수원지방법원 2024타경10609. 오산시 원동, 대광타운 4층 402호 다세대주택입니다. 권리관계의 기준점은 2013.12.30 접수 제200763호 수산업협동조합중앙회 근저당권 620,400,000원입니다. 같은 날 후순위 근저당권 910,800,000원이 추가 설정됐고 이후 경매개시결정·가압류·압류가 이어졌지만, 등기상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 수가 많다는 점은 눈에 띕니다. 현황조사와 문건상 보증기관 대위·승계 신고는 없고 실제 임차인 42명이 기록돼 있습니다. 가장 빠른 전입일도 2014.06.03으로 말소기준일인 2013.12.30보다 뒤입니다. 따라서 제공된 권리판정에서는 42명 모두 대항력 없음으로 분류됩니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요한 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경10609 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 대원로39번길 8, 4층402호 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 대광타운 |
| 소유자 | 김춘근 |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 30,870,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 2,188,585,247원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상8층 · 사용승인일 2013.12.23 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후 권리는 소멸
말소기준은 을구 1번 근저당권입니다. 을구 2번 근저당권, 2024.09.20 임의경매개시결정, 2024.11.11 변영희 가압류, 2025.04.10 국 압류는 모두 그 이후여서 등기자료상 매각으로 소멸합니다. 2024.01.04 박태수의 500,000,000원 가압류는 2024.01.12 해제로 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 42명, 대항력은 전원 없음
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 인원은 없으므로 실제 임차인은 42명입니다. 전입일은 모두 2013.12.30 말소기준 이후입니다. 일부 기록에는 601호·602호·603호·604호·701호 등 다른 호수가 명시돼 있어 402호의 직접 점유관계는 현장과 원문을 대조할 필요가 있습니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 만큼 우선변제 여부는 미상으로 봅니다.
| 성명 | 호수·부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박수형 | 미상 | 2021.12.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| XU XUANYU | 미상 | 2014.06.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| JIN XIANGYU | 미상 | 2024.07.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| GAO YINGJIN | 미상 | 2024.10.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| LI CHENGYUAN | 미상 | 2024.10.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| WU YINGSHUN | 미상 | 2024.07.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안영수 | 미상 | 2020.05.06 | 미상 | 2024.10.21 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 천수현 | 미상 | 2022.01.11 | 미상 | 2024.11.15 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 문규동 | 미상 | 2018.12.14 | 미상 | 2024.10.25 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오상규 | 미상 | 2020.03.31 | 미상 | 2024.10.30 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박노문 | 미상 | 2023.04.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| LUO ZHENYU | 미상 | 2023.09.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| ZHU TAISHAN | 미상 | 2023.09.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이정희 | 미상 | 2022.06.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강안심 | 미상 | 2022.11.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이영원 | 미상 | 2024.05.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이성우 | 미상 | 2024.05.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박태민 | 미상 | 2023.12.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조무결 | 미상 | 2021.05.14 | 미상 | 2024.10.29 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이나윤 | 미상 | 2020.09.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박애리 | 미상 | 2020.04.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김솔 | 미상 | 2021.02.15 | 미상 | 2024.10.30 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| ZHAO ZHEZHEN | 미상 | 2018.10.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| JIN SONGGEN | 미상 | 2016.01.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| ZHU YINGJI | 미상 | 2023.02.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지현 | 미상 | 2022.08.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전찬우 | 주민601호 | 2023.01.06 | 미상 | 2024.09.25 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김동화 | 주민602호 | 2019.12.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주한규 | 주민602호 | 2024.05.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지은 | 주민603호 | 2020.11.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| LI ZHONGXUE | 외체604호 | 2020.10.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| LI JINGGUO | 외체604호 | 2023.01.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| LI JINGNAN | 외체604호 | 2020.10.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| ZHANG MEIHUA | 외체604호 | 2017.04.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| JIN TAIHUA | 외체604호 | 2020.10.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| LIU YUJI | 외체604호 | 2020.10.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김상도 | 주민701호 | 2023.10.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| PIAO RICHUN | 외체701호 | 2023.10.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이유림 | 주민702호 | 2023.04.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| NAN CHENGJI | 외체703호 | 2024.03.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강혁진 | 주민801호 | 2021.12.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정현묵 | 주민802호 | 2022.10.26 | 미상 | 2024.11.06 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 34.3%라고 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 회차 최저가는 30,870,000원으로 감정가 90,000,000원의 34.3%입니다. 그러나 대광타운의 확인 가능한 최근 매각금액은 제시되지 않고, 단지 경매 통계는 평균 유찰 2.7회, 낙찰률 0.0%로 나타납니다. 실거래 기준의 최신 거래·최근 12개월 평균을 확인할 수 없는 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 30,870,000원 | 29,914,340원 | 1,535,435,660원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 21,609,000원 | 20,820,038원 | 1,544,529,962원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 15,126,299원 | 14,454,026원 | 1,550,895,974원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 매각대금은 낮아지지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 대신 채권자 미배당액이 현재 1,535,435,660원에서 4회 유찰 시 1,544,529,962원, 5회 유찰 시 1,550,895,974원으로 증가합니다. 이는 매수인의 추가 부담이 아니라 배당 부족분에 관한 수치입니다.
④ 예상배당표 (매각가 30,870,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 955,660원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 620,400,000원 | 29,914,340원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 910,800,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 변영희 | 34,150,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 채권 합계는 1,565,350,000원이고 현재 회차 예상 채권 배당은 29,914,340원, 미배당은 1,535,435,660원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 물건 자체 리스크 — 4층 402호보다 ‘건물 전체 상태’를 봐야 한다
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 건물 내 기호(1)-(20)은 다세대주택, 기호(21)-(25)는 오피스텔로 이용 중이며 본건 용도는 다세대입니다.
- 입지. 오산역(1호선) 북동측, 아파트·다세대주택·연립주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 오산역과 버스정류장이 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 4m 이내 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·성장관리권역·토지구획정리사업지구·가축사육제한구역·비행안전제3구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 토지. 면적 304.7㎡, 지목 대, 평지·세로장방이며 공시지가는 1,771,000원/㎡입니다.
- 환금성. 대광타운의 경매 평균 유찰횟수는 2.7회이고 낙찰률은 0.0%입니다. 최근 매각금액으로 가격을 검증할 수 없어 최저가 할인율만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 402호 직접 점유 확인. 실제 임차인 42명 중 일부는 다른 호수가 명시돼 있으므로 402호의 현재 점유자와 인도 대상을 현장에서 특정해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 전입일상 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 관계는 원문 대조가 필요합니다.
- 위반건축물 확인. 6층·7층·8층 증가세대와 제시외 건물의 현황, 건축물 관련 공부를 확인해야 합니다.
- 대지권·별도등기 확인. 원동 757-6·757-7에서 757-6으로 합병된 토지관계와 매각물건명세서의 별도등기 내용을 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 34.3%이지만 최근 실거래 금액으로 비교되지 않았으므로 ‘34% = 시세 대비 66% 할인’으로 해석하면 안 됩니다.
- 배당표 한계. 현재 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “좋은 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 등기 권리만 보면 기준점은 명확합니다. 2013.12.30 근저당권이 말소기준이고, 현황조사상 실제 임차인 42명 모두 그 이후 전입해 대항력 인수는 없으며 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 물건 자체로 시선을 돌리면 이야기가 달라집니다. 건물에는 위반건축물과 제시외 건물이 있고, 다수의 점유 기록이 존재하며, 토지 합병과 별도등기 확인사항도 있습니다.
무엇보다 3회 유찰·최저가 30,870,000원이라는 숫자만 보고 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 확인 가능한 최근 실거래 금액이 없어 시세 대비 할인율을 계산할 근거가 없고, 단지 경매 통계도 평균 2.7회 유찰·낙찰률 0.0%입니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 비교적 명확하지만, 가격·점유·건물 상태 검증이 끝나야 입찰 판단이 가능한 유형으로 보는 것이 맞습니다.
