의정부지방법원 2026타경70331. 경기도 의정부시 가능동 671-2 ‘아산파크뷰’ 4층 401호입니다. 사건 분류는 근린시설이고, 감정평가상 현재 이용상태는 업무시설(오피스텔)로 조사됐습니다. 감정가는 339,000,000원, 현재 최저매각가는 166,110,000원으로 2회 유찰된 상태입니다.
권리의 출발점은 2024.05.13 설정된 신안군수산업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 3,960,000,000원, 경매 신청 청구액은 3,091,000,000원입니다. 현재 회차 매각가를 166,110,000원으로 가정하면 집행비용 3,125,540원을 제외한 162,984,460원이 근저당권자에게 배당되고, 채권은 전액 만족되지 않습니다. 그러나 그 미배당액이 매수인에게 넘어가는 구조는 아니며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70331 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 가능동 671-2 아산파크뷰 4층 401호 · 경기도 의정부시 의정로 188 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) |
| 등기상 소유자 | 조태진 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 339,000,000원 / 166,110,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 말소기준권리 | 2024.05.13 근저당권 · 신안군수산업협동조합 · 채권최고액 3,960,000,000원 |
| 경매 청구액 | 3,091,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 점유자는 대항력 없음
말소기준은 2024.05.13 신안군수산업협동조합 근저당입니다. 실제 임차인 15명의 전입일은 2025.06.24부터 2026.02.05 사이로 모두 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 확인된 임차인들은 대항력 없음으로 판정되어 있고, 배당 시나리오에서도 매수인 승계액은 0원입니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 15명, 대항력은 모두 없음
보증기관 대위·승계 신고자는 없으므로 아래 15명 모두 실제 임차인으로 봅니다. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않았습니다. 배당요구가 확인된 경우만 접수일을 표시했습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김형준 | 2025.08.04 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권서진 | 2026.02.04 | 미상 | 미상 | 2026.04.24 접수 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 구원희 | 2025.07.16 | 미상 | 미상 | 2026.03.11 접수 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김혜진 | 2025.08.28 | 20,000,000원 | 900,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김혜린 | 2025.10.01 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임아연 | 2025.09.11 | 20,000,000원 | 1,030,000원 | 2026.04.01 접수 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황의경 | 2025.07.10 | 40,000,000원 | 800,000원 | 2026.03.09 접수 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이광자 | 2025.09.12 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김종민 | 2025.10.01 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김우현 | 2025.08.11 | 48,500,000원 | 800,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 수진주 | 2025.07.30 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김귀종 | 2026.02.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이유리 | 2025.06.24 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최서진 | 2025.09.01 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이진영 | 2025.10.01 | 20,000,000원 | 900,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 점검 — 49%까지 내려왔지만 시세 할인 판단은 보류
현재 최저가는 166,110,000원으로 감정가 339,000,000원의 49%입니다. 다만 아산파크뷰의 비교 가능한 최신 실거래 금액이 확인되지 않아, 이 숫자만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”고 평가할 근거는 없습니다.
단지 경매 통계에는 평균 유찰 횟수 2.0회, 낙찰률 0.0%가 기록돼 있습니다. 현재 물건도 이미 2회 유찰됐습니다. 16세대 규모의 아산파크뷰에서 이 유찰 흐름은 가격을 공격적으로 평가하기보다 환금성과 실제 수요를 보수적으로 확인해야 할 신호로 보는 편이 적절합니다.
④ 예상배당표 (매각가 166,110,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,125,540원 |
| 1. 근저당 · 신안군수산업협동조합 | 3,960,000,000원 | 162,984,460원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권 미배당액은 3,797,015,540원입니다. 이는 근저당 채권이 매각대금으로 전액 만족되지 않는다는 의미이며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 기준시점 현재 업무시설(오피스텔)로 조사됐고, 사건 분류는 근린시설입니다. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 9층 건물입니다.
- 입지. 의정부공업고등학교 북서측 인근으로 각급 학교, 대규모 아파트단지, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스정류장, 근거리 가능역(지하철 1호선) 및 흥선역(의정부경전철)이 있어 교통 편의성은 보통으로 조사됐습니다.
- 도로·토지. 토지는 평지의 사다리형이며 서측 약 20미터 포장도로에 접합니다. 공시지가는 2,504,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 가능6구역 지구단위계획구역·정비구역에 포함되고 공공공지·중로1류·상대보호구역 등의 저촉 사항이 있습니다.
- 건물 상태 조사. 위생·급배수·승강기·소화·화재탐지·도시가스 난방설비가 있으며 위반건축물 표시는 없습니다. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부 확인은 하지 못했습니다.
- 환금성. 아산파크뷰는 16세대, 2024.03.22 준공이며 단지 경매 통계상 평균 유찰 2.0회, 낙찰률 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 2026.03.03 소유권이전 신탁등기가 있으므로 신탁 목적, 수익자, 관리·처분 조항을 원문으로 대조하세요.
- 15명 점유 확인. 대항력은 없지만 실제 임차인 수가 많습니다. 현장 점유 상태와 각 임차인의 실제 사용 부분을 다시 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 일부 임차인의 보증금이 미상이고 전체 임차인의 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 및 최우선변제 가능성을 원본에서 점검해야 합니다.
- 배당요구 확인. 권서진·구원희·임아연·황의경은 배당요구 접수가 확인됩니다. 나머지 임차인은 관련 서류를 추가 대조할 필요가 있습니다.
- 가격 판단 보수적으로. 현재 최저가가 감정가의 49%여도 비교 가능한 실거래 금액이 없으므로 “시세보다 저렴하다”는 전제로 입찰가를 정하지 마세요.
- 내부 상태 재확인. 감정평가 현장조사에서 내부 확인을 하지 못했고 평면도와 실제 구조가 다를 수 있다는 주의가 기재돼 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 가장 분명한 장점은 말소기준일보다 앞선 임차인이 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 근저당의 거액 미배당도 매수인이 승계하는 것으로 계산되지 않습니다.
반면 실제 임차인이 15명이고 일부 보증금이 미상이며 확정일자도 확인되지 않습니다. 여기에 경매개시결정 뒤 소유권이전 신탁등기가 들어왔고, 감정평가에서도 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 가격은 2회 유찰로 166,110,000원까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래가가 없어 49%라는 숫자만으로 저평가를 단정할 수 없습니다. 결론은 권리 인수는 낮지만, 점유·배당·신탁·환금성 확인 부담이 큰 C등급 확인형 물건입니다.
