31,213,000원
수원지방법원 2024타경10609. 오산시 원동 757-6·757-7을 대지권의 목적으로 하는 대원로39번길 8 건물의 5층 503호 다세대입니다. 소유자는 김춘근이고, 2013.12.30. 소유권보존과 같은 날 수산업협동조합중앙회 앞으로 채권최고액 620,400,000원과 910,800,000원의 근저당이 설정됐습니다. 그중 을구 1번 근저당이 말소기준입니다. 이후 경매개시결정·가압류·압류는 이 기준권리 뒤에 있으므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저가는 31,213,000원으로 감정가 91,000,000원의 34.3%입니다. 그러나 이 사건에는 동일 면적의 실거래 가격으로 현재 시세를 검증할 자료가 제시돼 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율 자체를 시세 대비 저가로 해석하면 안 됩니다. 특히 다세대이고 3회 유찰됐으며 점유관계와 건축물 현황 확인 항목이 많아, 응찰 판단의 중심은 할인율보다 현장·명세서 검증에 있어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경10609 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 대원로39번길 8, 5층503호 |
| 물건종류 | 다세대 |
| 소유자 | 김춘근 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 91,000,000원 / 31,213,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 2,188,585,247원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상8층 · 2013.12.23 사용승인 |
| 토지 | 304.7㎡ · 준주거지역 · 공시지가 1,771,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준은 2013.12.30. 을구 1번 수산업협동조합중앙회 근저당 620,400,000원입니다. 같은 날 을구 2번 근저당 910,800,000원이 뒤이어 설정됐고, 두 근저당 모두 공동담보가 기재돼 있습니다. 2024.01.04. 박태수의 500,000,000원 가압류는 2024.01.12. 해제로 이미 말소됐습니다. 이후 2024.09.20. 임의경매개시결정, 2024.11.11. 변영희 가압류 34,150,000원, 2025.04.10. 국의 압류는 모두 말소기준 뒤에 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 대항력은 없지만 확인량이 많다
현황조사에는 총 42명의 전입·점유 기록이 있습니다. 이 가운데 601호·602호·603호·604호, 701호·702호·703호, 801호·802호 등 다른 호수가 명시된 기록도 다수 포함돼 있고, 호수 표기가 없는 기록도 있습니다. 따라서 아래 기록 전체를 503호의 실제 임차인으로 단정할 수는 없으며, 503호와 직접 연결되는 점유자를 매각물건명세서와 현장에서 다시 특정해야 합니다.
모든 전입일은 말소기준인 2013.12.30. 뒤이므로 자료상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 안영수·천수현·문규동·오상규·조무결·김솔·전찬우·정현묵은 배당요구 접수 기록이 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박수형 | — | 2021.12.03 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| XU XUANYU | — | 2014.06.03 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN XIANGYU | — | 2024.07.29 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| GAO YINGJIN | — | 2024.10.16 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| LI CHENGYUAN | — | 2024.10.07 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| WU YINGSHUN | — | 2024.07.29 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안영수 | — | 2020.05.06 | 미상 | 2024.10.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 천수현 | — | 2022.01.11 | 미상 | 2024.11.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문규동 | — | 2018.12.14 | 미상 | 2024.10.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오상규 | — | 2020.03.31 | 미상 | 2024.10.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박노문 | — | 2023.04.20 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| LUO ZHENYU | — | 2023.09.11 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| ZHU TAISHAN | — | 2023.09.11 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정희 | — | 2022.06.23 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강안심 | — | 2022.11.11 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이영원 | — | 2024.05.03 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이성우 | — | 2024.05.03 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박태민 | — | 2023.12.20 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조무결 | — | 2021.05.14 | 미상 | 2024.10.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이나윤 | — | 2020.09.24 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박애리 | — | 2020.04.06 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김솔 | — | 2021.02.15 | 미상 | 2024.10.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ZHAO ZHEZHEN | — | 2018.10.08 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN SONGGEN | — | 2016.01.08 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| ZHU YINGJI | — | 2023.02.28 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지현 | — | 2022.08.04 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전찬우 | 주민601호 | 2023.01.06 | 미상 | 2024.09.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동화 | 주민602호 | 2019.12.11 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주한규 | 주민602호 | 2024.05.27 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지은 | 주민603호 | 2020.11.18 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| LI ZHONGXUE | 외체604호 | 2020.10.16 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| LI JINGGUO | 외체604호 | 2023.01.11 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| LI JINGNAN | 외체604호 | 2020.10.16 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| ZHANG MEIHUA | 외체604호 | 2017.04.27 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN TAIHUA | 외체604호 | 2020.10.21 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| LIU YUJI | 외체604호 | 2020.10.16 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김상도 | 주민701호 | 2023.10.04 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| PIAO RICHUN | 외체701호 | 2023.10.10 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이유림 | 주민702호 | 2023.04.06 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| NAN CHENGJI | 외체703호 | 2024.03.22 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강혁진 | 주민801호 | 2021.12.14 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정현묵 | 주민802호 | 2022.10.26 | 미상 | 2024.11.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 31,213,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 961,834원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 620,400,000원 | 30,251,166원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 910,800,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 변영희 | 34,150,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차에서 표시된 채권 합계는 1,565,350,000원이고, 예상 배당액은 30,251,166원, 미배당은 1,535,098,834원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮은 최저가보다 현황 검증이 먼저
| 회차 | 감정가 비율 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 31,213,000원 | 30,251,166원 | 1,535,098,834원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 21,849,100원 | 21,055,816원 | 1,544,294,184원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 15,294,369원 | 14,619,070원 | 1,550,730,930원 | 0원 |
대광타운의 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.7회이고, 이 물건은 이미 3회 유찰 상태입니다. 현재 최저가가 감정가의 약 3분의 1까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 시세 실거래 비교 없이 이를 바로 가격 메리트로 환산할 수는 없습니다. 특히 다세대의 환금성과 아래 건축물 이슈를 함께 봐야 합니다.
⑤ 건축물·대지권 — 위반건축물과 별도등기 확인
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오산역(1호선) 북동측에 위치하며 아파트·다세대주택·연립주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 오산역과 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 지상8층, 사용승인일 2013.12.23. 기본적인 위생·급배수·난방·화재탐지·주차장·엘리베이터 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 4m 이내의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역·성장관리권역·토지구획정리사업지구·비행안전제3구역 등에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 환금성. 다세대이고 경매 평균 유찰 횟수 2.7회인 단지로, 현재 사건도 3회 유찰됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 503호 실제 점유자 특정. 현황조사 42명 중 다른 호수 명시자가 다수이므로, 호수 표기가 없는 기록까지 포함해 503호 점유관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 전입일은 모두 말소기준 뒤지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 최우선변제와 실제 배당순위 검증이 필요합니다.
- 위반건축물 확인. 6~8층 세대 증가 대수선 및 제시외 건물 기록이 있으므로 시정명령·이행강제금·건축물대장 현황을 확인해야 합니다.
- 별도등기 확인. 757-6·757-7 합병과 대지권 별도등기의 현재 효력을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 가격 상한 별도 산정. 감정가 대비 34.3%라는 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 실제 매매·임대수요와 환금성을 별도로 검증해야 합니다.
- 배당표 보정. 현재 배당 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
등기만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2013.12.30. 근저당이 말소기준이고, 후순위 권리는 매각으로 소멸하며 현재 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 물건의 난도는 등기가 아니라 현황에 있습니다. 42명의 전입·점유 기록, 보증금·확정일자 미상, 다른 호수가 섞인 점유자료, 위반건축물과 제시외 건물, 대지권 토지의 별도등기·합병 이력을 모두 정리해야 합니다.
최저가 31,213,000원은 감정가 91,000,000원의 34.3%까지 내려왔지만, 시세 검증 없이 이 할인율만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 등기상 인수는 0원, 현황조사 난도는 높음. 이 사건은 싸게 보이는 숫자보다 503호의 실제 점유와 건축물·대지권 상태를 먼저 확인해야 하는 3회 유찰 다세대입니다.
