의정부지방법원 2026타경70331. 의정부시 가능동 아산파크뷰 2층 204호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)로 조사됐습니다. 이 사건의 권리분석 기준점은 2024.05.13 설정된 신안군수산업협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 3,960,000,000원입니다. 이후 2026.02.11 같은 채권자가 임의경매를 신청했고 청구액은 3,091,000,000원입니다.

권리 자체만 보면 중요한 장점이 있습니다. 확인된 실제 임차인 15명은 모두 말소기준권리 설정일보다 뒤에 전입했고, 각 조사자료에서도 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 따라서 이들의 임차보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아니며, 현재 회차 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 여러 임차인이 동시에 ‘목적물 전부’로 조사돼 있고 보증금·확정일자가 확인되지 않은 사람이 많아 실제 점유관계와 배당관계는 원본 대조가 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리는 명확, 신탁원부는 별도 확인

말소기준권리는 2024.05.13 신안군수산업협동조합 근저당권입니다. 확인된 임차인의 전입일은 2025.06.24부터 2026.02.05까지로 모두 이 날짜보다 늦습니다. 따라서 조사자료상 대항력은 모두 없습니다. 경매개시결정은 2026.02.11이고, 그 뒤인 2026.03.03 조태진에게 소유권이전 신탁이 등기됐습니다.

② 임차인 15명 — 대항력은 없지만 점유·배당관계 확인 필요

보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 아래 15명은 모두 실제 임차인으로 집계됩니다. 공통점은 전입일이 2024.05.13 말소기준권리 이후라는 점입니다. 따라서 대항력은 없고, 매수인 승계도 없습니다. 다만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다.

③ 가격 구조 — 감정가 49%여도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다

현재 최저매각가는 159,250,000원으로 감정가 325,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰된 결과입니다. 그러나 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 할인율입니다. 감정가에서 크게 내려왔다는 사실만으로 실제 시장가격보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.

현재 회차에서 매수인이 떠안는 금액은 0원이므로 권리상 실질취득액은 159,250,000원입니다. 3회 유찰 시 매각가 시나리오는 111,475,000원, 4회 유찰 시에는 78,032,500원입니다. 다만 이 숫자 역시 시세와의 비교가 아니라 유찰에 따른 매각가격 시나리오일 뿐입니다.

④ 예상배당표 (매각가 159,250,000원 가정)

현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 3,960,000,000원 중 156,220,500원이 배당되고 3,803,779,500원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 의정부공업고등학교 북서측 인근이며, 주변에는 각급 학교·대규모 아파트단지·다세대주택·오피스텔·근린생활시설 등이 소재하는 주거지대입니다. 주위환경은 보통으로 조사됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 가능역(지하철 1호선)과 흥선역(의정부경전철)이 소재합니다. 교통 편의성은 보통으로 조사됐습니다.
• 현황. 기준시점 현재 업무시설(오피스텔)로 조사됐고, 공부상 업무시설(오피스텔)과 현황이 동일한 것으로 조사됐습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
• 도로. 대상토지 서측으로 노폭 약 20미터의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·가능6구역 지구단위계획구역·가능6구역 재개발정비사업 정비구역에 포함되며, 공공공지·중로1류·상대보호구역 등에 저촉됩니다.
• 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 주상용이며 평지의 사다리형 토지입니다. 토지면적은 952.8㎡, 공시지가는 2,504,000원/㎡입니다.
• 환금성. 아산파크뷰는 16세대, 사용승인일은 2024.03.22입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회이고 낙찰률은 0.0%로 제시돼 있어 환금성은 보수적으로 점검할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 15명 실제 점유 확인. 대항력은 없지만 다수 인원이 목적물 전부를 점유부분으로 신고했습니다. 현재 점유자·퇴거자·계약별 사용공간을 현장에서 다시 맞추세요.
• 보증금·확정일자 원본 대조. 보증금이나 확정일자가 확인되지 않은 사람이 많습니다. 최우선변제·우선변제 배당 여부는 매각물건명세서와 배당요구 자료를 기준으로 다시 확인해야 합니다.
• 신탁원부 확인. 2026.03.03 조태진 앞으로 신탁등기가 있고 신탁원부 제2026-42853호 확인 주의사항이 등기돼 있습니다.
• 감정가 49%를 시세 할인으로 착각하지 말 것. 최저가 159,250,000원은 2회 유찰 결과일 뿐입니다. 시장가격·임대수익과 별도로 비교한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
• 내부상태 재확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부를 확인하지 못했고, 첨부 평면도와 실제 내부구조가 다를 수 있다고 감정평가서가 명시합니다.
• 정비사업 영향 확인. 대상 토지는 가능6구역 재개발정비사업 정비구역과 지구단위계획구역에 포함됩니다. 입찰 전 사업 진행상황과 대상 권리관계를 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다

이 사건의 가장 분명한 장점은 말소기준권리 이후 임차인들만 존재하고 매수인 인수가 0원이라는 점입니다. 보증금이 확인된 임차인 역시 전입순위가 뒤여서 승계 구조는 아닙니다. 그러나 실제 임차인이 15명이고 여러 사람이 목적물 전부를 점유부분으로 신고했으며, 경매개시 이후 신탁등기와 신탁원부 확인사항까지 존재합니다.

가격도 마찬가지입니다. 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 결론낼 근거는 아닙니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수는 낮지만, 점유·신탁·가격 검증의 실행 난도는 높은 유형으로 보는 것이 맞습니다. 최종 승부처는 ‘보증금을 떠안느냐’가 아니라 15명의 점유를 얼마나 명확히 정리하고 신탁원부와 실제 시장가치를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.