NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.
명세서 기재 다음 매각예정
2026.10.15
4회 · 최저 1,088,339,000원
B
매력지수58
부동산강제경매
2025타경21697 · 부산지방법원 · 건물
철근콘크리트구조 제1종근린생활시설 128.42㎡
최저매각가
신건 · 1차
3,173,000,000원
31억 7,300만
감정가 3,173,000,000원
다음 매각기일
07-02
부산지방법원
10:00
입찰 보증금
3억
1,730만
최저가의 10% · 317,300,000원
감정가 대비
≈ 0%
시세 수준
감정가
31.73억원
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것
권리는 깨끗한 편이나 31억대 상가의 수익성과 환금성이 핵심입니다.
-
권리
말소기준 이후 권리 매각 소멸 · 매수인 인수 0원
-
임차인
실제 임차인 3명 확인, 대항력 없음
-
가격
감정가 3,173,000,000원 기준 시장성 검토 필요
권리분석 리포트
기본정보
지도/위치
변경이력
명세서
감정평가서
사진 (46)
법원경매 권리분석 · 집합건물(대지·근린생활시설)
권리는 소멸 구조지만, 31억 매각가와 상가 활용성이 승부처 — 부산 부전동 디알-타워 101호
부산지방법원 2025타경21697 · 부산광역시 부산진구 부전동 522-12 디알-타워 1층101호
감정가 3,173,000,000원 · 최저매각가 3,173,000,000원(신건) · 매각기일 2026.07.02 · 강제경매·임의경매
58점
매력지수 B등급 · 권리 인수는 없지만 상가 공실과 고액 미배당 구조를 확인해야 하는 물건
말소기준 이후 권리는 소멸하고 인수금액은 0원이지만 시장가격 자료 부족과 상가 환금성 검토 필요성이 있어 종합 B
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조이며 인수 부담은 0원입니다. 다만 보증금 규모가 큰 임차인이 존재하고, 대항력은 없어 인수 대상은 아니지만 상가 공실·미배당 구조와 시장가격 검증 부족이 핵심입니다.
감정가 / 최저가
3,173,000,000원
신건
부산지방법원 2025타경21697 사건은 부산진구 부전동 서면권역 디알-타워 1층 101호 외 물건입니다. 감정 이용상태상 근린생활시설이며 주변은 상업용 부동산, 업무시설, 오피스텔 등이 형성된 노선상가지대입니다. 말소기준은 2023.08.31 설정된 금정농업협동조합 근저당권입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21697 |
|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 522-12 디알-타워 1층101호 |
|---|
| 용도 / 상태 | 대지 · 근린생활시설용도 · 1층 101호 |
|---|
| 소유자 | 주식회사씨에스건설 |
|---|
| 감정가 / 최저가 | 3,173,000,000원 / 3,173,000,000원 |
|---|
| 신청채권 | 119,650,410원 |
|---|
| 입지 | 롯데백화점 부산본점 남동측 약 420m, 서면교차로 남서측 약 660m |
|---|
① 권리 흐름 — 인수 위험은 없다
2023년 금정농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 후순위 권리자가 많아 배당 부족은 발생하지만 낙찰자가 그 채무를 승계하는 형태는 아닙니다.
② 임차인 분석
| 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|
| 101호 박래환 | 80,000,000원 | 없음 | 해당 없음 | 없음 |
| 1501호 정기환 | 200,000,000원 | 없음 | 해당 없음 | 없음 |
| 1301호 전성금 | 1,000,000,000원 | 없음 | 해당 없음 | 없음 |
⚠️ 임차인 포인트 임차인들은 전입·권리관계가 말소기준권리 이후로 확인되어 대항력은 없습니다. 보증금 총액은 크지만 매수인 인수금액은 0원으로 판단합니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,173,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권최고액 | 예상배당 |
|---|
| 집행비용 | - | 34,130,000원 |
| 금정농업협동조합 근저당 | 3,600,000,000원 | 3,138,870,000원 |
| 동래농업협동조합 등 후순위 근저당 | 다수 | 0원 |
| 기타 가압류·경매채권 | 115,000,000원 등 | 0원 |
✅ 권리 관점말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되며 매수인 인수액은 0원입니다.
⛔ 투자 관점감정가 31.73억의 상업시설로, 최근 거래 비교자료가 없어 가격 메리트 판단은 보수적으로 접근해야 합니다. 공실 또는 인테리어 상태가 확인된 호수가 있어 임대수익 검토가 중요합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 서면 핵심 상권 인근으로 상업시설 접근성과 대중교통 여건은 양호합니다.
- 교통. 서면역 도보 약 9~10분 거리이며 차량 진입이 가능합니다.
- 시설. 급배수·승강기·주차설비 등이 구비되어 있습니다.
- 환금성. 상권 장점은 있으나 개별 호수 임대수요와 공실 해소 여부 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리와 후순위 권리 소멸 여부를 원본 등기로 재확인하세요.
- 임차인 보증금은 인수 대상은 아니나 실제 점유·명도 상황을 확인하세요.
- 상가 물건은 임대료·공실률·관리비를 기준으로 수익성을 계산해야 합니다.
- 공동담보 근저당 및 배당 부족 구조를 감안해 낙찰가를 검토하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만 가격은 따져야 한다”
이 사건은 권리상으로는 말소기준 이후 권리가 정리되는 안전한 구조입니다. 그러나 상업시설 경매는 권리보다 임대수익과 가격 적정성이 핵심입니다. 신건 최저가 그대로 접근하기보다 실제 이용상태와 시장 수요를 확인한 뒤 입찰 전략을 세우는 것이 적절합니다.
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
부산광역시 부산진구 부전동 522-12 디알-타워 1층101호
2025-04-09 10:00
- ① 현장에서 만난 박래환(빈앤샌드)에 의하면 임대차 계약을 하고 점유 사용한다 하여 안내문을 전달하였음.
- ② 전입세대확인서에 해당주소의 세대주가 존재하지 않음.
- ③ 상가건물임대차 현황서에 박래환 등재되어 있음.
- ④ 외국인체류확인서에 해당사항 없음.
부산광역시 부산진구 부전동 522-12 디알-타워 15층1501호
2025-04-14 17:50
- ① 현장에서 만난 다시봄날의원 직원 권**(여자, 20대)에 의하면, 원장은 정기환이라고 하여 안내문을 전달하였음.
- ② 전입세대확인서에 해당주소의 세대주가 존재하지 않음.
- ③ 상가건물임대차 현황서에 정기환 등재되어 있음.
- ④ 외국인체류확인서에 해당사항 없음.
부산광역시 부산진구 부전동 522-12 디알-타워 13층1301호
- ① 현장에서 만난 세미나실 남**(남자, 50대)에게 안내문을 전달하였음.
- ② 전입세대확인서에 해당주소의 세대주가 존재하지 않음.
- ③ 상가건물임대차 현황서에 전성금 등재되어 있음.
- ④ 외국인체류확인서에 해당사항 없음.
부산광역시 부산진구 부전동 522-12 디알-타워 11층1101호
- ① 현장에서 점유자 및 관계진술인을 만날 수 없어 안내문을 출입문에 꽂아두었으나 연락이 없어 점유 및 임대차 관계 알 수 없었음.
- ② 전입세대확인서에 해당주소의 세대주가 존재하지 않음.
- ③ 상가건물임대차 현황서에 해당사항 없음.
- ④ 외국인체류확인서에 해당사항 없음.
부산광역시 부산진구 부전동 522-12 디알-타워 10층1001호
- ① 현장에서 점유자 및 관계진술인을 만날 수 없어 안내문을 출입문에 꽂아두었으나 연락이 없어 점유 및 임대차 관계 알 수 없었음.
- ② 전입세대확인서에 해당주소의 세대주가 존재하지 않음.
- ③ 상가건물임대차 현황서에 해당사항 없음.
- ④ 외국인체류확인서에 해당사항 없음.
부산광역시 부산진구 부전동 522-12 디알-타워 14층1401호
- ① 현장에서 만난 다시봄날의원 직원 권**(여자, 20대)에 의하면, 원장은 정기환이라고 하여 안내문을 전달하였음.
- ② 전입세대확인서에 해당주소의 세대주가 존재하지 않음.
- ③ 상가건물임대차 현황서에 정기환 등재되어 있음.
- ④ 외국인체류확인서에 해당사항 없음.
부산광역시 부산진구 부전동 522-12 디알-타워 12층1201호
- ① 현장에서 점유자 및 관계진술인을 만날 수 없어 안내문을 출입문에 꽂아두었으나 연락이 없어 점유 및 임대차 관계 알 수 없었음.
- ② 전입세대확인서에 해당주소의 세대주가 존재하지 않음.
- ③ 상가건물임대차 현황서에 해당사항 없음.
- ④ 외국인체류확인서에 해당사항 없음.
부산광역시 부산진구 부전동 522-12 디알-타워 9층901호
- ① 현장에서 점유자 및 관계진술인을 만날 수 없어 안내문을 출입문에 꽂아두었으나 연락이 없어 점유 및 임대차 관계 알 수 없었음.
- ② 전입세대확인서에 해당주소의 세대주가 존재하지 않음.
- ③ 상가건물임대차 현황서에 해당사항 없음.
- ④ 외국인체류확인서에 해당사항 없음.
부산광역시 부산진구 부전동 522-12 디알-타워 8층801호
- ① 현장에서 점유자 및 관계진술인을 만날 수 없어 안내문을 출입문에 꽂아두었으나 연락이 없어 점유 및 임대차 관계 알 수 없었음.
- ② 전입세대확인서에 해당주소의 세대주가 존재하지 않음.
- ③ 상가건물임대차 현황서에 해당사항 없음.
- ④ 외국인체류확인서에 해당사항 없음.
부산광역시 부산진구 부전동 522-12 디알-타워 7층701호
- ① 현장에서 점유자 및 관계진술인을 만날 수 없어 안내문을 출입문에 꽂아두었으나 연락이 없어 점유 및 임대차 관계 알 수 없었음.
- ② 전입세대확인서에 해당주소의 세대주가 존재하지 않음.
- ③ 상가건물임대차 현황서에 해당사항 없음.
- ④ 외국인체류확인서에 해당사항 없음.
부산광역시 부산진구 부전동 522-12 디알-타워 6층601호
- ①현장에서 점유자 및 관계진술인을 만날 수 없어 안내문을 출입문에 꽂아두었으나 연락이 없어 점유 및 임대차 관계 알 수 없었음.
- ② 전입세대확인서에 해당주소의 세대주가 존재하지 않음.
- ③ 상가건물임대차 현황서에 해당사항 없음.
- ④ 외국인체류확인서에 해당사항 없음.
부산광역시 부산진구 부전동 522-12 디알-타워 5층501호
- ① 현장에서 점유자 및 관계진술인을 만날 수 없어 안내문을 출입문에 꽂아두었으나 연락이 없어 점유 및 임대차 관계 알 수 없었음.
- ② 전입세대확인서에 해당주소의 세대주가 존재하지 않음.
- ③ 상가건물임대차 현황서에 해당사항 없음.
- ④ 외국인체류확인서에 해당사항 없음.
부산광역시 부산진구 부전동 522-12 디알-타워 4층401호
- ① 현장에서 점유자 및 관계진술인을 만날 수 없어 안내문을 출입문에 꽂아두었으나 연락이 없어 점유 및 임대차 관계 알 수 없었음.
- ② 전입세대확인서에 해당주소의 세대주가 존재하지 않음.
- ③ 상가건물임대차 현황서에 해당사항 없음.
- ④ 외국인체류확인서에 해당사항 없음.
부산광역시 부산진구 부전동 522-12 디알-타워 3층301호
- ① 현장에서 점유자 및 관계진술인을 만날 수 없어 안내문을 출입문에 꽂아두었으나 연락이 없어 점유 및 임대차 관계 알 수 없었음.
- ② 전입세대확인서에 해당주소의 세대주가 존재하지 않음.
- ③ 상가건물임대차 현황서에 해당사항 없음.
- ④ 외국인체류확인서에 해당사항 없음.
부산광역시 부산진구 부전동 522-12 디알-타워 2층201호
- ① 현장에서 점유자 및 관계진술인을 만날 수 없어 안내문을 출입구에 두었으나 연락이 없어 점유 및 임대차 관계 알 수 없었음.
- ② 전입세대확인서에 해당주소의 세대주가 존재하지 않음.
- ③ 상가건물임대차 현황서에 해당사항 없음.
- ④ 외국인체류확인서에 해당사항 없음.
기일 타임라인
결과 대기
1차 매각기일
2026-07-02
10:00
2층 256호 입찰법정
최저매각가
31억 7,300만원
입찰 보증금
3억 1,730만원
최저가의 10%
매각결정기일
D+7
2026-07-09
13:30
3층 356호 입찰법정
낙찰자에 대한 매각허가/불허가 결정
회차 전체 보기 (1회)
| 회차 | 날짜 | 결과 | 최저가 |
|---|
| 1 |
2026-07-02 |
대기 |
31억 7,300만원 |
토지 정보
VWorld
기본
지목
대
· 토지대장
면적
273.4㎡
≈
82.7평
소유
법인
소재
부산광역시 부산진구 부전동 · 522-12
개별공시지가
공시 총액 (단가 × 면적)
25억 5,546만원
9,347,000원/㎡ × 273.4㎡
▲
감정가 124%
▲
+128.0%
· 연평균 +9.8%
· 2013년 대비
적용 규제
호재 (1)
대로3류(폭 25m~30m)
접함
※ VWorld 토지(임야)대장 · 토지특성 · 이용계획 통합.
공시지가는 정부 1월 고시값(실거래·낙찰가 아님).
저촉·접합은 규제선 걸침/접함 — 도시계획시설·토지거래허가구역·문화재보호구역은 입찰 후 손실에 직결.
위치 / 로드뷰
부산광역시 부산진구 부전동 522-12 디알-타워 1층101호
이 위치에는 로드뷰 데이터가 없습니다.
지도에서 펠리건 아이콘을 다른 위치로 드래그해 보세요.
로그인이 필요한 정보입니다
실거래가 / 명세서 / 감정평가서 같은 핵심 분석 자료는
회원가입(무료) 후 이용하실 수 있습니다.
로그인이 필요한 정보입니다
실거래가 / 명세서 / 감정평가서 같은 핵심 분석 자료는
회원가입(무료) 후 이용하실 수 있습니다.
이 매물에 문제가 있나요?
개인정보 노출, 잘못된 정보, 부적절한 내용 등을 알려주세요.
