말소기준권리 이후 권리는 소멸하고 인수액은 0원이지만, 공실 가능성과 상업시설 특성상 환금성 검토가 필요해 종합 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 서면 롯데백화점 인근 상업지역 물건으로 입지는 좋지만, 권리보다 운영 가능성과 가격 검토가 중요한 근린생활시설입니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되어 인수액은 0원이지만, 공실 상태 또는 인테리어 공사 중인 호수가 다수라는 점은 확인이 필요합니다.
감정가 / 최저가
2,596,000,000원
신건(0회 유찰)
청구금액
119,650,410원
신청채권
매수인 인수
0원
말소기준 이후 소멸
핵심지표
공실·환금성
상업시설 검토
부산지방법원 2025타경21697. 부산진구 부전동 서면 중심권에 위치한 디알-타워 13층1301호 대지 물건입니다. 기준 권리는 2023년 8월 31일 설정된 금정농업협동조합 근저당권이며, 이후 발생한 가압류·압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 따라서 권리 구조만 보면 낙찰자가 별도로 부담할 권리는 없습니다.
다만 이 물건은 주거용이 아닌 상업시설입니다. 감정평가상 디알-타워는 1층 음식점, 14~15층 병원을 제외한 호수가 공실 상태 또는 인테리어 공사 중인 것으로 조사되었습니다. 결국 핵심은 낙찰 후 임대·운영 가능성입니다.
물건 개요
사건번호
부산지방법원 2025타경21697
소재지
부산광역시 부산진구 부전동 522-12 디알-타워 13층1301호
물건종류
대지 · 집합건물(근린생활시설 용도)
소유자
주식회사씨에스건설
감정가 / 최저가
2,596,000,000원 / 2,596,000,000원
신청채권자 / 청구
한지윤 / 119,650,410원
매각기일
2026.07.02
① 권리 흐름 — 인수 위험은 없다
말소기준권리는 을구 1번 금정농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 한지윤 가압류, 강제경매개시결정, 부산진세무서 압류 등은 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인 3건이 확인되지만 모두 말소기준권리 이후 전입으로 대항력 없음으로 판단됩니다.
② 임차 현황
임차인
호수
보증금
대항력
우선변제
승계
박래환
101호
80,000,000원
없음
해당 없음
없음
정기환
1501호
200,000,000원
없음
해당 없음
없음
전성금
1301호
1,000,000,000원
없음
해당 없음
없음
✅ 권리 관점 임차인 보증금 신고가 존재하지만 모두 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없습니다. 매수인에게 임차보증금 인수 위험은 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,596,000,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
28,360,000원
금정농업협동조합 근저당
3,600,000,000원
2,567,640,000원
후순위 근저당·가압류 등
27,578,660,820원
0원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
회차별 매각가 시나리오
신건 25.96억원 기준 유찰 시 매각가 변화
④ 입지·환금성 메모
입지. 롯데백화점 부산본점 남동측 약 420m, 서면교차로 남서측 약 660m 위치로 상업시설·업무시설·오피스텔 등이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 진입이 가능하고 시내버스 정류장 및 서면역 접근성이 있습니다.
이용상태. 근린생활시설용도이며 일부 호수는 공실 또는 인테리어 공사 중으로 조사되었습니다.
토지. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 등에 해당합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
운영 가능성 확인. 주거용이 아닌 상업시설이므로 임대수요와 실제 공실 해소 가능성을 검토해야 합니다.
가격 검토. 신건 최저가가 감정가와 동일한 25.96억원으로 가격 조정 여지는 제한적입니다.
임대관계 확인. 현황상 임대관계는 미상이며 실제 점유 상태 확인이 필요합니다.
권리 확인. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하지만, 원본 등기부와 매각물건명세서 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만, 상업시설은 운영이 본질”
이 물건은 권리분석만 보면 단순합니다. 말소기준 이후 권리는 정리되고 매수인 인수액도 없습니다. 하지만 상업시설은 낙찰 이후의 임대와 운영이 수익성을 결정합니다. 서면 중심 입지는 장점이지만, 공실 상태와 높은 감정가를 고려하면 권리보다 사업성 검토가 우선인 물건입니다.
