의정부지방법원 2026타경70331. 가능동 아산파크뷰 3층 301호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가는 334,000,000원, 현재 최저매각가는 163,660,000원으로 2회 유찰돼 감정가의 49% 수준입니다. 신청채권자의 청구액은 3,091,000,000원이고 말소기준권리는 2024.05.13. 설정된 신안군수산업협동조합의 채권최고액 3,960,000,000원 근저당입니다.
가격 숫자만 보면 할인 폭이 크게 보이지만, 이 물건에는 비교 가능한 실거래가가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 여기에 조사된 임차인이 15명이고, 모두 말소기준 이후 전입이어서 법정 대항력은 없지만 실제 점유자가 많다는 점은 낙찰 후 명도 과정에서 별도 부담으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70331 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 가능동 671-2 아산파크뷰 3층301호 · 도로명 경기도 의정부시 의정로 188 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상9층 건물 내 3층301호 |
| 소유자 | 조태진 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 334,000,000원 / 163,660,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 신안군수산업협동조합 / 3,091,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 근저당 뒤 경매, 그 뒤 신탁
말소기준은 2024.05.13. 신안군수산업협동조합 근저당입니다. 2026.02.11. 같은 금융기관의 신청으로 임의경매개시결정이 들어갔고, 이후 2026.03.03. 조태진 앞으로 소유권이전 신탁이 등기됐습니다. 등기기록에는 신탁 부동산의 임대차 등 법률행위를 판단할 때 신탁원부를 통해 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다고 기재돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 15명, 모두 말소기준 이후 전입
조사된 사람은 실제 임차인 15명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 전입일은 모두 말소기준인 2024.05.13.보다 뒤여서 제공된 판정상 전원 대항력 없음입니다. 다만 보증금이 확인되지 않은 사람이 다수이고, 배당요구 여부도 사람마다 다르므로 명도 및 배당관계는 개별 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김형준 | 2025.08.04 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 권서진 | 2026.02.04 | 미상 | 미상 | 2026.04.24 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 구원희 | 2025.07.16 | 미상 | 미상 | 2026.03.11 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김혜진 | 2025.08.28 | 20,000,000원 | 900,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김혜린 | 2025.10.01 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임아연 | 2025.09.11 | 20,000,000원 | 1,030,000원 | 2026.04.01 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 황의경 | 2025.07.10 | 40,000,000원 | 800,000원 | 2026.03.09 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이광자 | 2025.09.12 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김종민 | 2025.10.01 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김우현 | 2025.08.11 | 48,500,000원 | 800,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 수진주 | 2025.07.30 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김귀종 | 2026.02.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이유리 | 2025.06.24 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최서진 | 2025.09.01 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이진영 | 2025.10.01 | 20,000,000원 | 900,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 — 감정가 49%지만 시세 판단은 유보
아산파크뷰는 16세대이며 2024.03.22. 사용승인된 건물입니다. 현재 회차는 2회 유찰, 최저매각가 163,660,000원으로 감정가 334,000,000원의 49%입니다. 다만 비교 가능한 실거래 금액이 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 여부는 확인할 수 없습니다.
같은 건물 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회이고 낙찰률은 0.0%입니다. 따라서 현재의 큰 할인 폭을 곧바로 가격 메리트로 해석하기보다는, 실제 거래사례와 임대수익, 해당 호실의 점유상태를 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 163,660,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,091,240원 |
| 1. 근저당 · 신안군수산업협동조합 | 3,960,000,000원 | 160,568,760원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 근저당 채권최고액 3,960,000,000원 중 160,568,760원이 배당되고 3,799,431,240원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 163,660,000원 | 160,568,760원 | 3,799,431,240원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 114,562,000원 | 112,158,132원 | 3,847,841,868원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 80,193,400원 | 78,349,919원 | 3,881,650,081원 | 0원 |
가격이 내려갈수록 근저당 미배당액은 증가하지만, 제공된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 따라서 이 사건의 핵심은 근저당 미배당 자체보다 다수 점유·신탁원부·실제 시세 확인입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부공업고등학교 북서측 인근으로, 주변에 각급 학교·대규모 아파트단지·다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 가능역(지하철 1호선)과 흥선역(의정부경전철)이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가 기준 현재 업무시설(오피스텔)로 조사됐고, 공부상 이용과 현황 역시 동일한 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 대상 토지는 서측으로 노폭 약 20미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·정비구역·과밀억제권역이며, 공시지가 2,504,000원/㎡입니다.
- 정비계획. 가능6구역 재개발정비사업 정비구역이며 공공공지와 중로1류에 저촉됩니다.
- 현장확인. 이해관계인 부재로 내부 확인은 하지 못했고, 건축물현황도상 평면도와 실제 내부구조가 다를 수 있어 재확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 실거래 비교값이 없으므로 감정가 49%만 보고 저가 매수로 판단하지 말고 주변 오피스텔·근린시설 거래사례를 확인해야 합니다.
- 신탁원부 확인. 2026.03.03. 신탁등기와 신탁주의사항이 있으므로 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인해야 합니다.
- 15명 점유관계 확인. 전원 대항력 없음으로 판정됐지만 실제 점유·사용 부분과 명도 대상은 별도로 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 임차인 확인. 김형준·권서진·구원희·김혜린·이광자·김종민·수진주·김귀종·이유리·최서진은 보증금이 확인되지 않았습니다.
- 배당요구 확인. 권서진·구원희·임아연·황의경은 배당요구가 확인되며, 나머지는 배당요구 여부를 원본에서 대조해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 내부 확인을 하지 못했으므로 실제 내부구조·설비·점유 상태를 재확인해야 합니다.
맺으며 — “할인율은 크지만, 확인할 것이 많은 물건”
현재 최저가는 163,660,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준 이후 전입한 실제 임차인 15명 역시 제공된 판정상 대항력이 없습니다. 권리 인수만 놓고 보면 명확한 편입니다.
그러나 이 물건을 단순한 ‘49% 할인 물건’으로 보면 안 됩니다. 실거래 비교가 없어 가격 메리트를 검증할 수 없고, 다수 임차인의 점유관계, 보증금 미상 사례, 경매개시 이후 들어온 신탁등기와 신탁원부 확인까지 남아 있습니다. 인수는 0원이지만 조사 난도와 명도 부담은 낮지 않은 물건. 현재 단계에서의 결론은 가격은 검증, 권리는 원본 확인 후 접근입니다.
