수원지방법원 2024타경10609. 오산시 원동 대광타운 5층 501호로, 사건상 용도는 다세대입니다. 감정가는 91,000,000원이지만 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 31,213,000원입니다. 등기부의 핵심은 2013.12.30 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당 620,400,000원으로, 이 권리가 말소기준권리입니다. 같은 날 후순위 근저당 910,800,000원이 있고 이후 경매개시결정, 가압류와 압류가 이어지지만 데이터상 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
즉 등기상 채권액이 매우 크고 현재 매각가에서 대규모 미배당이 발생하더라도, 그 미배당액이 곧 낙찰자의 채무가 되는 것은 아닙니다. 현재 배당 시뮬레이션은 매수인 인수 0원으로 계산되어 있습니다. 이 사건의 난점은 등기부상의 후순위 채권보다 실제 501호 점유자를 정확히 특정하는 문제와 건물 현황 쪽에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경10609 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 대원로39번길 8, 5층501호 |
| 물건종류 | 다세대 |
| 소유자 | 김춘근 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 91,000,000원 / 31,213,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 2,188,585,247원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
| 말소기준권리 | 2013.12.30 근저당권 · 수산업협동조합중앙회 · 채권최고액 620,400,000원 |
① 권리 흐름 — 미배당은 크지만 매수인 인수는 0원
2024.01.04 박태수의 500,000,000원 가압류는 2024.01.12 해제로 이미 말소됐습니다. 2024.11.11 변영희 가압류 34,150,000원과 2025.04.10 안양세무서장 관련 압류는 말소기준권리 이후 권리로 매각 소멸 분류입니다. 다만 배당표 자체는 당해세와 임차인 최우선변제를 미반영한 계산입니다.
② 점유·임차관계 — 대항력은 없지만 501호 점유자 특정이 중요
현황조사에 포함된 전입자들의 전입일은 모두 말소기준일인 2013.12.30 이후이고, 제공된 권리판정에서도 모두 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 따라서 현재 자료만 놓고는 대항력 있는 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다.
| 성명 | 전입일 | 호실 표기 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|
대항력 판단은 각 전입일이 2013.12.30 말소기준권리보다 늦다는 자료상 판정에 따랐습니다. 보증금·확정일자·우선변제 여부는 미상인 경우 그대로 표시했습니다.
③ 가격 — 감정가 34.3%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저가는 31,213,000원으로 감정가 91,000,000원의 34.3% 수준입니다. 현재 회차는 3회 유찰 상태이고, 경매 통계상 대광타운의 평균 유찰 횟수는 2.7회입니다. 감정가 대비 할인폭 자체는 크지만, 감정가 할인율과 실제 시장가격 할인율은 같은 개념이 아닙니다.
따라서 이 사건은 최저가가 많이 내려왔다는 이유만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다. 실질취득액은 인수 0원을 반영해 현재 기준 31,213,000원이지만, 실제 거래 시세와의 비교가 확인되지 않은 상태에서는 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 확실하다”는 결론을 내리지 않는 것이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 31,213,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 3.1% 추정) | - | 961,834원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 620,400,000원 | 30,251,166원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 910,800,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 변영희 | 34,150,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 1,565,350,000원 중 30,251,166원이 배당되고, 미배당은 1,535,098,834원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 있으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 건물·토지 현황 — 501호 자체와 건물 전체 문제를 구분
- 이용상태. 감정평가상 기호(1)-(20)은 다세대주택, 기호(21)-(25)는 오피스텔로 이용 중입니다. 사건의 용도 표기는 다세대입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상8층 건물이며 사용승인일은 2013.12.23입니다. 위생·급배수·난방·화재탐지·주차장·엘리베이터 설비가 기재되어 있습니다.
- 교통. 오산역(1호선) 북동측에 위치하고 차량 진출입이 용이하며, 인근에 오산역과 버스정류장이 소재합니다.
- 도로. 건물 서측으로 노폭 약 4m 이내 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역이며 토지면적은 304.7㎡, 공시지가는 1,771,000원/㎡입니다. 성장관리권역·토지구획정리사업지구·가축사육제한구역·비행안전제3구역(전술) 등에 포함됩니다.
- 위반건축물. 적발일자 2015.04.01, 위반내용은 대수선으로 6층 2세대 증가, 7층·8층 각 1세대 증가입니다. 해당 내용은 6층부터 8층에 관한 기록이므로 5층501호와 곧바로 동일시할 수는 없지만, 건물 전체에는 위반건축물 기록이 존재합니다.
- 제시외 건물. 위반건축물 외에도 공부에 기재되지 않은 제시외 건물이 존재한다고 감정평가에 기재되어 있습니다.
- 토지 합병. 등기사항전부증명서에는 원동 757-6, 757-7이 기재되어 있으나 2014.01.10 합병되어 현재 757-6, 304.7㎡로 정리되어 있습니다.
⑥ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 31,213,000원 | 30,251,166원 | 1,535,098,834원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 21,849,100원 | 21,055,816원 | 1,544,294,184원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 15,294,369원 | 14,619,070원 | 1,550,730,930원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 매각가는 21,849,100원, 15,294,369원으로 내려가지만 채권자 미배당은 오히려 증가합니다. 반면 매수인 인수액은 세 시나리오 모두 0원입니다. 따라서 유찰 회차를 볼 때는 채권자의 미배당 규모보다 실제 점유·건물상태와 매수가격의 적정성을 중심으로 판단하는 것이 맞습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 501호 실제 점유자 특정. 호실 표기가 없는 전입자와 다른 호실이 명시된 전입자가 함께 확인되므로 현황조사·매각물건명세서 원본에서 501호 점유자를 다시 대조합니다.
- 임차보증금·확정일자 확인. 전입자들의 보증금과 확정일자가 미상인 경우가 많습니다. 대항력은 없다고 분류되어도 배당·명도 관계는 별도로 확인합니다.
- 위반건축물 범위 확인. 위반 내용은 6층·7층·8층으로 기재돼 있지만 건물 전체에 위반건축물 기록이 있으므로 건축물대장과 현황을 대조합니다.
- 제시외 건물 확인. 공부에 기재되지 않은 제시외 건물이 존재한다는 감정평가 기재를 현장에서 확인합니다.
- 토지 합병·별도등기 확인. 원동 757-6·757-7의 합병과 매각물건명세서의 별도등기 내용을 등기부·토지 관련 공부와 대조합니다.
- 감정가 할인과 시세 할인을 구분. 최저가 31,213,000원이 감정가의 34.3%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 않습니다.
- 배당 부족과 인수를 구분. 현재 채권자 미배당 1,535,098,834원이 있어도 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다
등기부 권리관계만 보면 이 사건은 비교적 명확합니다. 2013.12.30 수산업협동조합중앙회 근저당이 말소기준이고, 현황조사의 전입자들은 모두 그 이후 전입으로 대항력 없음 판정을 받았습니다. 예상배당에서도 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 현재 3회 유찰로 최저가가 31,213,000원까지 내려왔다는 이유만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 다세대 물건이고, 호실이 특정되지 않은 전입자 기록이 다수 존재하며, 건물에는 6층부터 8층의 위반건축물 기록과 제시외 건물이 있습니다. 토지 합병 및 별도등기도 입찰 전 원본 대조 대상입니다.
결론은 권리상 인수는 0원이지만 물건 확인 난도는 낮지 않다입니다. 감정가 대비 34.3%라는 숫자보다 먼저 확인해야 할 것은 501호 실제 점유자, 위반건축물·제시외 건물의 영향, 별도등기와 토지 합병 관계입니다. 이 확인이 끝난 뒤에야 현재 최저가 31,213,000원의 의미를 판단할 수 있습니다.
