수원지방법원 2024타경10609. 경기도 오산시 원동 757-6 일대, 대원로39번길 8의 4층403호 다세대 물건입니다. 감정가는 90,000,000원이고 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 30,870,000원입니다. 말소기준은 2013.12.30 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당권 620,400,000원입니다. 같은 날 설정된 후순위 근저당권 910,800,000원과 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

권리등기만 보면 매수인에게 넘어오는 금액은 0원입니다. 다만 이 물건은 단순히 “권리가 소멸한다”는 사실만으로 끝낼 수 없습니다. 현황조사에 다수의 전입자가 확인되며, 전입일은 모두 말소기준일 이후여서 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 항목이 많습니다. 또한 감정요항표에는 위반건축물과 공부상 기재되지 않은 제시외 건물이 명시되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸

말소기준은 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 620,400,000원, 근저당권자는 수산업협동조합중앙회, 채무자는 김춘근입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권 910,800,000원 역시 후순위로 매각에 따라 소멸합니다. 2024.01.04 박태수의 500,000,000원 가압류는 2024.01.12 해제로 이미 말소됐고, 이후 경매개시결정·변영희 가압류·국 압류 역시 말소기준 이후 권리입니다.

② 임차인·전입자 — 대항력은 없지만 호실·보증금 확인 필요

현황조사상 확인된 전입일은 모두 2013.12.30 말소기준일 이후입니다. 따라서 정리된 내역상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 항목이 많아 우선변제 여부와 최우선변제 반영 가능성은 별도로 확인해야 합니다. 특히 601호·602호·603호·604호· 701호·702호·703호·801호·802호처럼 다른 호실이 명시된 전입자는 403호 점유자로 보아서는 안 되며, 호실 표시가 없는 전입자 역시 실제 403호와의 관계를 현장에서 대조해야 합니다.

③ 가격 구조 — 3회 유찰이지만 ‘싸다’는 별도 판단

현재 최저매각가는 30,870,000원으로 감정가 90,000,000원의 34% 회차입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 21,609,000원(감정가 24%), 5회 유찰 시 15,126,299원(감정가 17%)입니다. 다만 확인된 근거만으로는 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 특히 이 건물은 위반건축물 및 제시외 건물 문제가 있어 단순 할인율과 정상 매매가를 동일선상에서 비교하면 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 30,870,000원 가정)

현재 회차 채권총액은 1,565,350,000원, 채권자 총배당은 29,914,340원, 미배당은 1,535,435,660원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.

⑤ 건물·토지 리스크 — 이 물건의 실제 핵심

• 이용상태. 감정요항표상 기호(1)-(20)은 다세대주택, 기호(21)-(25)는 오피스텔로 이용 중입니다. 본 건의 용도는 다세대입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상8층, 사용승인일은 2013.12.23입니다. 기본 위생·급배수·난방·화재탐지·주차장·엘리베이터 설비가 확인됩니다.
• 위반건축물. 적발일자 15.04.01, 위반내용은 대수선으로 6층 2세대 증가, 7층과 8층 각 1세대 증가입니다. 공부에 기재되지 않은 제시외 건물도 존재합니다.
• 공부와의 차이. 등기에는 757-6, 757-7 두 필지로 기재되어 있으나 2014.01.10 합병되어 현재 757-6, 304.7㎡입니다.
• 별도등기. 대지권의 목적인 토지는 원동 757-6, 757-7이나 757-6으로 합병되었다는 비고가 있습니다.
• 용도지역. 도시지역·준주거지역이며 성장관리권역, 토지구획정리사업지구, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술), 토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
• 토지. 지목 대, 면적 304.7㎡, 평지·세로장방, 세로한면(가)이며 공시지가는 1,771,000원/㎡입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 오산시 원동 소재 오산역(1호선) 북동측에 위치하며, 주변은 아파트·다세대주택·연립주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 오산역과 버스정류장이 소재합니다.
• 도로. 서측으로 노폭 약 4m 이내 포장도로와 접합니다.
• 토지 이용. 세장형 평지로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
• 환금성. 다세대 물건에 위반건축물·제시외 건물 확인사항이 겹치므로 감정가 대비 유찰률만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 403호 실제 점유자 확인. 호실 표시가 없는 전입자 중 실제 403호 점유자가 누구인지 현장에서 확인하세요.
• 보증금·확정일자 확인. 대항력은 없지만 보증금이 미상인 전입자가 많아 최우선변제와 배당 변동 가능성을 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 위반건축물 확인. 6층·7층·8층 대수선 및 세대 증가와 제시외 건물의 현재 상태, 이행강제금·원상복구 관련 사항을 확인하세요.
• 대지권 표시 확인. 757-6, 757-7의 합병 및 별도등기 표시가 실제 대지권 정리와 일치하는지 확인하세요.
• 세금 압류 확인. 2025.04.10 국 압류가 있으므로 당해세 등 배당순위에 영향을 줄 세금 내역을 확인하세요.
• 가격 판단. 3회 유찰·감정가 34%라는 사실만으로 싸다고 판단하지 말고 위반건축물 상태와 실제 거래 가능성을 반영해 상한가를 정하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·건축물대장과 현장을 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 건물 상태

이 물건의 등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 2013.12.30 수산업협동조합중앙회 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸해 매수인 인수는 0원입니다. 현황조사상 전입자 역시 전부 기준권리 이후 전입으로 대항력은 없습니다.

그러나 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 감정가 90,000,000원에서 3회 유찰돼 30,870,000원까지 내려왔지만, 건물에는 위반건축물과 제시외 건물이 확인되고 다수 전입자의 보증금·확정일자가 명확하지 않습니다. 또한 일부 전입자는 601호·602호·603호·604호· 701호·702호·703호·801호·802호 등 다른 호실로 표시되어 있어 403호의 실제 점유관계를 따로 가려야 합니다.

권리는 소멸형, 가격은 3회 유찰, 하지만 건물·점유 확인은 필수. 이 물건의 승부처는 단순한 할인율이 아니라 위반사항과 실제 403호 상태를 얼마나 정확하게 확인하느냐입니다.