의정부지방법원 2026타경70331. 가능동 아산파크뷰 3층 304호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류돼 있고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)로 조사됐습니다. 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 9층이며, 아산파크뷰는 2024.03.22. 사용승인된 16세대 규모입니다. 이 물건의 권리분석 출발점은 2024.05.13. 설정된 신안군수산업협동조합의 채권최고액 3,960,000,000원 근저당입니다.
현재 최저가는 161,210,000원입니다. 그러나 실거래 비교자료가 없어 이 숫자만으로 “시세보다 싸다”라고 판단할 근거는 없습니다. 감정가 대비 할인폭이 큰 것과 시장가치 대비 가격 메리트는 다른 문제입니다. 특히 현재 회차에서도 근저당권자에게 돌아가는 금액은 158,153,060원뿐이고 미배당이 3,801,846,940원 발생하는 구조라, 반복 유찰의 배경을 가격만으로 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70331 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 가능동 671-2 아산파크뷰 3층 304호 · 도로명 경기도 의정부시 의정로 188 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 기준시점 현재 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 9층 · 제3층 제304호 |
| 소유자 | 조태진 (수탁자 · 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 329,000,000원 / 161,210,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신안군수산업협동조합 / 3,091,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 공시지가 | 2,504,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 점유자는 대항력 없음
말소기준은 2024.05.13. 을구 1번 근저당권입니다. 근저당권자는 신안군수산업협동조합, 채무자는 주식회사아산피렌체이며 채권최고액은 3,960,000,000원입니다. 2026.02.11. 신안군수산업협동조합의 임의경매개시결정이 들어왔고, 이후 2026.03.03. 조태진 앞으로 소유권이전 신탁이 등기됐습니다.
② 임차인·점유자 — 실제 15명, 전원 말소기준 이후 전입
조사된 사람은 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인·점유자 15명입니다. 전입일은 모두 말소기준인 2024.05.13.보다 늦어 자료상 대항력은 없습니다. 다만 확정일자와 우선변제 여부가 확인되지 않았고, 보증금이 미상인 점유자가 다수입니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 / 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김형준 | 2025.08.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 · 미상 |
| 권서진 | 2026.02.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 · 2026.04.24 요구 |
| 구원희 | 2025.07.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 · 2026.03.11 요구 |
| 김혜진 | 2025.08.28 | 20,000,000원 | 900,000원 | 없음 | 미상 · 미상 |
| 김혜린 | 2025.10.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 · 미상 |
| 임아연 | 2025.09.11 | 20,000,000원 | 1,030,000원 | 없음 | 미상 · 2026.04.01 요구 |
| 황의경 | 2025.07.10 | 40,000,000원 | 800,000원 | 없음 | 미상 · 2026.03.09 요구 |
| 이광자 | 2025.09.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 · 미상 |
| 김종민 | 2025.10.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 · 미상 |
| 김우현 | 2025.08.11 | 48,500,000원 | 800,000원 | 없음 | 미상 · 미상 |
| 수진주 | 2025.07.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 · 미상 |
| 김귀종 | 2026.02.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 · 미상 |
| 이유리 | 2025.06.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 · 미상 |
| 최서진 | 2025.09.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 · 미상 |
| 이진영 | 2025.10.01 | 20,000,000원 | 900,000원 | 없음 | 미상 · 미상 |
③ 시세 판단 — 감정가 49%라고 ‘싸다’고 할 수 없다
아산파크뷰는 2024.03.22. 준공, 총 16세대이며 비교 대상 면적은 69.38㎡로 잡혀 있습니다. 다만 동일 면적 실거래가 매칭되지 않았고 최근 거래금액도 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가 161,210,000원이 감정가 329,000,000원의 49%라는 사실만으로는 시세 할인율을 계산할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 161,210,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,056,940원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 신안군수산업협동조합 | 3,960,000,000원 | 158,153,060원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 3,960,000,000원 중 158,153,060원만 배당돼 3,801,846,940원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 161,210,000원 | 158,153,060원 | 3,801,846,940원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 112,847,000원 | 110,467,142원 | 3,849,532,858원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 78,992,900원 | 77,171,028원 | 3,882,828,972원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부공업고등학교 북서측 인근으로 각급 학교, 대규모 아파트단지, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설이 섞인 주거지대이며 주위환경은 보통으로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 가능역과 흥선역이 소재해 교통 편의성은 보통입니다.
- 도로. 대상토지는 인접필지 대비 등고평탄한 사다리형이며 서측으로 노폭 약 20미터 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소화·화재탐지·도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 가능6구역 지구단위계획구역·재개발정비사업 정비구역, 과밀억제권역이며 공공공지·중로1류·상대보호구역 저촉 사항이 있습니다.
- 현황. 공부상 업무시설(오피스텔)이고 육안·인근 탐문상 현황도 공부와 동일한 것으로 조사됐으나, 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부 확인은 하지 못했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 2026.03.03. 신탁등기와 신탁주의사항이 있으므로 신탁원부 제2026-42857호의 목적·수익자·관리·처분 조항을 확인하세요.
- 점유자 15명 재확인. 전입일상 모두 대항력은 없지만 목적물 전부 점유자가 다수이고 보증금 미상인 사람이 많습니다. 실제 점유호수와 임대차계약서를 대조해야 합니다.
- 배당요구 확인. 권서진·구원희·임아연·황의경은 배당요구가 접수돼 있습니다. 그 밖의 점유자는 배당요구 여부와 최종 매각물건명세서 기재를 확인하세요.
- 최우선변제 변수. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 시세 원본 확보. 현재 동일 면적 실거래가 매칭되지 않았습니다. 감정가 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정하지 말고 인근 오피스텔·유사 면적 거래를 별도 대조해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인을 하지 못했으므로 실제 내부구조·마감·사용상태를 재확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, 그러나 가격·점유·신탁은 별개
권리의 뼈대는 비교적 분명합니다. 말소기준은 2024.05.13. 신안군수산업협동조합 근저당이고, 조사된 15명은 모두 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 사건을 단순한 안전형으로만 보기는 어렵습니다. 경매개시 뒤 신탁등기가 들어왔고, 점유자가 15명에 달하며 보증금 미상인 사람이 다수입니다. 게다가 실거래 자료가 없어 감정가의 49%라는 할인율을 곧바로 시장가치 대비 메리트로 바꿔 읽을 수도 없습니다. 등기상 인수는 낮지만, 점유·신탁 확인과 가격 검증이 선행돼야 하는 물건입니다.
