매력지수 B등급 · 서면 핵심상권 대지 물건이나 임차인 배제·권리 정리와 가격 검토가 필요한 B급 분석 대상
인수권리 0원 구조지만 상업용 대지 특성상 공실·임대관계 미상 및 대규모 근저당 구조를 함께 확인해야 해 종합 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 서면 중심상권에 위치한 대지 물건입니다. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸되어 매수인 인수액은 0원 구조입니다. 다만 상업용 부동산으로서 임대관계가 미상이고 일부 호수 공실 가능성이 있어 가격보다 환금성과 활용성 검토가 중요합니다.
감정가 / 최저가
2,807,000,000원
신건(0회 유찰)
실질취득 기준
2,807,000,000원
대지 감정가 기준
매수인 인수
0원
인수 권리 없음
핵심지표
B등급
상권·임대 검토 필요
부산지방법원 2025타경21697. 부산진구 부전동 서면 핵심상권 인근 디알-타워 관련 대지 물건입니다. 롯데백화점 부산본점 남동측 약 420m, 서면교차로 남서측 약 660m 위치로 상업·업무시설 밀집지역에 자리합니다.
물건 개요
사건번호
부산지방법원 2025타경21697
소재지
부산광역시 부산진구 부전동 522-12 디알-타워 15층1501호
물건종류
대지 · 토지면적 273.4㎡ · 상업용
소유자
주식회사씨에스건설
감정가 / 최저가
2,807,000,000원 / 2,807,000,000원
신청채권 / 청구액
119,650,410원
매각기일
2026.07.02
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2023년 8월 31일 설정된 금정농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 가압류, 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기부상 다수의 근저당권과 채권최고액이 존재하여 배당 구조 확인은 필요합니다.
② 임차·점유 분석
점유자
호수
보증금
대항력
승계
박래환
101호
80,000,000원
없음
없음
정기환
1501호
200,000,000원
없음
없음
전성금
1301호
1,000,000,000원
없음
없음
✅ 인수 위험 확인된 임차인들은 말소기준권리 이후 전입으로 대항력 없음으로 분석되며 매수인이 승계하는 보증금은 없습니다.
③ 예상 배당표 (매각가 2,807,000,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
30,470,000원
금정농업협동조합 근저당
3,600,000,000원
2,776,530,000원
후순위 근저당 및 기타 채권
-
0원
잔여
-
0원
매각대금 배분
회차별 가격 시나리오
⚠️ 상업용 물건의 핵심 서면 중심 입지는 장점이지만, 감정가 그대로 접근할 경우 임대수익·공실·활용계획에 따라 수익성이 달라질 수 있습니다. 단순 권리 안전성만으로 판단하기보다 실제 활용 가능성을 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 롯데백화점 부산본점과 서면교차로 인근으로 상업·업무시설 밀집 지역입니다.
교통. 서면역 도보 약 9~10분 거리이며 차량 접근이 가능합니다.
용도. 일반상업지역 내 상업용 건부지로 이용되고 있습니다.
현황. 디알-타워 일부 호수는 공실 또는 인테리어 공사 중인 것으로 조사되었습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
권리 확인. 말소기준권리 이후 권리는 소멸하지만 등기부 원본 확인이 필요합니다.
임대 검토. 임대관계가 미상인 부분은 실제 점유 및 계약관계를 확인해야 합니다.
가격 판단. 상업용 대지는 용도와 수익성에 따라 적정가격 차이가 큽니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리, 수익성은 검토”
이 물건은 말소기준권리 이후 권리가 정리되는 구조로 매수인 인수 부담은 없습니다. 하지만 대지 및 상업용 부동산은 아파트처럼 단순 비교가 어렵습니다. 서면이라는 입지는 강점이지만, 공실 가능성과 임대관계 미상이라는 요소를 반영해 낙찰 후 활용계획과 수익성을 기준으로 접근해야 합니다.
