의정부지방법원 2026타경70331. 가능동 아산파크뷰 2층 203호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 조사에서는 업무시설(오피스텔)로 확인됐습니다. 말소기준권리는 2024.05.13. 설정된 신안군수산업협동조합의 근저당권으로 채권최고액은 3,960,000,000원입니다. 신청채권자 역시 신안군수산업협동조합이며 청구액은 3,091,000,000원입니다.
권리 구조의 핵심은 점유자 수가 많아도 전입시점이 모두 말소기준권리보다 늦다는 점입니다. 조사된 15명은 2025.06.24.부터 2026.02.05. 사이에 전입했고, 모두 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 다만 일부는 보증금·확정일자가 확인되지 않았고, 네 명은 배당요구 사실이 확인됩니다. 따라서 법률상 인수액 0원과 별개로 실제 인도·점유정리에는 확인 절차가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70331 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 가능동 671-2 아산파크뷰 2층203호 · 경기도 의정부시 의정로 188 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 조태진 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 334,000,000원 / 163,660,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신안군수산업협동조합 / 3,091,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.05.13. 근저당권 · 신안군수산업협동조합 · 채권최고액 3,960,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 근저당이 기준, 후순위 전입은 대항력 없음
2024.05.13. 소유권보존과 동시에 신안군수산업협동조합 근저당이 설정됐고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 2026.02.11. 임의경매개시결정이 들어왔으며, 이후 2026.03.03. 조태진 앞으로 소유권이전 신탁이 등기됐습니다. 신탁 등기에는 부동산 임대차 등 법률행위를 확인할 때 신탁원부를 함께 확인해야 한다는 주의사항이 기재돼 있습니다.
② 점유·임차 조사 — 15명 모두 말소기준 이후 전입
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김형준 | 2025.08.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 권서진 | 2026.02.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 2026.04.24 | 없음 |
| 구원희 | 2025.07.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 2026.03.11 | 없음 |
| 김혜진 | 2025.08.28 | 20,000,000원 | 900,000원 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김혜린 | 2025.10.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 임아연 | 2025.09.11 | 20,000,000원 | 1,030,000원 | 없음 | 미상 | 2026.04.01 | 없음 |
| 황의경 | 2025.07.10 | 40,000,000원 | 800,000원 | 없음 | 미상 | 2026.03.09 | 없음 |
| 이광자 | 2025.09.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김종민 | 2025.10.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김우현 | 2025.08.11 | 48,500,000원 | 800,000원 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 수진주 | 2025.07.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김귀종 | 2026.02.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이유리 | 2025.06.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 최서진 | 2025.09.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이진영 | 2025.10.01 | 20,000,000원 | 900,000원 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
15명 모두 전입신고가 말소기준권리인 2024.05.13.보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 조사 내용과 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 다수 점유자의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로, 점유관계와 계약 내용을 원본 서류로 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%, 그러나 실거래 비교 자료 없음
감정가는 334,000,000원, 현재 최저매각가는 163,660,000원으로 2회 유찰 뒤 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 3회 유찰 시 시나리오는 114,562,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 80,193,400원(감정가 24%)입니다.
다만 아산파크뷰의 비교 가능한 최근 실거래 금액은 제시돼 있지 않고, 대상 면적 71.34㎡도 비교 면적과 일치하지 않는 것으로 표시돼 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”라고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 163,660,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,091,240원 |
| 2. 근저당 · 신안군수산업협동조합 | 3,960,000,000원 | 160,568,760원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 3,960,000,000원 중 160,568,760원이 배당되고, 미배당액은 3,799,431,240원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부공업고등학교 북서측 인근. 주변은 학교, 대규모 아파트단지, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 근거리에 가능역 지하철 1호선과 흥선역 의정부경전철이 있으며 교통 편의성은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 9층 건물이며, 위생·급배수·승강기·소화·화재탐지·도시가스 난방설비가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 정비구역이며 서측으로 폭 약 20미터 포장도로에 접합니다. 공시지가는 2,504,000원/㎡입니다.
- 정비계획. 가능6구역 재개발정비사업 정비구역에 포함되며 공공공지와 중로1류에 저촉됩니다.
- 규모. 아산파크뷰는 16세대, 사용승인일은 2024.03.22.입니다.
- 현황. 공부상 업무시설(오피스텔)이고 육안 및 인근 탐문상 현황도 공부와 동일한 것으로 조사됐습니다. 내부는 이해관계인 부재로 직접 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2026-42852호에서 신탁의 목적, 수익자, 관리·처분 조항을 확인해야 합니다.
- 15명 점유관계 대조. 현황조사·매각물건명세서·문건접수 내용을 서로 대조해 실제 점유 여부와 계약관계를 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자 확인. 김형준·권서진·구원희·김혜린·이광자·김종민·수진주·김귀종·이유리·최서진은 보증금이 확인되지 않았습니다.
- 배당요구 확인. 권서진·구원희·임아연·황의경은 배당요구 사실이 확인됩니다.
- 가격 원본 비교. 실거래 비교자료가 없어 감정가 49%라는 사실만으로 시세 대비 저가라고 판단하면 안 됩니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부를 직접 확인하지 못했습니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 입찰 전 공부·현황·사용관계를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “간단한 물건”은 다르다
이 사건은 말소기준권리가 명확하고, 조사된 15명의 전입이 전부 그 이후라 대항력 임차인 인수 위험은 없습니다. 배당표상 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 점유자 수가 많고 상당수의 보증금·확정일자가 확인되지 않았으며, 경매개시결정 뒤 신탁등기까지 존재합니다. 권리의 금전적 인수보다 점유 확인·명도·신탁원부 검토가 이 사건의 핵심입니다.
가격은 감정가 334,000,000원에서 2회 유찰돼 163,660,000원, 즉 49%까지 내려왔습니다. 그래도 최근 실거래 비교값이 없으므로 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 대비 메리트로 해석할 수는 없습니다. 권리상 인수는 낮지만, 실무 확인사항이 많은 사건입니다.
