수원지방법원 2024타경10609. 오산시 원동 대광타운의 다세대주택 2층 203호입니다. 감정가 89,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 30,527,000원입니다. 등기상 말소기준은 2013.12.30. 수산업협동조합중앙회 근저당권 620,400,000원이고, 뒤이어 설정된 근저당·주택임차권·경매개시결정·압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격만 보면 감정가의 34.3%까지 내려와 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 가격 할인율보다 건물 자체의 위반건축물 이력, 다수 전입자와 호수 특정 문제, 임차권등기, 별도등기와 토지 합병 관계를 먼저 확인해야 합니다. 실거래 비교값이 없어 현재 최저가가 실제 시세보다 싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경10609 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 대원로39번길 8, 2층203호 |
| 물건종류 | 다세대 · 대광타운 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상8층 · 사용승인 2013.12.23 |
| 소유자 | 김춘근 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 89,000,000원 / 30,527,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 2,188,585,247원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
| 토지 | 304.7㎡ · 준주거지역 · 공시지가 1,771,000원/㎡ |
| 별도등기 | 대지권의 목적인 토지는 원동 757-6, 757-7이나 757-6으로 합병 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2013년 근저당
말소기준은 을구 1번 수산업협동조합중앙회 근저당권입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권 910,800,000원도 후순위이며, 2024.07.16. 등기된 양동혁의 주택임차권, 2024.09.20. 임의경매개시결정, 2024.09.27. 국 압류, 2024.11.11. 변영희 가압류도 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2024.01.04. 박태수 가압류 500,000,000원은 2024.01.12. 해제로 이미 말소됐습니다.
② 점유·임차관계 — 다수 전입자, 대부분 말소기준보다 늦다
현황조사·등기·문건에 나타난 관련자는 총 43명입니다. 상당수는 전입일이 2013.12.30. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 주민601호·602호·603호·604호· 701호·702호·703호·801호·802호 등 다른 호수가 명시된 인원도 혼재해 있어, 실제 203호의 점유자와 건물 전체 전입자를 구분해 확인하는 절차가 중요합니다.
| 성명 | 호수·범위 | 전입·주민등록 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박수형 | — | 2021-12-03 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| XU XUANYU | — | 2014-06-03 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN XIANGYU | — | 2024-07-29 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| GAO YINGJIN | — | 2024-10-16 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| LI CHENGYUAN | — | 2024-10-07 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| WU YINGSHUN | — | 2024-07-29 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안영수 | — | 2020-05-06 | 2024-10-21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 천수현 | — | 2022-01-11 | 2024-11-15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문규동 | — | 2018-12-14 | 2024-10-25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오상규 | — | 2020-03-31 | 2024-10-30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박노문 | — | 2023-04-20 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| LUO ZHENYU | — | 2023-09-11 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| ZHU TAISHAN | — | 2023-09-11 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정희 | — | 2022-06-23 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강안심 | — | 2022-11-11 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이영원 | — | 2024-05-03 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이성우 | — | 2024-05-03 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박태민 | — | 2023-12-20 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조무결 | — | 2021-05-14 | 2024-10-29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이나윤 | — | 2020-09-24 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박애리 | — | 2020-04-06 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김솔 | — | 2021-02-15 | 2024-10-30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ZHAO ZHEZHEN | — | 2018-10-08 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN SONGGEN | — | 2016-01-08 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| ZHU YINGJI | — | 2023-02-28 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지현 | — | 2022-08-04 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전찬우 | 주민601호 | 2023-01-06 | 2024-09-25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동화 | 주민602호 | 2019-12-11 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주한규 | 주민602호 | 2024-05-27 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지은 | 주민603호 | 2020-11-18 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| LI ZHONGXUE | 외체604호 | 2020-10-16 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| LI JINGGUO | 외체604호 | 2023-01-11 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| LI JINGNAN | 외체604호 | 2020-10-16 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| ZHANG MEIHUA | 외체604호 | 2017-04-27 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN TAIHUA | 외체604호 | 2020-10-21 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| LIU YUJI | 외체604호 | 2020-10-16 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김상도 | 주민701호 | 2023-10-04 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| PIAO RICHUN | 외체701호 | 2023-10-10 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이유림 | 주민702호 | 2023-04-06 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| NAN CHENGJI | 외체703호 | 2024-03-22 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강혁진 | 주민801호 | 2021-12-14 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정현묵 | 주민802호 | 2022-10-26 | 2024-11-06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양동혁 | 전유부분 전부 | 2020-05-08 | 2024-07-16 | 미상 | 미상 | 없음 |
양동혁의 주택임차권등기에는 임대차계약일자 1차 2020.04.13., 2차 2022.04.19., 주민등록일자·점유개시일자 2020.05.08., 확정일자 2020.04.16., 임차보증금 표기 1차 50,000,000원· 2차 55,000,000원이 기재돼 있습니다. 등기 접수일은 2024.07.16.이며 말소기준권리보다 후순위입니다.
③ 가격 — 34.3%까지 내려왔어도 ‘시세보다 싸다’는 근거가 없다
현재 최저매각가는 30,527,000원으로 감정가 89,000,000원의 34.3%입니다. 3회 유찰이라는 숫자만 보면 할인 폭은 큽니다. 그러나 대광타운의 최근 낙찰가나 동일 면적의 실거래 비교값으로 검증할 수 있는 가격 자료는 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 근거로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 단정해서는 안 됩니다.
단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.7회입니다. 현재 물건은 이미 3회 유찰 상태이므로 이 건물·유형 자체가 시장에서 가격 조정을 크게 받는 모습을 보인다는 점을 함께 봐야 합니다. 4회 유찰 시 21,368,900원, 5회 유찰 시 14,958,229원 시나리오가 제시돼 있지만, 가격이 더 내려간다고 위반건축물과 점유관계 리스크가 줄어드는 것은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 30,527,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 949,486원 |
| 1. 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 620,400,000원 | 29,577,514원 |
| 2. 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 910,800,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 변영희 | 34,150,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권 합계 1,565,350,000원 중 29,577,514원이 배당되고 미배당은 1,535,772,486원입니다. 소유자 잔여는 0원, 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오산역(1호선) 북동측. 주변은 아파트·다세대주택·연립주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 오산역과 버스정류장이 있습니다.
- 이용. 감정요항표상 기호 1~20은 다세대주택, 기호 21~25는 오피스텔로 이용 중입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상8층, 사용승인일 2013.12.23. 위생·급배수·난방·화재탐지·주차장·엘리베이터 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 4m 이내 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·성장관리권역·토지구획정리사업지구·가축사육제한구역·비행안전제3구역(전술) 등에 해당하며 소로3류에 접합니다.
- 토지. 757-6, 757-7로 등기 기재돼 있으나 2014.01.10. 합병돼 현재 757-6, 304.7㎡입니다.
- 위반사항. 대수선으로 6층 2세대, 7·8층 각 1세대가 증가한 위반건축물 사항과 공부에 없는 제시외 건물이 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 203호 실제 점유자 특정. 현황조사에는 호수가 없거나 다른 호수로 적힌 다수 전입자가 혼재합니다. 현재 203호 실점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 양동혁 임차권 확인. 전유부분 전부에 관한 주택임차권등기가 있으므로 계약서·보증금 변동·배당요구·말소 여부를 원본으로 대조해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 대수선과 세대 증가, 제시외 건물이 기재돼 있으므로 건축물대장과 현황을 반드시 맞춰야 합니다.
- 토지 합병·별도등기 확인. 757-6·757-7이 757-6으로 합병된 이력과 대지권 관련 별도등기를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 30,527,000원이 감정가의 34.3%라는 사실만으로 시세 메리트를 확정하지 말고 주변 다세대 실거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 외 우선권 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최신 매각물건명세서와 배당요구 자료를 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 가격”보다 중요한 것은 왜 세 번 유찰됐는가
이 사건의 등기 순위만 보면 말소기준권리 뒤 권리는 소멸하고 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 물건을 단순 권리 안전형으로 분류하기에는 현황이 복잡합니다. 다수 전입자가 확인되고 일부는 다른 호수로 표시돼 있으며, 전유부분 전부에 대한 주택임차권등기도 존재합니다. 건물에는 세대 증가를 수반한 위반건축물과 제시외 건물 사항까지 있습니다.
최저가는 감정가의 34.3%까지 떨어졌지만 최근 실거래 비교가 없으므로 지금 가격이 실제 시세보다 낮다는 결론도 낼 수 없습니다. 권리 순위는 비교적 명확하지만, 점유·건축·환금성 검증이 필요한 물건. 세 번의 유찰을 단순 할인 기회로 보기보다, 유찰 원인을 현장에서 제거할 수 있는지 먼저 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
