매력지수 B등급 · 권리 소멸 구조는 명확하나 상업시설 공실과 높은 채권 부담이 존재하는 물건
말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되지만 신건 가격과 상업시설 환금성, 공실 리스크를 함께 고려해야 해 종합 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 서면역 생활권의 상업용 집합건물로 입지는 강점입니다. 다만 신건 가격 24.71억에서 접근하는 만큼 상업시설 특유의 공실·임대수익·환금성 검토가 핵심입니다. 권리상으로는 말소기준권리 이후 권리가 매각으로 정리되어 인수 위험은 0원입니다.
감정가 / 최저가
2,471,000,000원
신건(0회 유찰)
물건 용도
대지
상업용 이용
매수인 인수
0원
매각 소멸 구조
핵심지표
상업시설
공실·환금성 확인
부산지방법원 2025타경21697. 부산진구 부전동 디알-타워 3층301호 대지 물건입니다. 롯데백화점 부산본점 남동측 약 420m, 서면교차로 남서측 약 660m 위치로 상업지역 중심에 자리합니다. 다만 이 물건은 주거시설이 아니라 상업용 집합건물이므로 권리보다 실제 임대 가능성과 환금성이 중요합니다.
물건 개요
사건번호
부산지방법원 2025타경21697
소재지
부산광역시 부산진구 부전동 522-12 디알-타워 3층301호
용도 / 이용상태
대지 · 디알-타워 내 근린생활시설용도
소유자
주식회사씨에스건설
감정가 / 최저가
2,471,000,000원 / 2,471,000,000원 (신건)
신청채권 / 청구액
한지윤 · 119,650,410원
매각기일
2026.07.02
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 정리
말소기준권리는 2023.08.31 설정된 금정농업협동조합 근저당권입니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정 등 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 다수 근저당이 설정되어 있으나 낙찰자가 이를 인수하는 구조는 아닙니다.
② 점유·임차 분석
점유자
호수
전입일
대항력
박래환
101호
2024.12.23
없음
정기환
1501호
2024.05.02
없음
전성금
1301호
2025.03.19
없음
확인된 점유자의 전입은 모두 말소기준권리 이후로 대항력이 없습니다. 임차보증금 관련 권리는 매수인이 인수하는 구조가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,471,000,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
27,110,000원
금정농업협동조합 근저당
3,600,000,000원
2,443,890,000원
동래농업협동조합 등 후순위
-
0원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
유찰 시나리오
신건 24.71억 기준 회차별 가격 변화
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 임차인 대항력 인수 위험은 확인되지 않아 매수인 인수액은 0원입니다.
⚠️ 사업성 관점 감정가 자체보다 중요한 것은 상업시설의 임대수요입니다. 감정평가상 일부 호수는 공실 또는 인테리어 공사 중인 상태로 확인되어 임대 가능성과 유지비 검토가 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 롯데백화점 부산본점 및 서면교차로 인근으로 상업·업무시설 밀집 지역입니다.
교통. 서면역 도보 약 9~10분 거리이며 차량 진입과 대중교통 접근성이 양호합니다.
환경. 인근은 상업용 부동산, 업무시설, 공동주택, 오피스텔 및 숙박시설 등이 형성되어 있습니다.
환금성. 주거시설보다 임대수요와 업종 적합성이 가격 형성에 큰 영향을 줍니다.
⑤ 입찰 체크리스트
권리 확인. 근저당·가압류·압류 등 후순위 권리는 매각 소멸 여부를 확인해야 합니다.
임대수익 검토. 상업시설은 낙찰가격보다 실제 임대 가능성이 중요합니다.
공실 위험. 현재 이용상태와 주변 임대시장 확인이 필요합니다.
관리비 확인. 집합건물 관리비 및 체납 여부를 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 상업시설은 운영이 핵심”
이 물건은 말소기준권리 이후 권리가 정리되는 구조로 권리분석 자체는 명확합니다. 하지만 주거시설처럼 단순 비교하기보다 서면 상권 내 상업시설로서 임대수요와 운영 가능성을 중심으로 접근해야 합니다. 권리는 안전형, 판단 기준은 사업성입니다.
