의정부지방법원 2026타경70331. 가능동 아산파크뷰 3층 302호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류돼 있고, 감정평가에서는 현재 업무시설(오피스텔)로 조사됐습니다. 2024.05.13. 주식회사아산피렌체 명의로 소유권보존이 이뤄진 날 신안군수산업협동조합의 채권최고액 3,960,000,000원 근저당이 설정됐고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 2026.01.13. 한솔금속창호주식회사의 281,000,000원 가압류와 2026.02.11. 경매개시결정은 그 뒤에 들어왔습니다.
눈여겨볼 대목은 2026.03.03. 조태진을 수탁자로 한 소유권이전 신탁입니다. 등기에는 임대차 등 법률행위를 판단할 때 신탁원부를 통해 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다고 명시돼 있습니다. 특히 이 물건은 점유자가 15명이라 단순히 “인수 0원”만 보고 끝내기보다 점유 관계와 임대 권한을 신탁원부까지 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70331 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 가능동 671-2 아산파크뷰 3층 302호 · 도로명 경기도 의정부시 의정로 188 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 업무시설(오피스텔) |
| 등기상 수탁자 | 조태진 · 2026.03.03. 소유권이전 신탁 |
| 감정가 / 최저가 | 339,000,000원 / 166,110,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권액 | 3,091,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.05.13. 신안군수산업협동조합 근저당 · 채권최고액 3,960,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 선명, 후순위 신탁은 원부 확인
말소기준은 2024.05.13. 설정된 신안군수산업협동조합 근저당입니다. 한솔금속창호주식회사의 가압류와 경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 근저당 역시 배당표상 매각대금에서 배당되며, 현재 최저가를 가정하면 채권액 전액을 만족시키지 못합니다.
② 임차인 — 실제 15명, 모두 말소기준 이후 전입
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 아래 15명은 모두 실제 임차인으로 봅니다. 전입일은 전부 말소기준인 2024.05.13.보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 따라서 제공된 배당 시나리오상 매수인 승계액은 0원입니다. 다만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없고, 보증금이 확인되지 않은 임차인도 다수입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김형준 | 2025.08.04 | 확인 필요 | — | — | 대항력 없음 우선변제 미확정 승계 없음 |
| 권서진 | 2026.02.04 | 확인 필요 | — | 2026.04.24 | 대항력 없음 우선변제 미확정 승계 없음 |
| 구원희 | 2025.07.16 | 확인 필요 | — | 2026.03.11 | 대항력 없음 우선변제 미확정 승계 없음 |
| 김혜진 | 2025.08.28 | 20,000,000원 | 900,000원 | — | 대항력 없음 우선변제 미확정 승계 없음 |
| 김혜린 | 2025.10.01 | 확인 필요 | — | — | 대항력 없음 우선변제 미확정 승계 없음 |
| 임아연 | 2025.09.11 | 20,000,000원 | 1,030,000원 | 2026.04.01 | 대항력 없음 우선변제 미확정 승계 없음 |
| 황의경 | 2025.07.10 | 40,000,000원 | 800,000원 | 2026.03.09 | 대항력 없음 우선변제 미확정 승계 없음 |
| 이광자 | 2025.09.12 | 확인 필요 | — | — | 대항력 없음 우선변제 미확정 승계 없음 |
| 김종민 | 2025.10.01 | 확인 필요 | — | — | 대항력 없음 우선변제 미확정 승계 없음 |
| 김우현 | 2025.08.11 | 48,500,000원 | 800,000원 | — | 대항력 없음 우선변제 미확정 승계 없음 |
| 수진주 | 2025.07.30 | 확인 필요 | — | — | 대항력 없음 우선변제 미확정 승계 없음 |
| 김귀종 | 2026.02.05 | 확인 필요 | — | — | 대항력 없음 우선변제 미확정 승계 없음 |
| 이유리 | 2025.06.24 | 확인 필요 | — | — | 대항력 없음 우선변제 미확정 승계 없음 |
| 최서진 | 2025.09.01 | 확인 필요 | — | — | 대항력 없음 우선변제 미확정 승계 없음 |
| 이진영 | 2025.10.01 | 20,000,000원 | 900,000원 | — | 대항력 없음 우선변제 미확정 승계 없음 |
③ 가격 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다
현재 최저매각가는 166,110,000원으로 감정가 339,000,000원의 49% 회차입니다. 하지만 이 사건에는 최근 12개월 평균이나 최신 실거래처럼 가격을 직접 검증할 거래 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
아산파크뷰 관련 참고 통계는 총 16호, 사용승인일 2024.03.22, 경매 평균 유찰 횟수 2.0회, 매각률 0.0%입니다. 현재 사건도 이미 2회 유찰됐습니다. 이 수치는 가격이 싸다는 근거라기보다 환금성과 응찰 수요를 보수적으로 봐야 할 신호에 가깝습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 166,110,000원 | 162,984,460원 | 4,078,015,540원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 116,277,000원 | 113,849,122원 | 4,127,150,878원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 81,393,900원 | 79,528,810원 | 4,161,471,190원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 166,110,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 3,125,540원 |
| 2. 근저당 · 신안군수산업협동조합 | 3,960,000,000원 | 162,984,460원 |
| 3. 가압류 · 한솔금속창호주식회사 | 281,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가 166,110,000원 가정 시 집행비용 3,125,540원을 제외한 162,984,460원이 신안군수산업협동조합 근저당에 배당되고, 한솔금속창호주식회사 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 이용상태. 감정평가 기준 업무시설(오피스텔)이며, 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 9층입니다.
- 입지. 의정부공업고등학교 북서측 인근으로, 학교·대규모 아파트단지·다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 가능역(지하철 1호선)과 흥선역(의정부경전철)이 위치합니다.
- 도로. 대상 토지는 서측으로 폭 약 20미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 가능6구역 재개발정비사업 정비구역에 포함됩니다. 공공공지와 중로1류에 저촉되고 의정부공고 상대보호구역에도 해당합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 주상용, 평지의 사다리형 토지이며 공시지가는 2,504,000원/㎡입니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 없고 감정평가상 공부와의 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 경매 참고 통계상 평균 유찰 횟수 2.0회, 매각률 0.0%로 나타나므로 감정가 대비 할인만으로 수요를 낙관하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가 49% 회차지만 최근 실거래로 검증되지 않았습니다. 감정가 할인율을 시세 할인율로 해석하지 마세요.
- 신탁원부. 2026.03.03. 신탁등기가 있으므로 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항과 임대차 관련 권한을 반드시 확인해야 합니다.
- 15명 점유. 모두 대항력은 없지만 다수 점유 자체가 명도 기간과 협의 난도를 높일 수 있습니다. 실제 점유 호실과 계약관계를 다시 대조해야 합니다.
- 보증금 확인. 일부 임차인의 보증금은 확인되지 않습니다. 매각물건명세서와 계약서류에서 보증금·확정일자·배당요구 관계를 최종 점검해야 합니다.
- 용도 확인. 감정평가상 업무시설(오피스텔)이고 김우현은 주거 사용으로 조사됐습니다. 실제 사용상태와 관련 규정을 현장에서 확인하세요.
- 정비구역. 가능6구역 재개발정비사업 정비구역 및 지구단위계획구역에 포함돼 있으므로 향후 이용·처분에 영향을 줄 사업 진행상황을 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 감정평가 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부를 확인하지 못했고, 첨부 평면도와 실제 내부구조가 다를 수 있어 재확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·신탁원부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문건을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “감정가 49%”는 아직 가격 결론이 아니다
이 사건의 권리 구조에서 가장 긍정적인 부분은 명확합니다. 실제 임차인 15명 전원이 말소기준권리 이후 전입했고, 제공된 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 대항력 있는 보증금을 떠안는 유형은 아닙니다.
반면 가격과 집행 난도는 별개입니다. 이미 2회 유찰돼 최저가가 166,110,000원까지 내려왔지만 이를 최신 실거래와 비교할 근거가 없으므로 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다. 여기에 15명의 점유자, 보증금 확인이 필요한 임차인, 경매개시 뒤 설정된 신탁과 신탁원부 확인, 업무시설(오피스텔) 용도, 정비구역이라는 변수가 겹칩니다. 결론은 권리상 인수는 낮지만, 명도·신탁·가격 검증을 끝내기 전까지는 보수적으로 접근할 물건입니다.
