매력지수 C등급 · 권리상 인수 위험은 없지만 상가 공실과 거액 선순위 채권 미회수 구조로 투자 난도가 높다
말소기준 이후 권리는 소멸하고 임차인 대항력도 없으나, 근린생활시설 공실 위험과 실질 환금성 부담이 있어 보수적 접근이 필요하다
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 임차인 대항력 인수 위험은 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 물건은 주거용이 아닌 서면 상권 내 근린생활시설로, 현재 다수 호실 공실·인테리어 공사 상태와 임대관계 미상이라는 운영 리스크를 함께 봐야 합니다.
감정가 / 최저가
2,152,000,000원
신건(0회 유찰)
실질취득
2,152,000,000원
인수액 0원
선순위 채권
3,600,000,000원
금정농업협동조합
핵심지표
공실 점검
근린시설 환금성
부산지방법원 2025타경21697. 부산진구 부전동 서면 상권에 위치한 디알-타워 8층 801호입니다. 물건 용도는 대지가 아닌 집합건물 내 근린생활시설로 평가되며, 감정 이용상태상 본건 건물 15개호는 근린생활시설 용도입니다. 롯데백화점 부산본점 남동측 약 420m, 서면교차로 남서측 약 660m로 입지는 양호하지만, 상가는 입지보다 실제 임대수요와 공실 회복력이 핵심입니다.
물건 개요
사건번호
부산지방법원 2025타경21697
소재지
부산광역시 부산진구 부전동 522-12 디알-타워 8층801호
물건종류
대지 · 집합건물 내 근린생활시설
소유자
주식회사씨에스건설
감정가 / 최저가
2,152,000,000원 / 2,152,000,000원 (신건)
신청채권 / 청구
119,650,410원
매각기일
2026.07.02
① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다
말소기준권리는 2023.08.31 설정된 금정농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 가압류·압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 임차인 중 대항력 있는 임차인은 확인되지 않아 매수인이 승계하는 보증금은 없습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 인수 없음
점유자
호수
보증금
판정
박래환
101호
80,000,000원
대항력 없음 전입 2024.12.23
정기환
1501호
200,000,000원
대항력 없음 배당요구 2025.05.20
전성금
1301호
1,000,000,000원
대항력 없음 전입 2025.03.19
✅ 인수 위험 판단 확인된 점유자는 모두 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없습니다. 낙찰자가 임차보증금을 떠안는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,152,000,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
23,920,000원
금정농업협동조합 근저당
3,600,000,000원
2,128,080,000원
후순위 권리
26,754,300,820원
0원
소유자 잔여
-
0원
매각대금 배분 (신건 21.52억)
권리 채권 구조
선순위 근저당 일부 배당 후 후순위 채권은 미배당 구조입니다.
⚠️ 상가 투자 핵심 권리상 깨끗한 것과 수익성이 같은 의미는 아닙니다. 감정 이용상태상 일부 호실은 공실 또는 인테리어 공사 중이며, 임대관계는 미상입니다. 낙찰 전 임대수요와 실제 운영 가능성을 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 롯데백화점 부산본점 남동측 약 420m, 서면교차로 남서측 약 660m 위치로 상업·업무시설 밀집 지역입니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장 및 도보 약 9~10분 거리 서면역으로 대중교통 접근성이 양호합니다.
용도. 일반상업지역 내 근린생활시설로, 주거용 아파트와 달리 임대료·업종 경쟁력이 가치의 핵심입니다.
환금성. 서면 핵심 입지는 장점이나, 공실 상태가 확인되는 상가형 물건은 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
권리 확인. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하며 인수액은 0원입니다.
공실 확인. 공실 또는 인테리어 공사 중인 호실이 있어 실제 임대 가능성을 현장 확인해야 합니다.
임대수익 검증. 임대관계가 미상이므로 현재 임차 현황과 신규 임차 가능성을 별도 검토해야 합니다.
상권 분석. 서면 입지는 강점이나 업종별 경쟁 상황과 관리비 부담을 확인해야 합니다.
원본 대조. 등기부·현황조사·감정평가서 원본 확인 후 입찰 판단이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만 상가는 운영이 본질이다”
이 물건은 경매 권리 분석만 보면 명확합니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되고, 대항력 임차인 인수 위험도 없습니다. 그러나 최종 판단 기준은 상가의 현재 상태입니다. 서면이라는 입지는 강점이지만, 근린생활시설은 낙찰 이후 임대와 운영이 가치 회수의 핵심입니다. 권리는 합격, 수익성은 현장 검증이 필요한 물건입니다.
