의정부지방법원 2026타경70331. 가능동 아산파크뷰 4층 404호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 현황은 업무시설(오피스텔)로 조사됐습니다. 감정가는 332,000,000원, 현재 최저매각가는 162,680,000원으로 2회 유찰 뒤 감정가의 49% 수준입니다. 겉으로는 할인폭이 커 보이지만, 이 물건의 핵심은 할인율보다 점유자 15명과 신탁등기입니다.

말소기준은 2024.05.13. 설정된 신안군수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,960,000,000원이고, 채무자는 주식회사아산피렌체입니다. 2026.02.11. 임의경매개시결정이 들어온 뒤 2026.03.03. 조태진을 수탁자로 하는 소유권이전 신탁이 등기됐습니다. 등기 자체에도 임대차 등 법률행위 확인 시 신탁원부를 함께 확인할 필요가 있다고 기재돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 선명, 신탁은 원부 확인

말소기준권리는 2024.05.13. 신안군수산업협동조합 근저당입니다. 2026.02.11. 경매개시결정은 그 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 이어 2026.03.03. 조태진 명의의 소유권이전 신탁이 등기됐고, 신탁 관련 법률관계는 등기부만으로 끝내지 말고 신탁원부 제2026-42861호까지 확인해야 합니다.

② 임차인·점유자 — 실제 15명, 모두 말소기준 이후 전입

확인된 보증금은 김혜진 20,000,000원, 임아연 20,000,000원, 황의경 40,000,000원, 김우현 48,500,000원, 이진영 20,000,000원입니다. 나머지는 보증금이 확인되지 않았습니다. 확정일자도 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다. 보증기관 대위·승계에 해당하는 신고자는 없어 실제 인원은 15명입니다.

③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 할인율은 미확정

현재 최저매각가는 162,680,000원으로 감정가 332,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰에 따른 절대적인 가격 하락폭은 큽니다. 다만 아산파크뷰는 총 16세대로 확인되고, 비교 가능한 최근 실거래가가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”라고 단정하면 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 162,680,000원 가정)

현재 회차 가정에서는 근저당권 채권 중 3,800,397,520원이 미배당으로 남고, 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 의정부공업고등학교 북서측 인근으로, 학교·대규모 아파트단지·다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 가능역과 흥선역이 있어 교통 편의성은 보통으로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 9층 건물이며 위생·급배수·승강기·소화·화재탐지·도시가스 난방설비가 확인됩니다.
• 도로. 대상 토지는 서측으로 폭 약 20m 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·정비구역·과밀억제권역이며 공공공지·중로1류·상대보호구역 저촉 사항이 확인됩니다.
• 토지. 공시지가 2,504,000원/㎡, 지목 대, 주상용, 평지의 사다리형 토지입니다.
• 현장확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부 확인을 하지 못했고 실제 내부구조는 재확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 신탁원부 확인. 신탁원부 제2026-42861호를 통해 신탁 목적과 관리·처분 조항을 확인하세요.
• 15명 점유관계 확인. 전입일상 대항력은 없지만 현재 실제 점유자, 호실 사용관계와 인도 대상자를 다시 확인하세요.
• 보증금 미상자 확인. 김형준·권서진·구원희·김혜린·이광자·김종민·수진주·김귀종·이유리·최서진의 보증금은 확인이 필요합니다.
• 배당요구 확인. 권서진·구원희·임아연·황의경은 배당요구 사실이 확인되며, 나머지는 관련 서류를 대조하세요.
• 시세 직접 확인. 최저가는 감정가의 49%지만 최근 실거래 비교 근거가 확인되지 않으므로 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하지 마세요.
• 정비구역 확인. 가능6구역 재개발정비사업 관련 정비구역·공공공지·도로 저촉 내용을 입찰 전 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 관련 서류를 직접 대조하세요.

맺으며 — “49% 할인”보다 15명의 점유와 시세 확인이 먼저

이 사건은 숫자만 보면 감정가 332,000,000원에서 162,680,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 권리 측면에서는 말소기준권리가 명확하고, 확인된 15명의 전입이 모두 그 이후라 대항력 인수 위험은 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원입니다.

그러나 실제 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 15명의 점유자, 다수의 보증금 미상, 2026.03.03. 신탁등기, 비교 가능한 실거래 시세의 부재가 동시에 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 “권리는 비교적 정리되지만, 현장·명도·가격 검증이 필요한 사건”으로 보는 편이 맞습니다. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 가격 메리트를 확정하지 말고, 신탁원부와 점유관계 및 실제 매매가격을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.