의정부지방법원 2026타경70331. 가능동 아산파크뷰 5층 504호로, 사건 용도는 근린시설이며 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가는 332,000,000원, 현재 최저매각가는 162,680,000원으로 2회 유찰된 상태입니다. 말소기준권리는 2024.05.13. 설정된 신안군수산업협동조합의 채권최고액 3,960,000,000원 근저당권이고, 2026.02.11. 같은 조합의 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다.

권리구조에서 눈에 띄는 점은 임차인 수가 많다는 것입니다. 확인된 인원은 15명입니다. 다만 가장 빠른 전입일도 2025.06.24.로 말소기준권리인 2024.05.13.보다 늦습니다. 제공된 판정에서도 15명 모두 대항력이 없는 것으로 정리돼 있어, 보증금이 확인되지 않은 점유자가 있더라도 대항력 있는 보증금 인수형으로 보기는 어렵습니다. 그 대신 실제 인도·명도 과정은 점유자가 많은 만큼 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2024.05.13. 근저당

말소기준권리는 을구 1번 신안군수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,960,000,000원이며 공동담보목록 제2022-906호가 기재돼 있습니다. 이후 2026.02.11. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 한편 2026.03.03. 조태진을 수탁자로 한 소유권이전 신탁등기가 존재하고, 등기에는 임대차 등 법률행위 시 신탁원부를 통해 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다고 명시돼 있습니다.

② 임차인 15명 — 모두 말소기준 이후 전입

확인된 15명 모두 전입신고일이 2024.05.13. 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 보증금이 확인된 임차인은 김혜진 20,000,000원, 임아연 20,000,000원, 황의경 40,000,000원, 김우현 48,500,000원, 이진영 20,000,000원입니다. 나머지는 보증금이 확인되지 않았습니다. 다만 대항력과 별개로 실제 배당순위·최우선변제 여부는 확정일자와 요건을 추가 대조해야 합니다.

③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다

현재 최저매각가 162,680,000원은 감정가 332,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 동일 면적 실거래 자료가 확인되지 않고 대상 면적 69.38㎡도 단지 비교 면적과 매칭되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 주는 것은 적절하지 않습니다.

아산파크뷰는 16세대, 사용승인일은 2024.03.22.로 정리돼 있습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.0%이며 최근 낙찰금액과 최근 낙찰일은 확인되지 않습니다. 현재 물건 역시 정확히 2회 유찰돼 있어, 단순 감정가 할인보다 실제 환금성·수요 확인이 중요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 162,680,000원 가정)

현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 3,960,000,000원 중 159,602,480원이 배당되고 3,800,397,520원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 의정부공업고등학교 북서측 인근이며 각급 학교, 대규모 아파트단지, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재한 주거지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스정류장, 근거리에 가능역과 흥선역이 있어 교통 편의성은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 감정 기준 현재 업무시설(오피스텔)로 조사됐습니다. 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상9층입니다.
• 도로. 대상토지는 서측으로 노폭 약 20미터 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·정비구역·과밀억제권역이며, 공공공지·중로1류·상대보호구역 저촉 사항이 기재돼 있습니다. 공시지가는 2,504,000원/㎡입니다.
• 재개발. 가능6구역 재개발정비사업 정비구역으로 기재돼 있어 해당 정비사업 관련 내용을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
• 내부확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부를 확인하지 못했고, 실제 내부구조가 건축물현황도와 상이할 수 있어 재확인이 요구됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 신탁원부 확인. 2026.03.03. 소유권이전 신탁등기와 신탁원부 제2026-42865호의 목적·수익자·관리·처분 조항을 원문으로 대조하세요.
• 임차인 최신현황. 임차인 15명 모두 대항력 없음으로 정리돼 있지만 보증금 미상 인원이 많습니다. 매각물건명세서와 현황조사의 최신본을 다시 확인하세요.
• 최우선변제 확인. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 보증금이 확인된 임차인들의 실제 배당 여부를 별도로 점검하세요.
• 명도. 권리 인수 0원과 점유 해소는 별개입니다. 다수 점유자의 실제 점유상태와 인도 가능성을 확인하세요.
• 가격 검증. 최저가는 감정가의 49%지만 실거래 비교자료가 없습니다. 감정가 할인율만으로 응찰가 상한을 정하지 마세요.
• 환금성. 단지 16세대, 경매 평균 유찰 2.0회, 낙찰률 0.0%로 정리돼 있습니다. 실제 매수수요와 임대수요를 별도로 확인하세요.
• 내부 상태. 현장조사에서 내부 확인이 되지 않았으므로 구조와 상태를 재확인하세요.

맺으며 — 권리 인수는 0원, 그러나 확인할 것은 많다

이 물건의 장점은 분명합니다. 말소기준권리는 2024.05.13. 신안군수산업협동조합 근저당이고, 확인된 임차인 15명은 모두 그보다 뒤에 전입해 대항력이 없습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다. 반면 현재 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정하기는 어렵습니다. 실거래 비교값이 없고, 단지 규모가 16세대이며 경매 평균 유찰 2.0회·낙찰률 0.0%로 나타납니다.

결론적으로 이 물건은 인수형 임차보증금 위험은 낮지만, 신탁·다수 점유·가격검증이 핵심인 물건입니다. 2026.03.03. 신탁원부와 임차인 최신현황, 실제 점유·명도 가능성까지 확인한 뒤 판단해야 합니다. 권리만 보면 인수 0원이나, 현재 가격이 시장가보다 충분히 낮다는 근거는 별도로 확보해야 합니다.