수원지방법원 2024타경10609. 오산시 원동 757-6 일대의 7층 702호 다세대 물건입니다. 등기상 말소기준권리는 2013.12.30. 수산업협동조합중앙회 근저당권 620,400,000원입니다. 같은 날 910,800,000원의 후순위 근저당이 있고, 이후 경매개시결정·가압류·압류·주택임차권등기가 이어집니다. 이들 후순위 등기는 매각으로 소멸하는 구조로 정리되어 있으며, 현재 예상배당에서도 매수인 인수 0원으로 계산돼 있습니다.
다만 ‘인수 0원’과 ‘쉬운 물건’은 같은 말이 아닙니다. 현황조사에는 전입·점유 관련자가 광범위하게 확인되고, 일부는 601호·602호·603호·604호·701호·703호·801호·802호 등 다른 호수 표기도 섞여 있습니다. 특히 702호 관련 주택임차권등기와 건물 전유부분 전부에 관한 임차권등기가 존재하므로 실제 점유 범위와 명도 대상의 특정이 중요한 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경10609 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 대원로39번길 8, 7층702호 |
| 물건종류 | 다세대 · 지상 8층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 김춘근 |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 56,595,000원 |
| 유찰 | 3회 · 현재 최저가 감정가의 34.3% |
| 청구액 | 2,188,585,247원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
| 건물 이용 | 기호(1)-(20) 다세대주택 · 기호(21)-(25) 오피스텔 |
| 사용승인일 | 2013.12.23 |
| 대지 관련 | 원동 757-6, 757-7로 기재되어 있으나 2014.01.10. 합병되어 현재 757-6, 304.7㎡ |
| 별도등기 | 별도등기 있음 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2013.12.30.
② 임차·점유 현황 — 대항력보다 ‘대상 특정’이 관건
확인된 전입일은 모두 2013.12.30. 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 대항력 없음으로 정리된 점유자들이 대부분입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자가 많고, 주택임차권등기 중 한 건은 권리조사상 대항력 판정이 미상으로 남아 있으므로 배당요구 여부와 실제 점유호실을 원본에서 확인해야 합니다.
| 성명 | 호실·범위 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박수형 | — | 2021.12.03 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| XU XUANYU | — | 2014.06.03 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN XIANGYU | — | 2024.07.29 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| GAO YINGJIN | — | 2024.10.16 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| LI CHENGYUAN | — | 2024.10.07 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| WU YINGSHUN | — | 2024.07.29 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안영수 | — | 2020.05.06 | 미상 | 2024.10.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 천수현 | — | 2022.01.11 | 미상 | 2024.11.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문규동 | — | 2018.12.14 | 미상 | 2024.10.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오상규 | — | 2020.03.31 | 미상 | 2024.10.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박노문 | — | 2023.04.20 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| LUO ZHENYU | — | 2023.09.11 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| ZHU TAISHAN | — | 2023.09.11 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정희 | — | 2022.06.23 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강안심 | — | 2022.11.11 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이영원 | — | 2024.05.03 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이성우 | — | 2024.05.03 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박태민 | — | 2023.12.20 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조무결 | — | 2021.05.14 | 미상 | 2024.10.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이나윤 | — | 2020.09.24 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박애리 | — | 2020.04.06 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김솔 | — | 2021.02.15 | 미상 | 2024.10.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ZHAO ZHEZHEN | — | 2018.10.08 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN SONGGEN | — | 2016.01.08 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| ZHU YINGJI | — | 2023.02.28 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지현 | — | 2022.08.04 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전찬우 | 주민601호 | 2023.01.06 | 미상 | 2024.09.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동화 | 주민602호 | 2019.12.11 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주한규 | 주민602호 | 2024.05.27 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지은 | 주민603호 | 2020.11.18 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| LI ZHONGXUE | 외체604호 | 2020.10.16 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| LI JINGGUO | 외체604호 | 2023.01.11 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| LI JINGNAN | 외체604호 | 2020.10.16 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| ZHANG MEIHUA | 외체604호 | 2017.04.27 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN TAIHUA | 외체604호 | 2020.10.21 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| LIU YUJI | 외체604호 | 2020.10.16 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김상도 | 주민701호 | 2023.10.04 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| PIAO RICHUN | 외체701호 | 2023.10.10 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| NAN CHENGJI | 외체703호 | 2024.03.22 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강혁진 | 주민801호 | 2021.12.14 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정현묵 | 주민802호 | 2022.10.26 | 미상 | 2024.11.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 중국인 남성길 | 건물 702호의 별지도면 표시 · 약 40㎡(703호) | 2024.03.22 | 75,000,000원 | 2024.12.27 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이유림 | 건물의 전유부분 전부 | 2023.04.06 | 60,000,000원 | 2025.05.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 56,595,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 1,418,710원 |
| 1. 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 620,400,000원 | 55,176,290원 |
| 2. 후순위 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 910,800,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 변영희 | 34,150,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
채권 합계 1,565,350,000원 중 예상배당은 55,176,290원, 미배당은 1,510,173,710원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다. 주택임차권 보증금 75,000,000원·60,000,000원의 배당액도 위 표에 별도 표시되어 있지 않으므로 실제 배당관계는 원본 서류를 대조해야 합니다.
④ 가격 — 감정가의 34.3%, 그러나 시세 판단은 보류
감정가는 165,000,000원, 현재 최저매각가는 56,595,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 4회 유찰 시 시나리오는 39,616,500원, 5회 유찰 시 27,731,550원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 34.3% | 56,595,000원 | 1,510,173,710원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 39,616,500원 | 1,526,846,597원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 27,731,550원 | 1,538,517,618원 |
⑤ 건물·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오산역(1호선) 북동측에 위치하며, 주변은 아파트·다세대주택·연립주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 오산역과 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 8층, 총 25개호이며 사용승인일은 2013.12.23.입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·화재탐지·주차장·엘리베이터가 구비되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 4m 이내 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역이며 공시지가는 1,771,000원/㎡입니다.
- 토지. 세장형 평지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며 토지면적은 304.7㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 702호 실제 점유 확인. 다수 전입자 중 다른 호수 표기가 섞여 있으므로 702호의 실제 점유자를 현장에서 특정해야 합니다.
- 주택임차권 2건 확인. 보증금 75,000,000원과 60,000,000원의 임차권등기 범위·배당요구·말소 여부를 원본에서 재확인해야 합니다.
- 남성길 임차권 범위 확인. 702호 별지도면과 703호 표기가 함께 나타나는 부분을 도면과 현황에서 대조해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 7층의 세대 증가 위반 내용이 본건 702호에 미치는 영향을 건축물대장·현장과 대조해야 합니다.
- 별도등기 확인. 대지권 목적 토지의 합병 내용과 별도등기를 등기 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 34.3%라도 최근 실거래 비교값이 없으므로 현장 시세를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 검증. 당해세·최우선변제와 임차권 보증금의 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 복잡한 현황을 먼저 본다”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 165,000,000원이 세 차례 유찰되어 56,595,000원까지 내려온 점이 가장 먼저 눈에 들어옵니다. 그러나 현재 자료로 확인되는 실거래 가격이 없으므로 감정가의 34.3%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다.
권리 측면에서는 2013.12.30. 근저당이 말소기준이고 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 실제 검토 난도를 높이는 요소는 따로 있습니다. 다수의 전입·점유 기록, 주택임차권등기 2건, 702호와 다른 호수가 혼재된 점유표기, 7층을 포함한 위반건축물 적발 이력, 제시외 건물, 별도등기입니다. 따라서 이 물건은 ‘권리상 인수 0’만 보고 접근하기보다 명도 대상·호실 범위·위반 부분·실제 시세를 먼저 확정해야 하는 확인형 물건으로 보는 것이 맞습니다.
