수원지방법원 2024타경10609. 오산시 원동 대광타운 5층 505호로, 용도는 다세대주택입니다. 소유자는 김춘근이고, 등기상 말소기준은 2013.12.30 접수된 수산업협동조합중앙회의 채권최고액 620,400,000원 근저당권입니다. 같은 날 채권최고액 910,800,000원의 두 번째 근저당권도 설정돼 있으며, 이후 임의경매개시결정·가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2024.01.04 박태수 가압류 500,000,000원은 2024.01.12 이미 말소됐습니다.
권리만 보면 핵심은 비교적 명확합니다. 현황조사에 이름이 확인되는 42명의 전입일은 가장 빠른 2014.06.03부터 시작해 모두 말소기준일인 2013.12.30보다 늦습니다. 따라서 조사된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않은 사람이 많고, 601호·602호·603호·604호·701호·702호·703호·801호·802호 등 다른 호수가 명시된 명단도 섞여 있습니다. 505호의 실제 점유자를 특정하고 명도 범위를 확정하는 현장 확인이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경10609 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 대원로39번길 8, 5층505호 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 |
| 소유자 | 김춘근 |
| 감정가 / 최저가 | 139,000,000원 / 47,677,000원 (3회 유찰, 감정가 34.3%) |
| 청구금액 | 2,188,585,247원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
| 사용승인일 | 2013.12.23 |
| 건물 이용상태 | 기호(1)-(20) 다세대주택 · 기호(21)-(25) 오피스텔 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
② 임차인·점유 조사 — 전입은 모두 말소기준 이후
현황조사에 확인된 명단은 42명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고자는 없으며, 조사된 전입일은 모두 2013.12.30 말소기준보다 늦어 대항력은 없음으로 판정됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이고, 일부는 505호가 아닌 다른 호수가 명시되어 있습니다.
| 성명 | 호수 표기 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박수형 | 표기 없음 | 2021.12.03 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| XU XUANYU | 표기 없음 | 2014.06.03 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| JIN XIANGYU | 표기 없음 | 2024.07.29 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| GAO YINGJIN | 표기 없음 | 2024.10.16 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| LI CHENGYUAN | 표기 없음 | 2024.10.07 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| WU YINGSHUN | 표기 없음 | 2024.07.29 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안영수 | 표기 없음 | 2020.05.06 | 2024.10.21 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 천수현 | 표기 없음 | 2022.01.11 | 2024.11.15 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 문규동 | 표기 없음 | 2018.12.14 | 2024.10.25 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오상규 | 표기 없음 | 2020.03.31 | 2024.10.30 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박노문 | 표기 없음 | 2023.04.20 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| LUO ZHENYU | 표기 없음 | 2023.09.11 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| ZHU TAISHAN | 표기 없음 | 2023.09.11 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이정희 | 표기 없음 | 2022.06.23 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강안심 | 표기 없음 | 2022.11.11 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이영원 | 표기 없음 | 2024.05.03 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이성우 | 표기 없음 | 2024.05.03 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박태민 | 표기 없음 | 2023.12.20 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조무결 | 표기 없음 | 2021.05.14 | 2024.10.29 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이나윤 | 표기 없음 | 2020.09.24 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박애리 | 표기 없음 | 2020.04.06 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김솔 | 표기 없음 | 2021.02.15 | 2024.10.30 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| ZHAO ZHEZHEN | 표기 없음 | 2018.10.08 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| JIN SONGGEN | 표기 없음 | 2016.01.08 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| ZHU YINGJI | 표기 없음 | 2023.02.28 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지현 | 표기 없음 | 2022.08.04 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전찬우 | 주민601호 | 2023.01.06 | 2024.09.25 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김동화 | 주민602호 | 2019.12.11 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주한규 | 주민602호 | 2024.05.27 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지은 | 주민603호 | 2020.11.18 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| LI ZHONGXUE | 외체604호 | 2020.10.16 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| LI JINGGUO | 외체604호 | 2023.01.11 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| LI JINGNAN | 외체604호 | 2020.10.16 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| ZHANG MEIHUA | 외체604호 | 2017.04.27 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| JIN TAIHUA | 외체604호 | 2020.10.21 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| LIU YUJI | 외체604호 | 2020.10.16 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김상도 | 주민701호 | 2023.10.04 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| PIAO RICHUN | 외체701호 | 2023.10.10 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이유림 | 주민702호 | 2023.04.06 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| NAN CHENGJI | 외체703호 | 2024.03.22 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강혁진 | 주민801호 | 2021.12.14 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정현묵 | 주민802호 | 2022.10.26 | 2024.11.06 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 34.3%지만 실거래 비교 근거는 없다
감정가는 139,000,000원이고 3회 유찰된 현재 최저가는 47,677,000원, 감정가의 34.3%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 대광타운의 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않아 현재 최저가가 최근 시세보다 싸다고 결론낼 수 없습니다. 단지 경매 통계는 평균 유찰 2.7회, 낙찰률 0.0%로 표시돼 있어 환금성·수요 확인을 가격 판단의 전제로 두는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 47,677,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | 해당 없음 | 1,258,186원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 620,400,000원 | 46,418,814원 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 910,800,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 변영희 | 34,150,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | 해당 없음 | 0원 |
등기상 표시 채권 집계액은 1,565,350,000원, 예상배당은 46,418,814원, 미배당은 1,518,931,186원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 건물 상태 — 위반건축물·제시외 건물 확인 필요
감정평가 내용상 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 8층이며, 기본적인 위생·급배수·난방·화재탐지·주차장·엘리베이터 설비가 있습니다. 대상 물건은 5층 505호 다세대주택이지만, 건물에는 2015.04.01 위반건축물 적발 기록이 있습니다. 위반내용은 6층 2세대 증가, 7층과 8층 각 1세대 증가의 대수선이며, 공부에 기재되지 않은 제시외 건물도 존재합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오산역(1호선) 북동측에 위치하고, 아파트·다세대주택·연립주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 오산역과 버스정류장이 소재합니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 4m 이내의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역이며 소로3류와 접하고, 성장관리권역·토지구획정리사업지구·가축사육제한구역·비행안전제3구역이 포함됩니다.
- 토지. 대지 304.7㎡, 평지·세로장방 형상이며 공시지가는 1,771,000원/㎡입니다.
- 환금성. 대광타운은 다세대 20세대와 오피스텔 5개호가 있는 건물로 평가됐고, 단지 경매 통계의 평균 유찰은 2.7회입니다. 현재 사건도 3회 유찰 상태입니다.
⑦ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 47,677,000원 | 46,418,814원 | 1,518,931,186원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 33,373,899원 | 32,373,169원 | 1,532,976,831원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 23,361,729원 | 22,541,218원 | 1,542,808,782원 | 0원 |
유찰이 더 진행돼도 시뮬레이션상 매수인 인수는 계속 0원입니다. 그러나 이 사건의 가격 판단은 ‘몇 %까지 내려왔느냐’보다 실제 505호 점유상태, 건물 위반사항의 영향, 현장 상태, 정상 매매가 확인을 먼저 거쳐야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 505호 실제 점유자 특정. 현황조사 명단 42명 중 호수 미표기자가 다수이고 다른 호수 표기도 섞여 있습니다. 현장에서 505호 점유자를 우선 확인하세요.
- 보증금·확정일자 확인. 조사된 전입은 모두 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 만큼 배당관계 원문을 대조하세요.
- 위반건축물 확인. 2015.04.01 적발된 6층·7층·8층 대수선과 제시외 건물이 대상 호실·건물 이용에 어떤 영향을 미치는지 확인하세요.
- 대지권·합병 확인. 원동 757-6, 757-7이 2014.01.10 합병돼 현재 757-6으로 정리된 내용과 별도등기 표시를 대조하세요.
- 가격 검증. 현재 47,677,000원은 감정가 34.3%지만 비교 가능한 실거래 금액이 없습니다. 별도 시세 확인 전에는 ‘싸다’고 단정하지 마세요.
- 다회유찰 원인 확인. 현재 3회 유찰, 단지 통계 평균 2.7회입니다. 가격 외에 물건 상태·점유·위반사항이 수요를 제한하는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 수치입니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 등기 순위 자체는 복잡하지 않습니다. 2013.12.30 근저당이 말소기준이고, 그 이후 권리는 매각으로 소멸하며 조사된 전입자도 모두 후순위입니다. 그래서 현재 47,677,000원 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 입찰 판단의 핵심은 그 다음입니다. 이미 3회 유찰됐고, 비교 가능한 실거래 금액이 없어 47,677,000원이 시장가격보다 낮은지 확인되지 않습니다. 여기에 건물의 위반건축물 및 제시외 건물, 다수의 전입조사 명단과 점유 확인 문제가 겹칩니다. 결론은 권리 인수는 낮지만, 현장·환금성 검증 없이는 가격 메리트를 인정하기 어려운 C급 사건입니다.
