의정부지방법원 2026타경70331. 경기도 의정부시 가능동 671-2 ‘아산파크뷰’ 2층 201호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 현황은 업무시설(오피스텔)로 조사됐습니다. 말소기준권리는 2024.05.13. 신안군수산업협동조합의 채권최고액 3,960,000,000원 근저당입니다. 신청채권자의 청구액은 3,091,000,000원입니다.
이 사건에서 권리분석의 핵심은 임차인 숫자 자체보다 전입 시점입니다. 확인된 15명의 전입일은 모두 말소기준일인 2024.05.13.보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 이들 모두 대항력이 없고, 예상배당에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 반면 보증금이 확인되지 않은 점유자가 다수이고, 내부 확인도 이루어지지 않았으므로 입찰 전에는 매각물건명세서와 현황조사 원본을 다시 대조하는 것이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70331 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 가능동 671-2 아산파크뷰 2층 201호 |
| 도로명주소 | 경기도 의정부시 의정로 188 |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 감정 현황 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 9층 · 본건 2층 201호 |
| 현재 소유자 | 조태진 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 331,000,000원 / 162,190,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 신안군수산업협동조합 / 3,091,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 전입·경매·신탁
말소기준은 2024.05.13. 신안군수산업협동조합 근저당입니다. 이후 2026.02.11. 같은 조합의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐고, 2026.03.03. 조태진 앞으로 소유권이전 신탁이 등기됐습니다. 신탁 등기에는 임대차 등 법률행위를 확인할 때 신탁원부의 목적·수익자·관리 및 처분 조항까지 확인할 필요가 있다는 주의사항이 기재돼 있습니다.
② 점유·임차관계 — 15명 모두 말소기준 이후 전입
확인된 전입자는 모두 2024.05.13. 말소기준권리 이후 전입해 대항력이 없습니다. 보증금과 월세가 확인된 경우에는 아래와 같이 표시했고, 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 두었습니다. 보증기관 대위·승계에 해당하는 사람은 없습니다.
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김형준 | 2025.08.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
| 권서진 | 2026.02.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 2026.04.24 | 해당 없음 |
| 구원희 | 2025.07.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 2026.03.11 | 해당 없음 |
| 김혜진 | 2025.08.28 | 20,000,000원 | 900,000원 | 없음 | 미상 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
| 김혜린 | 2025.10.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
| 임아연 | 2025.09.11 | 20,000,000원 | 1,030,000원 | 없음 | 미상 | 2026.04.01 | 해당 없음 |
| 황의경 | 2025.07.10 | 40,000,000원 | 800,000원 | 없음 | 미상 | 2026.03.09 | 해당 없음 |
| 이광자 | 2025.09.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
| 김종민 | 2025.10.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
| 김우현 | 2025.08.11 | 48,500,000원 | 800,000원 | 없음 | 미상 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
| 수진주 | 2025.07.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
| 김귀종 | 2026.02.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
| 이유리 | 2025.06.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
| 최서진 | 2025.09.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
| 이진영 | 2025.10.01 | 20,000,000원 | 900,000원 | 없음 | 미상 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
③ 가격·배당 — 2회 유찰로 감정가 49%
감정가는 331,000,000원, 현재 최저매각가는 162,190,000원으로 감정가의 49%입니다. 2회 유찰된 가격이지만, 감정가 대비 할인율은 곧바로 실거래 시세 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 따라서 현재 금액을 근거로 “시세보다 싸다”는 판단은 하지 않는 것이 맞습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 162,190,000원 | 159,119,340원 | 3,800,880,660원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 113,533,000원 | 111,143,538원 | 3,848,856,462원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 79,473,100원 | 77,642,584원 | 3,882,357,416원 | 0원 |
근저당 채권최고액은 3,960,000,000원으로 현재 매각가보다 훨씬 큽니다. 현재 회차에서는 집행비용 3,070,660원을 제외한 159,119,340원이 근저당권자에게 배당되는 구조이고, 소유자 잔여는 0원입니다. 부족액은 3,800,880,660원이지만 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 162,190,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,070,660원 |
| 1. 근저당 · 신안군수산업협동조합 | 3,960,000,000원 | 159,119,340원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 기준 미배당이 발생하며 소유자 잔여는 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부공업고등학교 북서측 인근으로 각급 학교, 대규모 아파트단지, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설이 함께 있는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 가능역(지하철 1호선)과 흥선역(의정부경전철)이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 9층 건물이며, 위생·급배수·승강기·소화·화재탐지·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 아산파크뷰는 16세대이며 준공일은 2024.03.22.입니다.
- 토지. 토지면적 952.8㎡, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 2,504,000원/㎡입니다. 평지의 사다리형 토지로 서측 약 20m 포장도로에 접합니다.
- 도시계획. 지구단위계획구역·정비구역에 포함되고, 공공공지 및 중로1류에 저촉되며 상대보호구역에도 저촉됩니다.
- 현장확인. 이해관계인 부재로 내부 확인은 이루어지지 않았고, 건축물현황도와 외부 관찰 등을 참고해 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 2026.03.03. 신탁 이전과 신탁주의사항이 있으므로 신탁의 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 원본으로 확인하세요.
- 15명 점유관계 재확인. 모두 후순위 전입이지만 보증금 미상자가 다수입니다. 실제 점유자, 임대차계약, 배당요구 여부를 매각물건명세서·현황조사와 대조하세요.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 입찰 전 공부와 실제 이용관계를 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 아산파크뷰 201호의 실제 거래 가능가격을 별도로 확인하세요.
- 정비구역 확인. 가능6구역 재개발정비사업 정비구역·지구단위계획구역 및 도로·공공공지 저촉 내용을 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 이해관계인 부재로 내부를 직접 확인하지 못했으므로 실제 내부구조와 상태를 별도로 점검하세요.
맺으며 — “권리는 후순위, 가격은 별도 검증”
이 사건은 말소기준이 2024.05.13.로 명확하고, 확인된 전입자 15명은 모두 그보다 늦게 들어와 대항력이 없습니다. 예상 매수인 인수액도 0원이어서, 대항력 보증금을 떠안는 권리위험은 낮습니다. 반면 현재 소유권이 신탁 상태이고, 다수 점유자의 보증금이 확인되지 않았으며, 사건 용도와 감정 현황의 표현에도 차이가 있습니다. 감정가 331,000,000원에서 2회 유찰돼 162,190,000원까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 그것만으로 시세 대비 저가라고 결론내릴 근거는 아닙니다. 권리의 핵심은 인수 0원, 입찰의 핵심은 신탁·점유 원본 확인과 실제 가격 검증입니다.
