말소기준은 2013.12.30 수산업협동조합중앙회 근저당입니다. 확인된 전입일은 모두 이보다 늦어 대항력이 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 건물에는 위반건축물 기록이 있고 현황조사상 전입자가 매우 많아, 낮아진 최저가만 보고 접근하기보다 실제 504호 점유·명도와 건축물 현황을 먼저 검증해야 합니다.
수원지방법원 2024타경10609. 오산시 원동 대광타운 5층 504호, 전유부분 23.86㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 91,000,000원이지만 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 31,213,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 강한 할인처럼 보이지만 이 사건은 가격보다 먼저 확인해야 할 요소가 뚜렷합니다. 말소기준권리 뒤에 전세권·임차권·가압류·압류가 이어지고 현황조사상 다수 전입자가 확인되며, 건물에는 위반건축물 기록도 존재합니다.
권리의 기준점은 명확합니다. 2013.12.30 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당권 620,400,000원이 말소기준권리입니다. 등기된 김송근의 전세금·임차보증금 55,000,000원도 전입·점유개시·확정일자가 2016.01.08로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 없고 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경10609 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 대원로39번길 8, 5층504호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전유부분 23.86㎡ · 지상8층 건물 중 5층 504호 |
| 소유자 | 김춘근 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 91,000,000원 / 31,213,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 2,188,585,247원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
| 사용승인일 | 2013.12.23 |
| 대지 현황 | 304.7㎡ · 준주거지역 · 공시지가 1,771,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 전입·임차권이 모두 늦다
말소기준은 2013.12.30 을구 1번 근저당권입니다. 같은 날 을구 2번 근저당권 910,800,000원이 뒤따르고, 2016년에는 55,000,000원의 전세권, 2024년에는 임의경매개시결정과 55,000,000원의 주택임차권, 가압류, 2025년에는 국세 압류가 이어집니다. 제공된 권리 판정상 이 권리들은 모두 말소기준 이후여서 매각으로 소멸합니다. 2024.01.04 박태수의 500,000,000원 가압류는 2024.01.12 해제되어 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차·점유 — 대항력은 없지만 현장 확인은 무겁다
현황조사에 확인된 전입자는 모두 2013.12.30 말소기준권리보다 전입일이 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 다만 상당수는 보증금·확정일자가 확인되지 않았고, 일부에는 601호·602호·603호·604호·701호·702호·703호·801호·802호 등 다른 호수 표기가 함께 나타납니다. 따라서 실제 504호 점유자를 특정하고 인도 대상과 명도 범위를 현장에서 대조하는 절차가 중요합니다.
| 성명 | 표시 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박수형 | 미상 | 2021.12.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| XU XUANYU | 미상 | 2014.06.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| JIN XIANGYU | 미상 | 2024.07.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| GAO YINGJIN | 미상 | 2024.10.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| LI CHENGYUAN | 미상 | 2024.10.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| WU YINGSHUN | 미상 | 2024.07.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안영수 | 미상 | 2020.05.06 | 미상 | 2024.10.21 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 천수현 | 미상 | 2022.01.11 | 미상 | 2024.11.15 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 문규동 | 미상 | 2018.12.14 | 미상 | 2024.10.25 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오상규 | 미상 | 2020.03.31 | 미상 | 2024.10.30 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박노문 | 미상 | 2023.04.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| LUO ZHENYU | 미상 | 2023.09.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| ZHU TAISHAN | 미상 | 2023.09.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이정희 | 미상 | 2022.06.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강안심 | 미상 | 2022.11.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이영원 | 미상 | 2024.05.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이성우 | 미상 | 2024.05.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박태민 | 미상 | 2023.12.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조무결 | 미상 | 2021.05.14 | 미상 | 2024.10.29 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이나윤 | 미상 | 2020.09.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박애리 | 미상 | 2020.04.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김솔 | 미상 | 2021.02.15 | 미상 | 2024.10.30 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| ZHAO ZHEZHEN | 미상 | 2018.10.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| JIN SONGGEN | 미상 | 2016.01.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| ZHU YINGJI | 미상 | 2023.02.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지현 | 미상 | 2022.08.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전찬우 | 주민601호 | 2023.01.06 | 미상 | 2024.09.25 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김동화 | 주민602호 | 2019.12.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주한규 | 주민602호 | 2024.05.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지은 | 주민603호 | 2020.11.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| LI ZHONGXUE | 외체604호 | 2020.10.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| LI JINGGUO | 외체604호 | 2023.01.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| LI JINGNAN | 외체604호 | 2020.10.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| ZHANG MEIHUA | 외체604호 | 2017.04.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| JIN TAIHUA | 외체604호 | 2020.10.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| LIU YUJI | 외체604호 | 2020.10.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김상도 | 주민701호 | 2023.10.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| PIAO RICHUN | 외체701호 | 2023.10.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이유림 | 주민702호 | 2023.04.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| NAN CHENGJI | 외체703호 | 2024.03.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강혁진 | 주민801호 | 2021.12.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정현묵 | 주민802호 | 2022.10.26 | 미상 | 2024.11.06 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김송근 | 전유부분의 전부 | 2016.01.08 | 55,000,000원 | 2024.10.25 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 34.3%지만 ‘싸다’고 단정할 시세가 없다
현재 최저가는 31,213,000원으로 감정가 91,000,000원의 34.3%입니다. 그러나 동일 면적의 최근 실거래 금액이나 최신 거래금액이 확인되지 않으므로, 이 숫자만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다. 특히 대광타운 경매 통계는 평균 유찰 2.7회, 매각률 0.0%로 나타납니다. 이미 현재 사건도 3회 유찰됐다는 점에서 낮은 최저가 자체보다는 환금성과 현장 상태 검증을 우선해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 31,213,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 961,834원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 수산업협동조합중앙회 | 620,400,000원 | 30,251,166원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 수산업협동조합중앙회 | 910,800,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 전세권 · 중국인 | 55,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 변영희 | 34,150,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 31,213,000원 가정 시 채권 총액 1,620,350,000원 가운데 30,251,166원이 배당되고 미배당은 1,590,098,834원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오산역(1호선) 북동측에 위치하며 주변은 아파트·다세대주택·연립주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 오산역과 버스정류장이 소재해 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상8층 건물이며 사용승인일은 2013.12.23입니다. 위생·급배수·난방·화재탐지·주차장·엘리베이터 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 4m 이내 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·성장관리권역·토지구획정리사업지구·가축사육제한구역·비행안전제3구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 토지. 대지 304.7㎡, 평지의 세로장방형이며 공시지가는 1,771,000원/㎡입니다.
- 별도등기. 대지권의 목적인 토지는 원동 757-6, 757-7로 기재돼 있으나 2014.01.10 합병되어 현재 757-6입니다.
- 환금성. 대광타운은 20세대 규모이며 경매 통계상 평균 유찰 2.7회, 매각률 0.0%입니다. 현재 사건도 3회 유찰된 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 504호 실제 점유자 특정. 현황조사에는 다른 호수 표기와 호수 미상 전입자가 함께 확인됩니다. 현장 방문과 전입세대·외국인체류 확인자료를 원본 대조해야 합니다.
- 김송근 권리 원본 확인. 전세금·임차보증금은 55,000,000원이고 전입·점유개시·확정일자는 2016.01.08입니다. 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있지만 매각물건명세서 원본을 재확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 2015.04.01 위반 적발 및 공부 외 제시외 건물이 기재돼 있습니다. 건축물대장과 시정 여부, 금융·매도 시 영향을 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 현재 최저가 31,213,000원은 감정가의 34.3%지만 최근 실거래 기준가격이 확인되지 않습니다. 주변 다세대 실거래와 임대수요를 별도로 대조해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 21,849,100원, 5회 유찰 시 15,294,369원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 가격 하락과 함께 환금성·명도·건축물 리스크가 해소되는지 함께 판단해야 합니다.
- 배당 한계. 현재 가정에서는 채권 미배당이 1,590,098,834원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “권리는 소멸, 물건 리스크는 남는다”
이 사건의 권리분석 핵심은 복잡해 보이는 전입자 숫자가 아니라 기준일입니다. 2013.12.30 근저당이 말소기준이고, 확인된 전입·전세권·주택임차권은 모두 그 이후입니다. 따라서 제공된 자료상 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 감정가 91,000,000원이 3회 유찰돼 31,213,000원까지 내려왔어도 최근 시세 비교자료가 없어 싸다고 단정할 근거가 없고, 건물에는 위반건축물 및 제시외 건물 기록이 있습니다. 현황조사에는 다수 전입자와 다른 호수 표시까지 혼재합니다. 대광타운의 경매 평균 유찰 2.7회·매각률 0.0%도 환금성 확인을 요구하는 신호입니다. 결론은 등기 인수는 비교적 명확하지만, 가격·점유·위반건축물 검증 전에는 보수적으로 접근할 물건입니다.
