의정부지방법원 2026타경70331. 가능동 아산파크뷰 5층 503호입니다. 사건상 용도는 근린시설, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)로 조사됐습니다. 말소기준권리는 2024.05.13. 설정된 신안군수산업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 3,960,000,000원입니다. 이후 2026.01.13. 한솔금속창호주식회사 가압류 281,000,000원과 2026.02.11. 임의경매개시결정이 이어졌고, 두 권리는 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.

이 물건의 권리분석 포인트는 근저당 자체보다 점유관계입니다. 조사된 실제 임차인은 15명이며, 가장 빠른 전입도 2025.06.24.로 말소기준일 2024.05.13.보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정에서는 15명 모두 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 다만 보증금이 확인되지 않은 임차인이 다수이므로, 배당 순위와 실제 임대차조건은 원문 서류에서 다시 맞춰볼 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2024.05.13. 근저당

② 임차인 — 실제 15명, 모두 말소기준 이후 전입

조사된 15명은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인 15명입니다. 전입일은 모두 말소기준권리인 2024.05.13. 이후이므로 제공된 판정상 대항력은 모두 없습니다. 보증금이 확인된 사람은 5명이며 확인된 보증금 합계는 148,500,000원입니다.

③ 가격 판단 — 49%는 ‘시세 할인율’이 아니다

감정가는 341,000,000원, 현재 최저매각가는 167,090,000원으로 감정가의 49%이며 2회 유찰 상태입니다. 같은 아산파크뷰의 경매 통계에서도 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.

다만 이 물건에는 가격을 직접 대조할 최근 실거래 금액이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가할 수 없습니다. 감정가 할인율과 시장가격 대비 할인율은 같은 지표가 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 167,090,000원 가정)

현재 최저가 167,090,000원 가정 시 집행비용 3,139,260원과 근저당권자 배당 163,950,740원으로 매각대금이 소진됩니다. 총 채권액 대비 미배당은 4,077,049,260원이며, 매수인 인수는 0원입니다. 제공 배당계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 기준시점 현재 업무시설(오피스텔)로 조사됐고, 공부상 업무시설과 현황이 동일한 것으로 조사됐습니다.
• 주위환경. 의정부공업고등학교 북서측 인근으로 각급 학교, 대규모 아파트단지, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 가능역(지하철 1호선)과 흥선역(의정부경전철)이 소재합니다.
• 도로. 대상 토지는 서측으로 폭 약 20m의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·가능6구역 지구단위계획구역·가능6구역 재개발정비사업 정비구역에 포함되며, 공공공지와 중로1류에 저촉되고 상대보호구역에도 저촉됩니다.
• 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 주상용, 토지면적은 952.8㎡이며 공시지가는 2,504,000원/㎡입니다.
• 현장확인. 현장 방문 당시 이해관계인 부재로 내부를 확인하지 못했고, 첨부된 평면도와 실제 내부구조가 다를 수 있어 재확인이 필요하다고 기재돼 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 신탁원부 확인. 신탁원부 제2026-42864호에서 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인해야 합니다.
• 15명 점유관계 대조. 전입일은 모두 말소기준 이후지만, 보증금·월세·배당요구 여부가 전부 동일하게 확인된 상태는 아니므로 명세서와 조사내용을 사람별로 맞춰보는 것이 핵심입니다.
• 배당표 보정. 현재 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과와 차이가 생길 수 있습니다.
• 내부 상태 확인. 감정평가 현장조사에서는 내부 확인이 이뤄지지 않았고 실제 내부구조가 첨부 평면도와 다를 수 있다고 기재돼 있습니다.
• 가격 판단 분리. 최저가 167,090,000원은 감정가의 49%이지만, 직접 비교할 실거래 가격이 없어 감정가 대비 할인율만으로 시장가격 대비 메리트를 판단하면 안 됩니다.
• 정비구역 확인. 가능6구역 재개발정비사업 정비구역 및 지구단위계획구역에 포함된 토지이용계획을 함께 확인해야 합니다.

맺으며 — “49%보다 중요한 것은 15명과 신탁원부”

현재 권리판정만 놓고 보면 결론은 분명합니다. 2024.05.13. 신안군수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 15명의 전입은 모두 그 이후라 대항력 없음·매수인 인수 0원입니다. 그러나 현장에는 실제 임차인이 15명 존재하고, 일부는 보증금이 확인되지 않았으며, 2026.03.03. 수탁자 조태진 앞으로 신탁등기까지 이뤄졌습니다.

가격도 같은 원칙으로 봐야 합니다. 최저가가 감정가 341,000,000원의 49%인 167,090,000원까지 내려왔지만, 비교할 실거래 금액 없이 이 숫자만으로 시세 대비 저가라고 평가할 수는 없습니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라, 신탁원부·15명 임대차관계·실제 내부상태를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.