의정부지방법원 2026타경70331. 가능동 아산파크뷰 3층 303호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 기준시점 이용상태는 업무시설(오피스텔)로 조사됐습니다. 감정가는 338,000,000원, 현재 최저매각가는 165,620,000원으로 2회 유찰된 상태입니다. 권리의 출발점은 2024.05.13. 설정된 신안군수산업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 3,960,000,000원입니다.
이후 2026.01.13. 한솔금속창호주식회사 가압류, 2026.02.11. 신안군수산업협동조합의 임의경매개시결정이 이어졌고, 두 권리는 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 2026.03.03. 조태진 앞으로 소유권이전 신탁이 등기돼 있고, 신탁주의사항에는 임대차 등 법률행위 시 신탁원부를 통한 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항 확인 필요가 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70331 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 가능동 671-2 아산파크뷰 3층303호 · 도로명 경기도 의정부시 의정로 188 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 기준시점 업무시설(오피스텔) |
| 등기상 수탁자 | 조태진 |
| 감정가 / 최저가 | 338,000,000원 / 165,620,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 신안군수산업협동조합 / 3,091,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상9층 · 대상 3층 303호 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 전입자는 대항력 없음
말소기준권리는 2024.05.13. 신안군수산업협동조합 근저당권입니다. 조사된 임차인 15명의 전입일은 모두 그 이후이며, 각 임차인에 대해 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 따라서 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 계산됩니다.
② 임차인 현황 — 15명 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김형준 | 2025.08.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 권서진 | 2026.02.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2026.04.24 |
| 구원희 | 2025.07.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2026.03.11 |
| 김혜진 | 2025.08.28 | 20,000,000원 | 900,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김혜린 | 2025.10.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 임아연 | 2025.09.11 | 20,000,000원 | 1,030,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 2026.04.01 |
| 황의경 | 2025.07.10 | 40,000,000원 | 800,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 2026.03.09 |
| 이광자 | 2025.09.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김종민 | 2025.10.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김우현 | 2025.08.11 | 48,500,000원 | 800,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 수진주 | 2025.07.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김귀종 | 2026.02.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 이유리 | 2025.06.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 최서진 | 2025.09.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 이진영 | 2025.10.01 | 20,000,000원 | 900,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
보증금이 확인되는 임차인은 김혜진 20,000,000원, 임아연 20,000,000원, 황의경 40,000,000원, 김우현 48,500,000원, 이진영 20,000,000원입니다. 이들 역시 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 권서진·구원희·임아연·황의경은 배당요구 접수일도 확인됩니다.
③ 가격 위치 — 감정가 49%까지 내려왔지만 권리확인이 우선
감정가 338,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 165,620,000원, 감정가의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 115,934,000원, 4회 유찰 시 시나리오는 81,153,800원으로 계산돼 있습니다.
다만 현재 최저가가 감정가 대비 크게 낮아졌다는 사실만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 이 물건은 15명의 점유관계와 신탁원부 확인이 함께 필요한 구조이므로, 단순 할인율보다 실제 인도 가능성·임대차 관계·신탁 조항 확인이 우선입니다.
④ 예상배당표 (매각가 165,620,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,118,680원 |
| 2. 근저당 · 신안군수산업협동조합 | 3,960,000,000원 | 162,501,320원 |
| 3. 가압류 · 한솔금속창호주식회사 | 281,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액은 4,241,000,000원, 총 배당액은 162,501,320원, 미배당액은 4,078,498,680원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부공업고등학교 북서측 인근이며, 각급 학교·대규모 아파트단지·다세대주택·오피스텔·근린생활시설 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 가능역과 흥선역이 소재해 교통 편의성은 보통으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 기준시점 현재 업무시설(오피스텔)로 조사됐고, 공부상 업무시설과 현황도 동일한 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 대상 토지는 인접필지 대비 등고평탄한 사다리형이며 서측으로 노폭 약 20미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·정비구역·과밀억제권역이며, 공공공지·중로1류·상대보호구역 저촉 사항이 있습니다.
- 토지. 토지면적 952.8㎡, 공시지가 2,504,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상용입니다.
- 건물상태 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부 확인을 하지 못했고, 실제 내부구조는 재확인이 필요하다고 평가돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 2026.03.03. 조태진 앞으로 신탁등기가 돼 있으므로 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인합니다.
- 15명 점유관계 대조. 전입일은 모두 말소기준 이후지만 실제 점유자, 계약 상대방, 사용 부분을 현장에서 다시 확인합니다.
- 보증금·우선변제 확인. 보증금 미상 임차인과 우선변제 여부가 정리되지 않은 임차인의 계약서·배당요구·확정일자 관계를 확인합니다.
- 인수와 배당 구분. 매수인 인수액은 0원이지만 당해세·임차인 최우선변제가 배당표에 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
- 현장 내부 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 이뤄지지 않아 평면도와 실제 내부구조가 다를 수 있으므로 입찰 전 현황 확인이 필요합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 49%이지만 할인율 하나만으로 저가 매력이라고 단정하지 말고 권리·점유·신탁 확인 결과와 함께 판단합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 실제 점유와 신탁 확인
이 사건의 법적 기준선은 분명합니다. 2024.05.13. 신안군수산업협동조합 근저당이 말소기준권리이고, 조사된 임차인 15명은 모두 이후 전입해 대항력이 없습니다. 배당 계산상 매수인 인수도 0원입니다. 그래서 보증금 승계형 위험은 낮습니다.
하지만 입찰 난도가 낮다고 보기는 어렵습니다. 15명의 임차인·점유관계가 존재하고, 일부 보증금과 우선변제 관계 확인이 남아 있으며, 경매개시결정 뒤인 2026.03.03. 신탁등기까지 존재합니다. 현재 최저가 165,620,000원은 감정가 338,000,000원의 49%까지 내려왔지만, 이 물건의 승부처는 단순 할인율이 아니라 신탁원부·실제 점유·임대차 관계를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다. 권리상 인수는 0원, 실무 확인은 필수입니다.
