의정부지방법원 2026타경70331. 가능동 아산파크뷰 2층 202호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 말소기준은 2024.05.13. 신안군수산업협동조합 근저당 3,960,000,000원입니다. 이후 2026.02.11. 같은 채권자가 임의경매를 신청했고, 2026.03.03. 소유권이 수탁자 조태진에게 신탁 이전됐습니다. 현재 배당표상 매수인 인수액은 0원이지만, 등기에는 임대차 등 법률행위를 할 때 신탁원부의 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다고 명시돼 있습니다.
임차인도 적지 않습니다. 확인된 실제 임차인은 15명이며, 가장 빠른 전입일도 2025.06.24.로 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 제공된 조사 결과상 모두 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 확정일자는 전원 확인되지 않았고, 보증금이 확인된 사람은 일부에 그쳐 배당순위와 실제 임대차 조건은 매각물건명세서·배당요구·신탁원부를 함께 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70331 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 가능동 671-2 아산파크뷰 2층202호 · 경기도 의정부시 의정로 188 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상9층 · 대상 2층 202호 |
| 등기상 소유자 | 조태진 (수탁자 · 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 335,000,000원 / 164,150,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신안군수산업협동조합 / 3,091,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 근저당이 기준, 신탁은 원부 확인
말소기준권리는 2024.05.13. 설정된 신안군수산업협동조합 근저당입니다. 이 근저당은 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있고, 2026.02.11. 임의경매개시결정도 그 이후 권리입니다. 반면 2026.03.03. 경매개시 뒤 소유권이 조태진에게 신탁 이전됐고, 등기 자체가 임대차 등의 법률행위에 관해 신탁원부 확인을 요구하고 있으므로 신탁원부를 생략하면 안 되는 사건입니다.
② 임차인 15명 — 대항력은 없지만 보증금·확정일자 확인
확인된 실제 임차인은 15명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 전입일은 모두 2024.05.13. 말소기준권리보다 뒤여서 제공된 조사 결과상 대항력 없음입니다. 다만 확정일자가 확인된 임차인은 없고, 보증금도 다수 미상입니다. 배당요구가 확인된 임차인은 권서진·구원희·임아연·황의경입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김형준 | 2025.08.04 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 권서진 | 2026.02.04 | 미상 | 미상 | 2026.04.24 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 구원희 | 2025.07.16 | 미상 | 미상 | 2026.03.11 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김혜진 | 2025.08.28 | 20,000,000원 | 900,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김혜린 | 2025.10.01 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임아연 | 2025.09.11 | 20,000,000원 | 1,030,000원 | 2026.04.01 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 황의경 | 2025.07.10 | 40,000,000원 | 800,000원 | 2026.03.09 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이광자 | 2025.09.12 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김종민 | 2025.10.01 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김우현 | 2025.08.11 | 48,500,000원 | 800,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 수진주 | 2025.07.30 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김귀종 | 2026.02.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이유리 | 2025.06.24 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최서진 | 2025.09.01 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이진영 | 2025.10.01 | 20,000,000원 | 900,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
금액이 확인된 보증금은 김혜진 20,000,000원, 임아연 20,000,000원, 황의경 40,000,000원, 김우현 48,500,000원, 이진영 20,000,000원입니다. 이들 역시 모두 기준권리 후 전입으로 대항력은 없지만, 임차인 수가 많고 나머지 보증금이 확인되지 않은 만큼 명도·배당·실제 점유 상태를 단순화해 보기는 어렵습니다.
③ 가격 판단 — 49%라도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가는 164,150,000원으로 감정가 335,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰이라는 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 금액이 없습니다. 아산파크뷰는 16세대, 사용승인일은 2024.03.22.이며 대상 면적은 71.52㎡로 표시돼 있으나 면적 일치 자료도 확인되지 않았습니다.
따라서 이 사건에서는 감정가 대비 할인율을 시세 할인율처럼 읽으면 안 됩니다. 시세 비교에 필요한 최근 12개월 평균·최신 거래가 없으므로 현재 164,150,000원이 시장가보다 싼지 비싼지는 판단할 수 없습니다. 실질취득액도 현재 시나리오에서는 매수인 인수 0원으로 164,150,000원이지만, 이것이 곧 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 164,150,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,098,100원 |
| 1. 근저당 · 신안군수산업협동조합 | 3,960,000,000원 | 161,051,900원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 시나리오에서 근저당 채권최고액 3,960,000,000원 중 161,051,900원이 배당되고 3,798,948,100원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 164,150,000원 | 161,051,900원 | 3,798,948,100원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 114,905,000원 | 112,496,330원 | 3,847,503,670원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 80,433,500원 | 78,585,697원 | 3,881,414,303원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부공업고등학교 북서측 인근. 각급 학교, 대규모 아파트단지, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설이 섞인 주거지대이며 주위환경은 보통으로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 진출입 가능. 인근에 노선버스정류장이 있고 근거리에 가능역(지하철 1호선), 흥선역(의정부경전철)이 있어 교통 편의성은 보통입니다.
- 현황. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 육안 관찰·탐문상 현황도 공부와 동일한 것으로 조사됐습니다. 내부는 이해관계인 부재로 확인하지 못해 실제 내부구조가 첨부 평면도와 다를 수 있습니다.
- 도로·토지. 서측 약 20미터 포장도로에 접한 평탄한 사다리형 토지이며, 토지면적은 952.8㎡, 공시지가는 2,504,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 가능6구역 지구단위계획구역·정비구역에 포함되고 공공공지·중로1류·상대보호구역 등에 저촉됩니다. 과밀억제권역에도 포함됩니다.
- 규모. 아산파크뷰는 16세대이며 사용승인일은 2024.03.22.입니다. 실거래 자료가 없어 현재 최저가의 시장 대비 수준은 별도 검증이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 원문 확인. 2026.03.03. 신탁 이전 이후 임대차·관리·처분 권한과 수익자, 신탁재산 관련 조항을 반드시 대조해야 합니다.
- 15명 점유관계 재확인. 대항력은 모두 없지만 실제 점유 부분, 계약 상대방, 보증금·차임, 퇴거 가능 시점을 각각 확인해야 합니다.
- 미상 보증금 확인. 김형준·권서진·구원희·김혜린·이광자·김종민·수진주·김귀종·이유리·최서진의 보증금은 확인되지 않았습니다.
- 배당요구·확정일자 대조. 권서진·구원희·임아연·황의경은 배당요구가 확인되지만, 확정일자는 확인되지 않았습니다. 우선변제 여부를 원본에서 검증해야 합니다.
- 가격을 감정가 할인율로 판단하지 않기. 실거래 비교값이 없으므로 최저가 164,150,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 저가매수라고 단정할 수 없습니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 실제 내부구조와 상태를 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사, 배당요구 문건을 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 확인 범위다
이 사건의 권리 구조만 보면 말소기준 근저당 뒤 전입한 임차인들로 구성되어 있고, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 그래서 대항력 보증금을 떠안는 전형적인 인수형 사건은 아닙니다. 그러나 실제 임차인이 15명이고, 여러 보증금이 미상이며, 경매개시 뒤 신탁등기까지 들어와 있습니다.
가격도 같은 원칙으로 봐야 합니다. 감정가 335,000,000원에서 2회 유찰돼 164,150,000원까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래가 없습니다. 따라서 “49%니까 싸다”는 결론은 금물입니다. 이 물건의 핵심은 인수 위험 자체보다 신탁원부·다수 임차인·실제 점유관계·시장가격을 얼마나 정확히 검증하느냐에 있습니다.
