수원지방법원 2024타경10609. 오산시 원동, 대원로39번길 8의 2층 204호 다세대주택입니다. 등기부의 출발점은 2013.12.30 김춘근의 소유권보존이고, 바로 같은 날 수산업협동조합중앙회가 채권최고액 620,400,000원의 1순위 근저당과 채권최고액 910,800,000원의 2순위 근저당을 설정했습니다. 이 가운데 을구 1번 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 2024년의 경매개시결정·국세 압류·변영희 가압류는 모두 말소기준보다 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 2024.01.04 박태수의 500,000,000원 가압류는 2024.01.12 해제로 이미 말소됐습니다. 등기권리 자체는 단순한 편이지만, 이 물건의 난도는 등기보다 점유와 건물 현황에서 올라갑니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경10609 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 대원로39번길 8, 2층204호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상8층 건물 |
| 사용승인 | 2013.12.23 |
| 소유자 | 김춘근 · 2013.12.30 소유권보존 |
| 감정가 / 최저가 | 89,000,000원 / 30,527,000원 (3회 유찰·감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 2,188,585,247원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
| 토지 | 준주거지역 · 대 304.7㎡ · 공시지가 1,771,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2013.12.30
핵심은 날짜입니다. 현황조사에 나타난 전입자 중 가장 빠른 전입일도 2014.06.03으로, 말소기준인 2013.12.30보다 뒤입니다. 따라서 확인된 전입자들은 말소기준권리보다 후순위여서 대항력에 의한 보증금 승계 대상은 아닙니다. 배당을 다 받지 못하더라도 그 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 구조로 보지 않습니다.
② 임차인·점유 관계 — 42명, 모두 기준권리 후 전입
보증기관 승계로 제외할 인원은 없으며, 임차인 목록상 집계는 42명입니다. 이들 모두 전입일이 2013.12.30보다 뒤여서 대항력은 없습니다. 다만 일부 인원은 ‘주민601호’, ‘주민602호’, ‘외체604호’, ‘주민701호’ 등 본건 204호와 다른 호수가 별도로 표시돼 있습니다. 따라서 아래 명단 전체를 곧바로 204호의 실제 명도 대상이라고 단정하기보다는, 204호 현 점유자를 현장에서 다시 특정해야 합니다.
| 성명 | 표시 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박수형 | 해당 없음 | 2021-12-03 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| XU XUANYU | 해당 없음 | 2014-06-03 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN XIANGYU | 해당 없음 | 2024-07-29 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| GAO YINGJIN | 해당 없음 | 2024-10-16 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LI CHENGYUAN | 해당 없음 | 2024-10-07 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| WU YINGSHUN | 해당 없음 | 2024-07-29 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안영수 | 해당 없음 | 2020-05-06 | 2024-10-21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 천수현 | 해당 없음 | 2022-01-11 | 2024-11-15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문규동 | 해당 없음 | 2018-12-14 | 2024-10-25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오상규 | 해당 없음 | 2020-03-31 | 2024-10-30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박노문 | 해당 없음 | 2023-04-20 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LUO ZHENYU | 해당 없음 | 2023-09-11 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ZHU TAISHAN | 해당 없음 | 2023-09-11 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정희 | 해당 없음 | 2022-06-23 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강안심 | 해당 없음 | 2022-11-11 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이영원 | 해당 없음 | 2024-05-03 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이성우 | 해당 없음 | 2024-05-03 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박태민 | 해당 없음 | 2023-12-20 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조무결 | 해당 없음 | 2021-05-14 | 2024-10-29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이나윤 | 해당 없음 | 2020-09-24 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박애리 | 해당 없음 | 2020-04-06 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김솔 | 해당 없음 | 2021-02-15 | 2024-10-30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ZHAO ZHEZHEN | 해당 없음 | 2018-10-08 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN SONGGEN | 해당 없음 | 2016-01-08 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ZHU YINGJI | 해당 없음 | 2023-02-28 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지현 | 해당 없음 | 2022-08-04 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전찬우 | 주민601호 | 2023-01-06 | 2024-09-25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동화 | 주민602호 | 2019-12-11 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주한규 | 주민602호 | 2024-05-27 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지은 | 주민603호 | 2020-11-18 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LI ZHONGXUE | 외체604호 | 2020-10-16 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LI JINGGUO | 외체604호 | 2023-01-11 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LI JINGNAN | 외체604호 | 2020-10-16 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ZHANG MEIHUA | 외체604호 | 2017-04-27 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN TAIHUA | 외체604호 | 2020-10-21 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LIU YUJI | 외체604호 | 2020-10-16 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김상도 | 주민701호 | 2023-10-04 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| PIAO RICHUN | 외체701호 | 2023-10-10 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이유림 | 주민702호 | 2023-04-06 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| NAN CHENGJI | 외체703호 | 2024-03-22 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강혁진 | 주민801호 | 2021-12-14 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정현묵 | 주민802호 | 2022-10-26 | 2024-11-06 | 없음 | 미상 | 없음 |
대항력은 말소기준권리와 전입일의 선후관계 기준입니다. 우선변제 여부는 보증금·확정일자 등이 확인되지 않아 별도 확인이 필요합니다. 배당요구일은 문건접수에서 확인된 경우만 표시했습니다.
③ 가격·환금성 — 34.3%라는 숫자만 보면 안 된다
현재 최저매각가는 30,527,000원으로 감정가 89,000,000원의 34.3%입니다. 3회 유찰된 가격입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 21,368,900원(24.01%), 5회 유찰 시 14,958,229원(16.81%)으로 제시됩니다.
하지만 동일 면적의 최근 실거래 가격을 직접 비교할 수 있는 거래가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 저렴하다’고 판단해서는 안 됩니다. 중개 단지정보상 대광타운의 경매 평균 유찰 횟수는 2.7회, 낙찰률은 0%로 집계돼 환금성 측면에서도 보수적인 접근이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 30,527,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 949,486원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 620,400,000원 | 29,577,514원 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 910,800,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 변영희 | 34,150,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당대상 채권액 합계는 1,565,350,000원, 채권자 예상배당은 29,577,514원, 미배당액은 1,535,772,486원입니다. 그러나 이 거액의 미배당은 선순위 근저당 채권자가 회수하지 못하는 금액이지, 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 현재 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
집행비용은 949,486원으로 추정됐으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·건물 현황 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 다세대주택입니다. 감정평가상 건물 내 기호(1)-(20)은 다세대주택, 기호(21)-(25)는 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 경기도 오산시 원동, 1호선 오산역 북동측에 위치합니다. 주변은 아파트·다세대주택· 연립주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 1호선 오산역과 버스정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상8층, 사용승인일은 2013.12.23이며 위생·급배수· 난방·화재탐지·주차장·엘리베이터 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 본건 서측으로 폭 약 4m 이내 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·가축사육제한구역·비행안전제3구역(전술)·성장관리권역· 토지구획정리사업지구에 포함되며 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 204호 실제 점유자 특정. 현황조사상 42명이 확인되지만 일부는 601호·602호·604호·701호· 702호·703호·801호·802호 등 다른 호수 표기가 있습니다. 현장 방문과 최신 매각물건명세서로 204호의 실제 점유자를 구분해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 인원이 많습니다. 배당요구 및 최우선변제 가능성을 포함해 배당표 원본을 대조해야 합니다.
- 위반건축물 영향 확인. 6층·7층·8층 세대 증가 및 제시외 건물의 시정명령·이행강제금· 금융기관 담보평가 영향을 확인해야 합니다.
- 별도등기·대지권 확인. 757-6·757-7의 합병 경위와 대지권 표시를 등기부·토지대장으로 재확인해야 합니다.
- 시세는 별도로 확인. 현재 최저가 30,527,000원은 감정가의 34.3%이지만 최근 동일 면적 정상매매 가격과 직접 비교되지 않은 상태입니다. 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하지 않아야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 현재 30,527,000원, 4회 유찰 시 21,368,900원, 5회 유찰 시 14,958,229원 시나리오를 기준으로 권리비용·명도비용·수리비용을 별도로 계산해야 합니다.
맺으며 — “권리는 후순위, 난도는 현장에 있다”
등기와 전입일만 보면 결론은 명확합니다. 2013.12.30 근저당이 말소기준이고, 확인된 전입자 42명은 전부 그 이후에 들어왔습니다. 후순위 근저당·압류·가압류도 매각으로 소멸하므로 현재 분석상 매수인 인수액은 0원, 최저가 30,527,000원에서의 실질취득액도 30,527,000원입니다.
그렇다고 단순한 물건은 아닙니다. 42명의 점유 관련 명단, 다른 호수로 표시된 다수 전입자, 보증금·확정일자 미상, 위반건축물과 제시외 건물, 토지 합병 및 별도등기, 이미 3회 진행된 유찰이 한꺼번에 겹쳐 있습니다. 특히 최근 동일 면적의 정상 실거래 가격을 직접 비교할 수 없으므로 “감정가의 34.3%니까 싸다”는 결론은 금물입니다. 이 사건은 권리 인수보다는 204호의 실제 점유와 건물 적법성, 그리고 정상 매매 가능한 가격을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 물건입니다.
