수원지방법원 2024타경10609. 오산시 원동 757-6, 757-7에 등기된 집합건물 중 대원로39번길 8, 3층 304호 다세대입니다. 감정가는 89,000,000원, 현재 최저매각가는 30,527,000원으로 3회 유찰된 상태입니다. 등기상 소유자는 김춘근이고, 2013.12.30. 설정된 수산업협동조합중앙회의 채권최고액 620,400,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 채권최고액 910,800,000원 근저당권과 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리순위만 보면 매수인에게 넘어오는 금액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 이 사건의 실무 난도는 등기보다 점유관계와 건물 상태에서 올라갑니다. 현황조사에 이름이 확인되는 전입·점유 관련자는 42명이며, 이 가운데 8명은 배당요구 사실이 확인됩니다. 모두 전입일이 말소기준권리인 2013.12.30. 이후이므로 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제·최우선변제 관련 금액은 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경10609 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 대원로39번길 8, 3층304호 |
| 등기상 부동산 | 경기도 오산시 원동 757-6, 757-7 · 경기도 오산시 대원로39번길 8 |
| 용도 | 다세대 · 감정 이용상태상 다세대주택 |
| 분석 대상 면적 | 23.86㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상8층 · 사용승인 2013.12.23 |
| 소유자 | 김춘근 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 89,000,000원 / 30,527,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 2,188,585,247원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2013.12.30. 근저당
말소기준권리는 을구 1번 수산업협동조합중앙회 근저당권입니다. 같은 날 접수번호 200764로 설정된 두 번째 근저당권도 순위상 뒤에 있고, 2024년의 경매개시결정, 국 압류, 변영희 가압류 역시 매각으로 소멸합니다. 박태수의 500,000,000원 가압류는 2024.01.12. 해제로 이미 말소됐습니다.
② 전입·점유 관계 — 대항력은 없지만 확인량이 많다
현황조사상 전입·점유 관련자는 42명입니다. 가장 이른 전입일도 2014.06.03.으로, 말소기준권리 2013.12.30.보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로 모두 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 8명은 배당요구 사실이 있으므로 배당순위와 소액임차인 최우선변제 여부는 원문 서류 대조가 필요합니다.
| 성명 | 표시 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박수형 | 미상 | 2021.12.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| XU XUANYU | 미상 | 2014.06.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN XIANGYU | 미상 | 2024.07.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| GAO YINGJIN | 미상 | 2024.10.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LI CHENGYUAN | 미상 | 2024.10.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| WU YINGSHUN | 미상 | 2024.07.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안영수 | 미상 | 2020.05.06 | 2024.10.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 천수현 | 미상 | 2022.01.11 | 2024.11.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문규동 | 미상 | 2018.12.14 | 2024.10.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오상규 | 미상 | 2020.03.31 | 2024.10.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박노문 | 미상 | 2023.04.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LUO ZHENYU | 미상 | 2023.09.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ZHU TAISHAN | 미상 | 2023.09.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정희 | 미상 | 2022.06.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강안심 | 미상 | 2022.11.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이영원 | 미상 | 2024.05.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이성우 | 미상 | 2024.05.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박태민 | 미상 | 2023.12.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조무결 | 미상 | 2021.05.14 | 2024.10.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이나윤 | 미상 | 2020.09.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박애리 | 미상 | 2020.04.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김솔 | 미상 | 2021.02.15 | 2024.10.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ZHAO ZHEZHEN | 미상 | 2018.10.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN SONGGEN | 미상 | 2016.01.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ZHU YINGJI | 미상 | 2023.02.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지현 | 미상 | 2022.08.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전찬우 | 주민601호 | 2023.01.06 | 2024.09.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동화 | 주민602호 | 2019.12.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주한규 | 주민602호 | 2024.05.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지은 | 주민603호 | 2020.11.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LI ZHONGXUE | 외체604호 | 2020.10.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LI JINGGUO | 외체604호 | 2023.01.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LI JINGNAN | 외체604호 | 2020.10.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ZHANG MEIHUA | 외체604호 | 2017.04.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN TAIHUA | 외체604호 | 2020.10.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LIU YUJI | 외체604호 | 2020.10.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김상도 | 주민701호 | 2023.10.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| PIAO RICHUN | 외체701호 | 2023.10.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이유림 | 주민702호 | 2023.04.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| NAN CHENGJI | 외체703호 | 2024.03.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강혁진 | 주민801호 | 2021.12.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정현묵 | 주민802호 | 2022.10.26 | 2024.11.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격·유찰 — 34.3%지만 시세 할인으로 읽으면 안 된다
현재 최저매각가는 30,527,000원으로 감정가 89,000,000원의 34.3%입니다. 다음 유찰 시나리오는 21,368,900원, 그 다음은 14,958,229원으로 계산돼 있습니다. 다만 대광타운의 비교 대상 면적은 일치하지 않고, 최근 실거래 금액도 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 확정됐다고 평가할 수 없습니다.
| 현재 회차 | 3회 유찰 · 30,527,000원 · 감정가의 34.3% |
|---|---|
| 4회 유찰 시 | 21,368,900원 · 감정가의 24.01% |
| 5회 유찰 시 | 14,958,229원 · 감정가의 16.81% |
| 대광타운 세대수 | 20세대 |
| 경매 평균 유찰 | 2.7회 |
| 낙찰률 | 0.0% |
④ 예상배당표 (매각가 30,527,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 949,486원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 620,400,000원 | 29,577,514원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 910,800,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 변영희 | 34,150,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당표에 반영된 채권액 합계는 1,565,350,000원, 채권자 예상배당은 29,577,514원, 미배당은 1,535,772,486원입니다. 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 건물·대지 리스크 — 가격보다 먼저 확인할 부분
- 위반건축물. 2015.04.01. 적발된 대수선으로 6층은 2세대 증가, 7층·8층은 각 1세대 증가한 내용이 확인됩니다. 공문발송일은 2015.04.02.입니다.
- 304호와 구분. 위반 내용은 6층·7층·8층에 기재돼 있고 대상 물건은 3층 304호이므로, 해당 위반사항을 곧바로 304호 자체의 위반으로 동일시하지 말고 건축물대장과 현황을 대조해야 합니다.
- 제시외 건물. 공부상 기재되지 않은 제시외 건물이 존재합니다.
- 대지 표시. 등기사항에는 원동 757-6, 757-7 2필지로 기재돼 있으나 2014.01.10. 합병돼 현재 757-6, 304.7㎡입니다.
- 별도등기. 매각물건명세서 비고에는 대지권의 목적인 토지와 관련해 별도등기가 있다고 기재돼 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역이며 성장관리권역, 토지구획정리사업지구, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술), 토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오산시 원동 소재 오산역(1호선) 북동측이며, 주변에 아파트·다세대주택·연립주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 오산역과 버스정류장이 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 4m 이내 포장도로와 접합니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방·화재탐지 설비와 주차장, 엘리베이터가 구비돼 있습니다.
- 토지. 304.7㎡ 평지의 세로장방형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,771,000원/㎡입니다.
- 환금성. 대광타운은 20세대이고 경매 통계상 평균 유찰 2.7회, 낙찰률 0.0%입니다. 현재 사건 역시 3회 유찰 상태여서 환금성 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 304호 실제 점유자 특정. 현황조사 명단에는 다른 호수 표시도 다수 포함돼 있으므로 304호를 실제로 누가 점유하는지 현장과 원문 조사서로 특정해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 확인된 전입자는 모두 말소기준권리 이후지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 특히 배당요구한 8명의 임대차 내용과 소액임차인 해당 여부를 확인해야 합니다.
- 위반건축물 원본 대조. 적발된 대수선은 6~8층이므로 3층 304호의 직접 영향, 공용부분 영향, 시정 여부를 건축물대장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 위치·규모·소유관계와 매각 포함 여부를 확인해야 합니다.
- 대지권·별도등기 확인. 757-6·757-7 합병 경위와 별도등기 내용을 등기 원본 및 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 가격은 실거래 확인 후. 감정가의 34.3%라는 숫자만으로 저가매수로 판단하지 말고 동일 용도·유사 면적의 최근 거래를 별도로 확인해 응찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 = 쉬운 물건”은 아니다
이 사건은 등기순위만 보면 비교적 명확합니다. 2013.12.30. 근저당이 말소기준이고, 현황조사상 확인되는 전입일은 모두 그 이후입니다. 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 42명의 전입·점유 관련자, 미상인 보증금·확정일자, 위반건축물, 제시외 건물, 대지 합병과 별도등기까지 실무 확인 항목이 많습니다.
가격도 마찬가지입니다. 89,000,000원에서 30,527,000원까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 비교 가능한 최근 실거래 금액이 없는 상태에서는 34.3%라는 할인율 자체가 시세 메리트를 증명하지 않습니다. 권리상 인수는 0원이지만 현장·건축·점유 리스크가 큰 만큼, 권리구조는 통과, 실물 확인과 가격 판단은 신중이 이 사건의 결론입니다.
