수원지방법원 2024타경10609. 오산시 원동 대원로39번길 8, 6층602호입니다. 사건상 용도는 다세대로 분류돼 있으나 매각물건명세서 비고에는 등기 및 건축물대장상 업무시설(오피스텔), 현황 주거용 오피스텔로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상8층이며 사용승인일은 2013.12.23입니다.
가격은 감정가 215,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 73,745,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 34.3% 수준입니다. 그러나 대광타운의 현재 자료에서는 이 물건과 바로 비교할 동일면적 실거래 기준을 잡기 어렵고, 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 2.7회입니다. 따라서 34.3%라는 할인율만으로 시세 대비 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경10609 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 대원로39번길 8, 6층602호 |
| 물건종류 / 현황 | 다세대 · 등기 및 건축물대장상 업무시설(오피스텔) · 현황 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 김춘근 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 73,745,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 2,188,585,247원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상8층 · 사용승인 2013.12.23 |
| 토지 | 304.7㎡ · 준주거지역 · 공시지가 1,771,000원/㎡ |
| 별도등기·합병 | 대지권 목적 토지는 원동 757-6, 757-7로 기재돼 있으나 2014.01.10 757-7이 757-6으로 합병 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준권리는 2013.12.30 접수 제200763호 수산업협동조합중앙회 근저당권, 채권최고액 620,400,000원입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 을구 2번 근저당권 910,800,000원도 말소기준 뒤의 권리이며, 2024.09.20 임의경매개시결정, 2024.10.25 김지은 주택임차권, 2024.11.11 변영희 가압류 34,150,000원, 2025.04.10 국의 압류도 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유 관계 — 대항력보다 ‘호수 혼재’가 문제
현황조사·문건에는 모두 42명의 점유·임차 관련 이름이 기록돼 있습니다. 이 가운데 602호가 직접 표시된 기록은 김동화·주한규, 그리고 등기된 임차권자 김지은입니다. 다른 기록에는 601호·604호·701호·702호·703호·801호·802호 등 다른 호수 표시와 호수 미특정 기록이 함께 존재합니다. 매각물건명세서 비고도 위반건축물 분리 때문에 현황조사에서 임차인을 603호와 604호 거주자로 각각 기재했다고 밝히고 있습니다.
| 성명 | 호수·범위 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김동화 | 주민602호 | 2019.12.11 | - | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주한규 | 주민602호 | 2024.05.27 | - | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지은 | 건물 6층 602호 중 도면표시 약 23.86㎡ · 문패상 603호 | 2020.11.18 | 2020.11.18 | 50,000,000원 | 2024.10.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
세 사람 모두 전입일이 2013.12.30 말소기준권리보다 늦습니다. 특히 김지은은 2020.11.12 임대차계약, 2020.11.18 전입·점유개시·확정일자, 보증금 50,000,000원이며 2024.10.25 주택임차권이 등기됐습니다. 그러나 말소기준보다 후순위여서 대항력은 없고 임차권등기도 매각으로 소멸합니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 중복신고는 없습니다.
③ 가격 판단 — 34.3%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 73,745,000원으로 감정가 215,000,000원의 약 34.3%입니다. 3회 유찰이라는 숫자만 보면 할인 폭은 큽니다. 하지만 대광타운은 20세대 규모이고, 현재 비교 가능한 동일면적 실거래 기준이 잡히지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시장가치 대비 저평가라고 판단하는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 73,745,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,727,410원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 620,400,000원 | 72,017,590원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 910,800,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 변영희 | 34,150,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액은 채권최고액·청구금액 기준입니다. 현재 회차의 채권 총액은 1,565,350,000원, 예상 배당액은 72,017,590원, 미배당은 1,493,332,410원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 오산시 원동, 오산역(1호선) 북동측. 주변은 아파트·다세대주택·연립주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 오산역과 버스정류장이 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 4m 이내 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역이며 성장관리권역·토지구획정리사업지구·가축사육제한구역·비행안전제3구역(전술)에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 규모. 대광타운 20세대, 사용승인일 2013.12.23입니다.
- 환금성. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.7회입니다. 이 물건은 현재 3회 유찰 상태입니다.
⑥ 위반건축물 — 이 사건의 핵심 체크포인트
감정평가 자료에는 위반건축물 적발일이 2015.04.01로 기재돼 있습니다. 위반내용은 대수선으로 6층 2세대 증가, 7층과 8층 각 1세대 증가입니다. 매각물건명세서도 이 사건 물건을 위반건축물로 명시하며, 현황조사보고서상 임차인을 603호·604호 거주자로 각각 기재했다고 설명합니다.
또한 등기사항전부증명서에는 토지가 757-6, 757-7 두 필지로 표시돼 있으나 2014.01.10 합병돼 현재는 757-6, 304.7㎡입니다. 공부에 기재되지 않은 제시외 건물도 존재한다고 감정평가 자료에 적혀 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 호수 특정. 등기상 602호와 김지은 임차권의 문패상 603호 표시를 실제 현장에서 대조하세요.
- 6층 분리 상태. 위반건축물 내용은 6층 2세대 증가입니다. 실제 출입문·내부 구획과 매각 대상 경계를 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 602호 직접표시 기록 외에도 603호·604호 및 호수 미특정 점유 기록이 함께 존재합니다. 실제 점유자를 특정해야 합니다.
- 김지은 임차권. 보증금 50,000,000원, 전입·확정일자 2020.11.18, 배당요구 2024.10.21입니다. 말소기준보다 늦어 대항력은 없고 매각으로 소멸합니다.
- 공동담보 확인. 을구 1번 620,400,000원과 을구 2번 910,800,000원은 공동담보가 설정돼 있습니다. 배당표는 채권최고액 기준입니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 비율만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 현황·위반 상태를 반영해 가격을 검토하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 자료와 실제 현황을 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 현황은 정리되지 않았다”
이 물건은 등기만 보면 결론이 단순합니다. 2013.12.30 수산업협동조합중앙회 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·경매개시결정·임차권·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 현황은 정반대입니다. 6층이 대수선으로 2개호 증가한 위반건축물이고, 등기상 602호 일부를 대상으로 한 김지은 임차권에는 문패상 603호가 병기돼 있습니다. 현황조사에는 603호·604호를 포함한 다수의 점유 기록이 존재합니다. 최저가는 세 차례 유찰 끝에 73,745,000원까지 내려왔지만 비교 실거래 기준도 충분하지 않습니다. 따라서 이 사건의 순서는 “낮은 가격 확인 → 입찰”이 아니라 “호수·점유·위반 상태 확인 → 그 다음 가격 판단”입니다.
