수원지방법원 2024타경10609. 오산시 원동 소재 8층 801호 다세대 물건입니다. 등기상 소유자는 김춘근이고, 말소기준은 2013.12.30 접수된 수산업협동조합중앙회 채권최고액 620,400,000원 근저당권입니다. 같은 날 후순위 근저당권 910,800,000원이 추가로 설정됐고, 이후 임차권·가압류·압류·경매개시결정이 이어졌습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조로 분석됩니다.

특히 등기된 임차권자 강혁진의 임차보증금은 120,000,000원이지만, 주민등록일자 2021.12.14 및 점유개시일자 2021.12.02가 모두 말소기준 2013.12.30보다 늦습니다. 임차권등기도 2023.12.08 접수된 후순위 권리이므로 이 사건 자료상 대항력은 없고 매수인 승계액도 0원으로 분석됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기 인수는 0원

말소기준권리는 2013.12.30 을구 1번 근저당권입니다. 을구 2번 근저당권, 2023.12.08 강혁진 주택임차권, 경매개시결정, 변영희 가압류 및 국 압류는 모두 말소기준 이후입니다. 박태수의 500,000,000원 가압류는 2024.01.12 해제로 이미 말소됐습니다. 따라서 제공된 권리관계 기준으로 낙찰자가 등기상 떠안을 금액은 0원입니다.

② 임차·점유 관계 — 대항력보다 ‘현장 특정’이 핵심

현황조사·문건접수·등기부·매각물건명세서에서 확인되는 점유·임차 관련자는 42명입니다. 모든 전입일이 2013.12.30 말소기준보다 늦어 자료상 대항력은 없습니다. 다만 일부는 601호·602호·603호·604호·701호·702호·703호·802호 등 다른 호수로 표시되고, 일부는 점유부분이 특정되지 않았습니다. 따라서 801호의 실제 현황점유자와 각 전입자의 목적물 대응관계를 현장에서 대조하는 절차가 중요합니다.

③ 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다

현재 최저가는 62,426,000원으로 감정가 182,000,000원의 34.3% 수준입니다. 다만 이 사건에서는 실제 거래가격 비교표본이 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 권리상 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득액은 62,426,000원이지만, 이 금액의 시장가격 대비 매력은 별도로 확인해야 합니다.

대광타운 관련 경매 통계에서는 평균 유찰 2.7회, 낙찰률 0%로 나타나고, 이 사건 역시 이미 3회 유찰됐습니다. 최저가 자체의 하락폭보다는 왜 반복 유찰됐는지를 위반건축물 상태·점유관계·환금성 관점에서 확인하는 것이 우선입니다.

④ 예상배당표 (매각가 62,426,000원 가정)

현재 최저가 기준 채권총액 1,565,350,000원 중 60,902,332원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 1,504,447,668원으로 추정됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있으나, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 물건 자체 리스크 — 8층도 위반 적발 범위

감정평가 자료에서 이 건물은 위반건축물로 확인됩니다. 적발일은 2015.04.01이고, 위반내용은 대수선에 따른 6층 2세대 증가, 7층·8층 각 1세대 증가입니다. 공문발송일은 2015.04.02이며, 공부상 기재되지 않은 제시외 건물도 존재합니다.

등기사항에는 토지가 757-6, 757-7 두 필지로 기재되어 있으나 2014.01.10 합병되어 현재 757-6, 304.7㎡입니다. 토지는 준주거지역이며 성장관리권역·토지구획정리사업지구· 가축사육제한구역·비행안전제3구역에 포함되고, 소로3류에 접합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 오산시 원동, 오산역(1호선) 북동측. 아파트·다세대주택·연립주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 오산역과 버스정류장이 소재해 제반 교통환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 8층, 지상 25개호. 위생·급배수·난방·화재탐지·주차장·엘리베이터 설비가 구비되어 있습니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 4m 이내 포장도로와 접합니다.
• 경매 환금성. 대광타운 관련 통계상 평균 유찰 횟수는 2.7회, 낙찰률은 0%이며 본건은 현재 3회 유찰 상태입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 801호 현황 특정. 다른 호수 표기 전입자와 점유부분 미상 전입자가 다수 확인됩니다. 801호 실제 점유자와 명도 상대방을 현장에서 특정해야 합니다.
• 위반건축물 직접 관련성. 8층도 세대 증가 적발 범위입니다. 801호가 위반 부분과 어떤 관계인지 건축물대장·현황도면과 대조해야 합니다.
• 강혁진 임차권. 보증금 120,000,000원이지만 말소기준보다 후순위여서 제공 자료상 인수 0원입니다. 임차권등기와 배당요구 관계를 원본에서 재확인할 필요가 있습니다.
• 가격 판단. 최저가 62,426,000원은 감정가의 34.3%지만 실제 거래가격 비교 없이 ‘시세보다 싸다’고 단정하면 안 됩니다.
• 배당 구조. 현재 회차에서는 집행비용 1,523,668원과 을구 1번 근저당 60,902,332원으로 매각대금이 소진됩니다. 당해세·최우선변제 반영 여부를 확인하세요.
• 토지·공부 차이. 757-6·757-7은 2014.01.10 합병되어 현재 757-6, 304.7㎡입니다. 공부와 현황을 함께 대조해야 합니다.

맺으며 — “권리 인수 0원”과 “안전한 물건”은 같은 말이 아니다

이 사건의 등기 권리분석 자체는 명확한 편입니다. 2013.12.30 근저당이 말소기준이고, 확인된 전입자는 전부 그 이후이며 강혁진의 120,000,000원 임차권도 후순위입니다. 따라서 현재 최저가 62,426,000원에 낙찰된다는 가정에서 매수인 인수 0원, 실질취득 62,426,000원으로 분석됩니다.

그러나 이 물건의 핵심 위험은 등기 밖에 있습니다. 이미 3회 유찰됐고, 점유·임차 관련자가 42명으로 조사됐으며 일부는 목적 호수가 다르거나 점유부분이 명확하지 않습니다. 무엇보다 감정평가상 8층까지 포함된 세대 증가 위반건축물과 제시외 건물이 존재합니다. 실제 거래가격 근거도 없는 만큼 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 권리는 소멸형, 물건 자체는 확인사항이 많은 유형. 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가보다 801호의 실제 구조·점유·위반건축물 관련성을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.