의정부지방법원 2026타경70331. 가능동 아산파크뷰 4층 403호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 현황은 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가는 341,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 167,090,000원으로 감정가의 49%입니다. 등기상 핵심은 2024.05.13. 설정된 신안군수산업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 3,960,000,000원이며 공동담보목록 제2022-906호가 붙어 있습니다.

권리만 보면 말소기준 이후 임의경매개시결정이 있고, 이후 2026.03.03. 조태진 앞으로 신탁을 원인으로 소유권이전이 이뤄졌습니다. 현재 등기상 소유자는 수탁자 조태진입니다. 신탁등기에는 임대차 등 법률행위를 확인할 때 등기사항증명서뿐 아니라 신탁원부의 목적·수익자·관리 및 처분 조항도 함께 확인해야 한다는 주의사항이 기재돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당이 기준, 신탁원부는 별도 확인

말소기준은 2024.05.13. 을구 1번 신안군수산업협동조합 근저당입니다. 채무자는 주식회사아산피렌체이고 채권최고액은 3,960,000,000원입니다. 2026.02.11. 같은 조합의 신청으로 임의경매개시결정이 들어왔습니다. 이후 2026.02.26. 신탁을 원인으로 2026.03.03. 조태진에게 소유권이전이 등기됐습니다.

② 임차·점유관계 — 실제 15명, 모두 말소기준 이후 전입

확인된 실제 임차·점유자는 15명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 중복 합산할 대상은 없습니다. 전입일은 모두 2024.05.13. 말소기준권리보다 늦어, 확인 자료상 대항력은 없습니다. 따라서 권리계산상 매수인에게 승계되는 임차보증금은 0원입니다. 다만 확정일자와 보증금이 확인되지 않은 점유자가 많아 배당관계와 명도 난도는 별개로 점검해야 합니다.

③ 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 실거래 근거는 없다

현재 최저매각가는 167,090,000원으로 감정가 341,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰이라는 숫자만 보면 할인 폭이 커 보입니다. 그러나 이 물건과 직접 비교할 수 있는 실거래 가격 자료는 확인되지 않았고, 아산파크뷰 관련 표본도 대상 면적과 일치하지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다.

단지 규모는 16세대이고, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회이며 낙찰률은 0.0으로 표시돼 있습니다. 최신 낙찰금액과 낙찰일도 확인되지 않습니다. 이 물건은 가격 가점보다 실제 매매·임대수요와 환금성을 별도로 확인해야 하는 유형입니다.

④ 예상배당표 (매각가 167,090,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 3,139,260원을 제외한 163,950,740원이 근저당권자에게 배당되는 계산입니다. 근저당 미배당액은 3,796,049,260원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 회차 시나리오 — 가격이 내려가도 채권은 크게 남는다

회차가 더 내려가도 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 반면 공동담보 근저당 채권은 매각대금으로 충족되지 않습니다. 신청채권 3,091,000,000원 역시 현재 회차 배당액 163,950,740원으로 충족되지 않는 구조입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 의정부공업고등학교 북서측 인근. 각급 학교, 대규모 아파트단지, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지대이며 주위환경은 보통으로 조사됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스정류장, 근거리에 가능역과 흥선역이 있어 교통 편의성은 보통입니다.
• 현황. 감정평가 기준 업무시설(오피스텔)로 조사됐으며, 육안 관찰 및 인근 탐문에서도 공부와 동일한 것으로 조사됐습니다.
• 도로. 대상토지 서측으로 폭 약 20미터 포장도로에 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·정비구역·과밀억제권역이며, 공공공지·중로1류·상대보호구역 저촉 사항이 있습니다. 공시지가는 2,504,000원/㎡입니다.
• 정비사업. 가능6구역 재개발정비사업 정비구역에 포함돼 있습니다.
• 현장확인. 감정평가 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부 확인을 하지 못해, 첨부 평면도와 실제 내부구조가 다를 수 있다고 기재돼 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 15명 임차·점유관계 재확인. 전입일은 모두 말소기준 이후지만, 보증금 미상자가 많습니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 실제 점유호실·계약관계를 다시 맞춰야 합니다.
• 배당요구 여부 확인. 권서진·구원희·임아연·황의경은 배당요구 사실이 확인됩니다. 나머지는 배당요구 여부와 확정일자 유무를 원본에서 점검해야 합니다.
• 신탁원부 열람. 현재 등기상 소유자가 수탁자 조태진이고 신탁 주의사항이 있으므로, 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 반드시 확인해야 합니다.
• 최우선변제 반영 확인. 현재 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 실제 배당표 확정 전까지 근저당 배당액은 변동될 수 있습니다.
• 가격은 실거래로 검증. 감정가의 49%라는 할인율만으로 싸다고 판단하지 말고, 가능동 오피스텔·근린시설의 실제 매매와 임대수요를 별도로 조사해야 합니다.
• 명도비용 고려. 대항력이 없어도 다수 점유자가 존재하면 인도·명도 협의에 시간과 비용이 들어갈 수 있습니다.
• 현장 내부 확인. 감정평가 당시 내부를 직접 확인하지 못했으므로 실제 구조·마감·설비 상태를 입찰 전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 쉬운 물건”

이 사건의 법률상 핵심은 명확합니다. 2024.05.13. 신안군수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 확인된 15명의 전입은 모두 그 뒤입니다. 따라서 확인 자료상 대항력 있는 임차인은 없고 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 투자 판단까지 단순해지는 것은 아닙니다. 실제 임차·점유자가 15명이고 보증금 미상자가 다수이며, 일부만 배당요구가 확인됩니다. 현재 소유권은 신탁 상태이고 신탁원부 확인도 필요합니다. 감정가 341,000,000원에서 167,090,000원까지 내려왔어도 직접 비교 가능한 실거래 근거가 없으므로 ‘49%니까 싸다’는 결론도 금물입니다. 이 물건은 권리 인수보다 임차관계·명도·신탁원부·실제 시세 확인이 성패를 가르는 사건입니다.