의정부지방법원 2026타경70331. 가능동 아산파크뷰 5층 501호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류돼 있고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)로 조사됐습니다. 등기상 말소기준은 2024.05.13 설정된 신안군수산업협동조합의 근저당권으로 채권최고액은 3,960,000,000원입니다. 현재 최저매각가는 166,110,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔지만, 가격 할인과 별개로 점유관계 확인이 핵심입니다.
현황조사와 문건에는 여러 명의 점유자가 확인됩니다. 김형준·권서진·구원희·김혜진·김혜린·임아연·황의경· 이광자·김종민·김우현·수진주·김귀종·이유리·최서진·이진영은 전입일이 모두 말소기준인 2024.05.13 이후이므로 대항력 없음으로 정리됩니다. 반면 구원회는 매각물건명세서에 주거 사용으로 기재됐지만 전입일과 확정일자가 확인되지 않아 ‘대항력 가능·미상’으로 남겨야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70331 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 가능동 671-2 아산파크뷰 5층501호 · 경기도 의정부시 의정로 188 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상9층 · 5층 501호 |
| 등기상 소유자 | 조태진 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 339,000,000원 / 166,110,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 3,091,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤에 경매·신탁
말소기준은 2024.05.13 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액 3,960,000,000원, 근저당권자는 신안군수산업협동조합이며 공동담보목록 제2022-906호가 기재돼 있습니다. 2026.02.11 같은 조합의 임의경매개시결정이 뒤따랐고, 2026.03.03에는 조태진 앞으로 소유권이전 신탁이 등기됐습니다.
② 임차·점유 관계 — 15명은 후순위, 1명은 미상
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김형준 | 2025.08.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 권서진 | 2026.02.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 배당요구 2026.04.24 |
| 구원희 | 2025.07.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김혜진 | 2025.08.28 | 20,000,000원 | 900,000원 | 없음 | 미상 |
| 김혜린 | 2025.10.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 임아연 | 2025.09.11 | 20,000,000원 | 1,030,000원 | 없음 | 배당요구 2026.04.01 |
| 황의경 | 2025.07.10 | 40,000,000원 | 800,000원 | 없음 | 배당요구 2026.03.09 |
| 이광자 | 2025.09.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김종민 | 2025.10.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김우현 | 2025.08.11 | 48,500,000원 | 800,000원 | 없음 | 미상 |
| 수진주 | 2025.07.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김귀종 | 2026.02.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 이유리 | 2025.06.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 최서진 | 2025.09.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 이진영 | 2025.10.01 | 20,000,000원 | 900,000원 | 없음 | 미상 |
| 구원회 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
확정일자는 모두 확인되지 않았습니다. 특히 구원회는 주거 사용으로 기재됐지만 전입신고일이 없어 말소기준권리보다 앞서는지 뒤서는지 판정할 수 없습니다. 따라서 배당표의 인수 0원을 곧바로 확정적 권리안전으로 받아들이기보다, 매각물건명세서와 주민등록 전입세대 원본을 다시 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 166,110,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,125,540원 |
| 2. 근저당 · 신안군수산업협동조합 | 3,960,000,000원 | 162,984,460원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 3,960,000,000원 중 162,984,460원이 배당되는 계산이며 미배당액은 3,797,015,540원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수 계산은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 가격 — 49% 할인만 보고 판단하면 안 된다
감정가는 339,000,000원, 현재 최저가는 166,110,000원으로 2회 유찰·감정가 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 116,277,000원, 4회 유찰 시 81,393,900원입니다. 다만 이 물건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않고, 아산파크뷰의 최근 낙찰가도 확인되지 않습니다. 따라서 현재 49%라는 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가할 근거는 없습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부공업고등학교 북서측 인근. 학교·대규모 아파트단지·다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입 가능. 인근 노선버스정류장, 근거리에 가능역과 흥선역이 소재해 교통 편의성은 보통으로 조사됐습니다.
- 현황. 감정평가 기준 업무시설(오피스텔)로 조사됐고, 공부상 용도와 육안·탐문상 현황이 동일한 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 대상 토지는 서측으로 폭 약 20미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·정비구역·과밀억제권역 등에 포함되고, 공공공지·중로1류·상대보호구역에 저촉됩니다.
- 현장 확인. 이해관계인 부재로 내부 확인을 하지 못해 실제 내부구조와 건축물현황도상 평면이 다를 수 있다고 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 구원회 전입일 확인. 현재 리포트에서 가장 중요한 미확정 요소입니다. 전입일이 말소기준 2024.05.13보다 빠른지 반드시 확인해야 합니다.
- 다수 점유자 명도. 15명은 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없지만, 실제 점유 상태와 퇴거 여부는 별개입니다.
- 신탁원부 대조. 2026.03.03 신탁등기와 신탁원부 제2026-42862호의 관리·처분 및 임대차 관련 조항을 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자. 여러 점유자의 보증금이 확인되지 않아 매각물건명세서와 임대차 원본 보완 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%만으로 싸다고 판단하지 말고 실제 업무시설(오피스텔) 거래사례와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
- 내부 상태. 감정평가 현장조사에서 내부 확인을 하지 못했습니다. 실제 구조·설비·점유 현황을 재확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 미상 점유가 먼저다”
현재 회차 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔고 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 사건은 단순한 ‘반값 오피스텔’로 보면 안 됩니다. 다수 점유자가 존재하고, 구원회는 전입일이 없어 대항력 가능성을 배제할 수 없으며, 신탁등기까지 확인해야 합니다. 실거래 비교자료도 없어 감정가 대비 할인율 자체를 가격 메리트로 인정하기 어렵습니다. 따라서 결론은 가격은 검증 전 보류, 권리는 구원회 전입일과 신탁원부 확인 후 판단입니다.
