수원지방법원 2024타경10609. 오산시 원동, 대원로39번길 8의 2층 205호 다세대 물건입니다. 소유자는 김춘근이고 2013.12.30. 소유권보존과 함께 수산업협동조합중앙회의 근저당권 2건이 설정됐습니다. 이 가운데 을구 1번, 채권최고액 620,400,000원의 근저당이 말소기준입니다. 뒤이어 설정된 을구 2번 근저당과 경매개시결정·압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조로 분석돼 금액 기준 매수인 인수는 0원입니다.

다만 이 물건의 난점은 단순한 등기 순위가 아닙니다. 현황조사에는 총 42명의 전입·점유 관련 명단이 있고 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않았습니다. 전입일 자체는 모두 말소기준일 2013.12.30. 이후여서 대항력은 없지만, 일부 명단에는 주민601호·주민602호·외체604호·주민701호· 주민702호·외체703호·주민801호·주민802호 등이 명시돼 있습니다. 따라서 이 명단 전부를 205호 임차인으로 단정해서도 안 되고, 반대로 실제 205호 점유관계를 확인하지 않고 넘어가서도 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 금전권리는 후순위 소멸 구조

말소기준은 2013.12.30. 접수된 수산업협동조합중앙회 근저당입니다. 같은 날 뒤 순번으로 접수된 채권최고액 910,800,000원의 을구 2번 근저당도 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 2024.09.20. 임의경매개시결정, 2024.09.27. 안양세무서장 압류, 2024.11.11. 변영희의 34,150,000원 가압류도 말소기준 이후 권리입니다.

② 임차·점유 명단 — 대항력은 없지만 범위 확인이 핵심

현황조사 등에 나타난 명단은 42명이며 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 따라서 아래 명단은 모두 일반 전입·점유 관련 인물입니다. 전입일은 전원 말소기준일 2013.12.30. 이후이므로 제공 자료상 대항력 없음으로 판단돼 있습니다. 보증금과 확정일자는 모두 미상이며, 배당요구가 확인된 사람은 안영수·천수현·문규동·오상규· 조무결·김솔·전찬우·정현묵입니다.

③ 가격 — 34.3%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 자료는 없다

현재 최저가는 46,305,000원으로 감정가 135,000,000원의 34.3% 수준이며 이미 3회 유찰됐습니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 32,413,499원, 5회 유찰 시 22,689,449원입니다.

그러나 동일 면적의 최근 실거래가가 제시돼 있지 않아 현재 최저가를 실제 시장가격과 비교할 수 없습니다. 단지 경매 통계에는 평균 유찰 횟수 2.7회, 낙찰률 0.0으로 표시돼 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 ‘시세보다 싸다’고 평가하거나 가격 가점을 주는 것은 피해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 46,305,000원 가정)

채권 총액 1,565,350,000원 가운데 현재 회차 예상 채권자 배당은 45,071,510원, 미배당은 1,520,278,490원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션이며, 보증금이 모두 미상인 만큼 실제 배당표는 달라질 수 있습니다. 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.

⑤ 건물·토지 리스크 — 위반건축물 이력 확인

• 위반건축물. 2015.04.01. 적발된 대수선 사항으로 6층은 2세대 증가, 7층과 8층은 각각 1세대 증가 내용이 확인됩니다.
• 제시외 건물. 공부상 기재되지 않은 제시외 건물이 존재하는 것으로 감정 요항에 기재돼 있습니다.
• 토지 합병. 등기에는 원동 757-6, 757-7 두 필지로 기재돼 있으나 2014.01.10. 합병돼 현재 757-6, 304.7㎡입니다.
• 별도등기. 매각물건명세서 비고에는 대지권 목적 토지의 합병과 관련해 별도등기가 있다고 기재돼 있습니다.
• 용도지역. 준주거지역이며 공시지가는 1,771,000원/㎡입니다.

중요한 점은 위반 사항이 건물 전체에 관한 내용이라는 것입니다. 제공 자료만으로 2층 205호 자체가 위반 증축 부분이라고 단정할 수는 없습니다. 다만 같은 집합건물에 위반건축물과 제시외 건물이 존재하는 이상 건축물대장, 현황도면, 205호의 실제 구조를 서로 대조할 필요가 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 오산시 원동 오산역 북동측에 위치하며 주변에는 아파트·다세대주택·연립주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 지하철 1호선 오산역과 버스정류장이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상8층 건물로 기본 위생·급배수·난방·화재탐지·주차장·엘리베이터 설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 서측으로 노폭 약 4m 이내 포장도로와 접합니다.
• 경매 흐름. 대광타운 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.7회이고, 이 사건은 현재 3회 유찰 상태입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 205호 실제 점유자 특정. 현황조사 명단 중 호실 미표기자가 많고 다른 호실이 명시된 명단도 다수이므로 205호 점유자를 현장에서 특정하세요.
• 보증금·확정일자 확인. 명단 전원의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력은 없더라도 실제 배당·명도관계 확인을 위해 최신 명세서를 대조해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 갑구의 민간임대주택등기가 매각 후 어떻게 처리되는지 등기 원본과 매각조건을 확인하세요.
• 위반건축물·제시외 건물 확인. 6~8층 대수선 이력과 제시외 건물이 205호의 사용·담보가치에 미치는 영향을 건축물대장과 현황으로 대조하세요.
• 대지권 별도등기 확인. 원동 757-6·757-7 합병 및 별도등기 내용을 등기와 토지대장에서 확인하세요.
• 가격 비교. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 저가 매수라 단정하지 말고 실제 205호와 유사한 다세대 실거래를 별도로 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 물건”은 다르다

등기 순위만 놓고 보면 구조는 명확합니다. 2013.12.30. 수산업협동조합중앙회 근저당이 말소기준이고, 확인된 전입자는 모두 그 이후 전입했습니다. 현재 46,305,000원 매각가 시뮬레이션도 매수인 인수 0원입니다.

그렇다고 이 물건을 단순 안전형으로 평가하기는 어렵습니다. 현황조사 명단이 42명에 이르고 보증금은 전부 미상이며, 여러 명은 205호가 아닌 다른 호실로 표시돼 점유 범위를 다시 특정해야 합니다. 건물에는 위반건축물 이력과 제시외 건물이 있고 토지 합병에 따른 별도등기도 존재합니다. 최근 실거래 자료도 없어 46,305,000원이 시장가격 대비 저렴한지는 확인되지 않습니다.

권리 인수는 낮지만 실물·점유 확인 난도는 높습니다. 3회 유찰이라는 숫자보다 205호의 실제 점유관계, 위반건축물 영향, 민간임대주택등기와 별도등기 처리 여부를 먼저 확정해야 하는 확인형 물건입니다.