의정부지방법원 2026타경70331. 가능동 아산파크뷰 4층 402호입니다. 사건상 용도는 근린시설, 감정평가 현황은 업무시설(오피스텔)로 조사됐습니다. 2024.05.13. 주식회사아산피렌체 명의로 소유권보존이 이뤄진 날, 신안군수산업협동조합이 채권최고액 3,960,000,000원의 근저당권을 설정했고 이것이 말소기준권리입니다. 이후 2026.02.11. 임의경매가 개시됐으며, 2026.03.03. 조태진을 수탁자로 하는 소유권이전 신탁이 등기됐습니다.

권리의 기본 골격은 비교적 분명합니다. 확인된 점유자들의 전입일은 모두 2024.05.13. 말소기준보다 늦고 각 점유자별 판정도 대항력 없음입니다. 따라서 배당표와 회차별 시뮬레이션에서는 매수인이 떠안을 금액을 0원으로 계산하고 있습니다. 하지만 보증금이 확인되지 않은 점유자가 여럿 있고, 신탁등기에는 임대차 등 법률행위를 할 때 신탁원부의 목적·수익자·관리·처분 조항을 확인해야 한다는 주의사항이 붙어 있습니다. 이 물건은 단순히 “인수 0원”만 보고 끝낼 유형은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 신탁원부는 별도 확인

② 점유·임차 현황 — 모두 후순위 전입, 보증금 미상 다수

확인된 점유자는 15명입니다. 모두 말소기준일인 2024.05.13. 이후 전입해 대항력 없음으로 판정됐습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 아래 15명은 각각 개별 점유 신고로 봅니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않은 경우가 많고, 일부는 배당요구를 접수했습니다.

점유자별 전입일은 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 다만 보증금·확정일자·우선변제 여부가 확인되지 않은 점유자는 배당과 명도 준비를 위해 매각물건명세서 및 원본 신고자료를 다시 대조할 필요가 있습니다.

③ 가격·환금성 — 49% 할인만 보고 ‘싸다’고 말할 수 없다

현재 최저매각가는 167,090,000원으로 감정가 341,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰된 가격이지만 동일 호실과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만을 근거로 시세보다 저렴하다고 판단하는 것은 금물입니다.

아산파크뷰는 2024.03.22. 준공, 16세대로 파악되며 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 매각률은 0.0%입니다. 이 수치만으로 환금성을 단정할 수는 없지만, 적어도 현재 회차의 49%라는 숫자를 곧바로 시장가치의 49%로 받아들이기보다는 별도의 임대·매매 시세 확인이 우선입니다.

④ 예상배당표 (매각가 167,090,000원 가정)

현재 회차에서는 근저당 채권 3,960,000,000원 중 163,950,740원이 배당되고 3,796,049,260원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원으로 산정됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 배당 계산에 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 의정부공업고등학교 북서측 인근으로 각급 학교, 대규모 아파트단지, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지대이며 주위환경은 보통으로 조사됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 가능역과 흥선역이 있어 교통 편의성은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 대상 토지는 서측으로 폭 약 20미터 포장도로에 접합니다.
• 용도·규제. 제2종일반주거지역, 가능6구역 지구단위계획구역, 가능6구역 재개발정비사업 정비구역, 과밀억제권역이며 공공공지·중로1류·상대보호구역 관련 저촉 사항이 있습니다.
• 토지. 토지면적 952.8㎡, 공시지가 2,504,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용이며 평지의 사다리형 토지입니다.
• 현황. 위생·급배수·승강기·소화·화재탐지·도시가스 난방설비가 있으며, 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 신탁원부 원문 확인. 2026.03.03. 신탁등기와 함께 신탁 목적·수익자·관리·처분 조항 확인 필요성이 명시돼 있습니다.
• 15명 점유관계 재확인. 전입 순서상 대항력은 없지만 보증금 미상자가 많아 실제 점유관계, 계약서, 배당요구 및 명도 대상자를 원본 자료와 대조해야 합니다.
• 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정 현황은 업무시설(오피스텔)입니다. 임아연의 점유 용도는 주거로 기재돼 있어 실제 이용현황을 확인해야 합니다.
• 가격 판단은 별도 시세로. 감정가 대비 49%라는 사실만으로 시장가보다 싸다고 보지 말고, 인근 오피스텔·근린시설의 실제 매매·임대 수요와 비교해야 합니다.
• 공동담보 확인. 신안군수산업협동조합 근저당에는 공동담보목록 제2022-906호가 기재돼 있습니다.
• 내부 상태 재확인. 감정 당시 이해관계인 부재로 내부를 확인하지 못했고, 첨부 평면도와 실제 내부구조가 다를 수 있다고 기재돼 있습니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 서류와 점유가 먼저

이 물건은 숫자만 보면 감정가 341,000,000원에서 최저가 167,090,000원, 즉 49%까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 하지만 직접 비교 가능한 실거래 기준이 없으므로 그 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 권리 쪽에서는 모든 확인 전입이 말소기준 이후이고 매수인 인수액도 0원이라 긍정적입니다. 반면 점유자가 15명이고 보증금 미상자가 다수이며, 경매개시 후 신탁등기까지 있어 원본 확인 부담은 분명합니다.

결론은 권리 인수는 낮지만 확인 난도는 낮지 않은 C등급형 물건. 응찰 판단의 핵심은 ‘49%니까 싸다’가 아니라 신탁원부, 점유자별 계약관계, 실제 이용상태와 별도 시세를 얼마나 정확히 검증하느냐입니다.