제 점유자 특정. 조사 명단이 43명이고 다른 호수 표기도 다수입니다. 이름만 있고 호수가 없는 명단이 실제 201호와 어떤 관계인지 확인해야 합니다.
- 정현열 임차권 원문 대조. 전유부분 전부의 임차권등기가 있고, 보증금 문언에 50,000,000원·57,000,000원·증액 7,000,000원이 함께 나타납니다. 말소기준 뒤라 대항력은 없지만 금액과 배당관계는 원문을 다시 확인해야 합니다.
- 위반건축물 현황 확인. 6층 2세대, 7·8층 각 1세대 증가 및 제시외 건물의 현재 상태와 행정상 후속 상태를 확인해야 합니다.
- 토지 합병·별도등기 확인. 757-6·757-7 표시와 2014.01.10. 합병, 매각물건명세서의 별도등기 기재를 원본에서 대조해야 합니다.
- 가격 상한 별도 산정. 감정가 대비 34.3%라는 할인율만으로 시세 메리트를 인정하지 말고, 201호와 직접 비교 가능한 거래·임대·현장 상태를 따로 확인해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 및 말소 여부를 매각기일 전 최종 서류와 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘물건 자체’를 더 봐야 하는 경매
등기 권리만 보면 결론은 비교적 명확합니다. 2013.12.30. 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 임차권·압류·가압류는 매각으로 소멸하며 현재 예상 인수액은 0원입니다. 정현열을 포함해 조사된 전입자도 모두 말소기준보다 늦습니다.
하지만 이 사건을 단순한 ‘권리 깨끗한 3,052만원대 다세대’로 보면 곤란합니다. 감정가 89,000,000원에서 30,527,000원까지 내려온 것은 사실이지만 직접 비교할 실거래가 없어 시세 메리트를 단정할 수 없고, 건물에는 위반건축물과 제시외 건물이 존재합니다. 점유 명단도 43명으로 넓게 잡혀 있습니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 0원이라는 장점보다, 201호 실제 점유·건축물 상태·별도등기 확인을 끝낸 뒤 가격을 정하는 순서가 중요합니다.
