수원지방법원 2024타경10609. 오산시 원동 757-6 일원의 다세대주택 5층 502호입니다. 등기상 소유자는 김춘근이고, 말소기준권리는 2013.12.30 접수 제200763호 수산업협동조합중앙회 근저당권 620,400,000원입니다. 같은 날 후순위 근저당 910,800,000원이 추가로 설정됐고, 이후 경매개시결정·가압류·압류는 말소기준 뒤에 위치합니다. 현재 배당 산정에서는 낙찰자가 승계할 금액을 0원으로 보고 있습니다.

다만 이 사건은 단순히 “권리가 소멸하니 안전하다”로 끝내기 어렵습니다. 현황조사에는 42명의 전입자가 기재되어 있고, 일부는 601·602·603·604·701·702·703·801·802호처럼 다른 호수가 명시되어 있습니다. 반면 다수 전입자는 점유 부분이 별도로 특정되지 않았습니다. 따라서 502호의 실제 점유자와 다른 호수 전입자를 입찰 전에 명확히 분리 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2013년 근저당

말소기준은 2013.12.30 수산업협동조합중앙회 근저당입니다. 같은 날 설정된 두 번째 근저당은 접수번호가 뒤이고, 2024.09.20 임의경매개시결정, 2024.11.11 변영희 가압류 34,150,000원, 2025.04.10 국 압류도 모두 그 뒤에 위치합니다. 2024.01.04 박태수 가압류 500,000,000원은 2024.01.12 해제로 이미 말소됐습니다.

② 점유·임차인 — 대항력은 없지만 실제 502호 점유 확인이 중요

현황조사에 기재된 전입자는 총 42명입니다. 가장 이른 전입도 2014.06.03으로 말소기준일 2013.12.30보다 늦습니다. 따라서 조사된 전입자들은 모두 말소기준보다 후순위 전입으로 대항력이 없는 것으로 정리되어 있습니다. 보증금은 확인되지 않아 우선변제 규모는 별도로 특정할 수 없습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 34.3%여도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다

현재 최저매각가는 31,213,000원으로 감정가 91,000,000원의 34.3% 수준입니다. 이미 3회 유찰됐고, 같은 대광타운의 경매 평균 유찰 횟수도 2.7회로 표시됩니다. 그러나 이 사건에는 502호와 직접 비교할 수 있는 실거래 가격이 제시되어 있지 않습니다.

따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 저렴하다” 또는 “가격 메리트가 크다”고 결론내릴 근거는 부족합니다. 특히 대광타운은 총 20세대 규모이고 사용승인일은 2013.12.23입니다. 소규모 집합건물은 개별 호수 상태와 점유·건축물 이슈가 거래가격에 미치는 영향이 커질 수 있으므로, 최저가 자체보다 실제 매매 가능한 가격을 별도로 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 31,213,000원 가정)

현재 회차 가정에서 채권자 총 채권액 1,565,350,000원 중 30,251,166원이 배당되고, 미배당액은 1,535,098,834원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.

⑤ 건축물·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 사건상 용도는 다세대입니다. 감정요항표에는 기호(1)-(20)은 다세대주택, 기호(21)-(25)는 오피스텔로 이용 중이라고 기재되어 있습니다.
• 입지. 오산역(1호선) 북동측에 위치하며, 주변은 아파트·다세대주택·연립주택· 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 오산역과 버스정류장이 소재합니다.
• 도로. 서측으로 노폭 약 4m 이내 포장도로와 접합니다.
• 규제. 도시지역·준주거지역·성장관리권역·토지구획정리사업지구·가축사육제한구역· 비행안전제3구역(전술)에 포함되고 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
• 토지. 토지면적 304.7㎡, 지목 대, 평지·세로장방 형태이며 공시지가는 1,771,000원/㎡입니다.
• 대지권 관련. 등기에는 원동 757-6, 757-7 두 필지가 기재되어 있으나 2014.01.10 합병되어 현재 757-6입니다. 매각물건명세서 비고에도 별도등기와 이 합병 내용이 기재되어 있습니다.
• 위반건축물. 감정요항표에는 2015.04.01 적발된 대수선 위반으로 6층 2세대 증가, 7층·8층 각 1세대 증가 내용과 공부상 기재되지 않은 제시외 건물의 존재가 적혀 있습니다. 이 기록만으로 502호 자체가 위반 부분이라고 단정할 수는 없으나, 건물 전체의 건축물대장·이행강제금·대출 가능성 확인이 중요합니다.

⑥ 다음 유찰 시나리오

유찰이 더 진행돼도 현재 산정상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 그러나 이는 “가격이 내려갈수록 무조건 유리하다”는 뜻과 다릅니다. 점유 정리 비용, 위반건축물 관련 금융·매각성, 소규모 다세대의 환금성은 낙찰가와 별개로 남습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 502호 실제 점유자 특정. 현황조사 전입자 중 다른 호수가 명시된 인원과 점유 부분이 특정되지 않은 인원을 구분하고, 실제 502호 점유자를 현장에서 재확인하세요.
• 보증금·확정일자 확인. 조사된 전입자는 말소기준 후순위라 대항력은 없지만 보증금 규모가 확인되지 않았으므로 배당요구 및 명도 협의에 필요한 실제 임대차 내용을 확인하세요.
• 위반건축물 원본 확인. 감정요항표상 6~8층 세대 증가 및 제시외 건물이 기재되어 있습니다. 건축물대장과 행정처분 상태를 확인하세요.
• 대지권 합병 확인. 등기상 757-6·757-7과 현재 757-6 합병 관계가 있으므로 대지권 표시와 토지등기를 원본으로 대조하세요.
• 가격 검증. 최저가 31,213,000원이 감정가의 34.3%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일·유사 면적 다세대의 실제 매매 가능 가격을 별도로 확인하세요.
• 3회 유찰 원인 점검. 단순 가격 문제인지 점유·건물·환금성 문제인지 현장조사로 원인을 분리해야 합니다.
• 배당 원본 대조. 사건 청구금액 2,188,585,247원과 등기 근저당·채권양도 관계를 배당요구종기 서류와 함께 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 물건”은 같은 말이 아니다

이 사건의 등기 구조는 비교적 선명합니다. 2013.12.30 근저당이 말소기준이고, 조사된 전입은 모두 그 이후이며, 현재 배당 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 물건 전체의 투자 난도는 권리 하나로 결정되지 않습니다.

이미 3회 유찰돼 최저가는 31,213,000원까지 내려왔고, 현황조사에는 42명의 전입자가 등장합니다. 일부는 다른 호수로 특정되지만 다수는 점유 부분이 별도로 표시되지 않았습니다. 여기에 건물의 대수선 위반 기록과 제시외 건물, 대지권 대상 토지의 합병, 직접 비교 가능한 실거래 근거 부재까지 겹칩니다. 결론은 “권리상 인수는 낮지만, 점유·건축물·가격 검증 난도는 높다”입니다. 최저가 숫자보다 502호의 실제 점유 상태와 건축물대장, 현장 환금성을 먼저 확인해야 하는 사건입니다.