부산지방법원 2025타경21697. 부산진구 부전동 디알-타워 14층 1401호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가 이용상태에서는 디알-타워 15개 호가 모두 근린생활시설 용도이며 14~15층은 병원으로 이용되는 것으로 조사됐습니다. 감정가는 2,596,000,000원, 현재 최저매각가도 같은 2,596,000,000원으로 아직 유찰 없는 신건입니다.
등기상 핵심은 2023.08.31. 설정된 금정농업협동조합 채권최고액 3,600,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 그 뒤의 다수 근저당과 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 채권 규모 자체는 매각가를 크게 웃돌지만, 채권자가 못 받는 금액과 매수인이 떠안는 금액은 다른 문제입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21697 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 522-12 디알-타워 14층 1401호 |
| 도로명 | 부산광역시 부산진구 서면로 15-6 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설용도 · 14~15층 병원 |
| 소유자 | 주식회사씨에스건설 |
| 감정가 / 최저가 | 2,596,000,000원 / 2,596,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 119,650,410원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 채권은 크지만 매수인 인수는 0원
말소기준은 2023.08.31. 금정농업협동조합 근저당입니다. 같은 접수일의 동래농업협동조합·해운대농업협동조합·양산농업협동조합·진영농업협동조합 근저당, 2023.10.31. 선보유니텍주식회사 근저당, 2024.12.30. 한지윤 가압류, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 임차 현황 — 1401호와 호수 일치 여부를 구분해서 봐야 한다
현황조사에는 실제 임차인 3명이 확인되지만 기재된 점유 부분은 각각 101호·1501호·1301호입니다. 모두 전입일이 2023.08.31. 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 1401호와 일치하는 임차인 표기는 확인되지 않습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박래환 | 101호 | 2024.12.23 | 80,000,000원 | 4,000,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 정기환 | 1501호 | 2024.05.02 | 200,000,000원 | 16,000,000원 | 대항력 없음 | 배당요구 2025.05.20 | 해당 없음 |
| 전성금 | 1301호 | 2025.03.19 | 1,000,000,000원 | 100,000,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 신건 2,596,000,000원, 시세 우위는 단정 금지
현재 최저매각가는 감정가와 같은 2,596,000,000원입니다. 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않는 상태이므로 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 판단할 근거는 없습니다.
유찰 시 시나리오는 1회 유찰 2,076,800,000원, 2회 유찰 1,661,440,000원입니다. 다만 이 숫자는 감정가 대비 하락 가격일 뿐 시장가 대비 저평가를 의미하지 않습니다. 실제 응찰 상한을 잡으려면 동일 건물·유사 근린생활시설의 최근 거래나 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,596,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 28,360,000원 |
| 2. 금정농업협동조합 근저당 | 3,600,000,000원 | 2,567,640,000원 |
| 3. 동래농업협동조합 근저당 | 6,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 해운대농업협동조합 근저당 | 3,600,000,000원 | 0원 |
| 5. 양산농업협동조합 근저당 | 6,000,000,000원 | 0원 |
| 6. 진영농업협동조합 근저당 | 6,000,000,000원 | 0원 |
| 7. 선보유니텍주식회사 근저당 | 2,400,000,000원 | 0원 |
| 8. 한지윤 가압류 | 115,000,000원 | 0원 |
| 9. 한지윤 경매개시결정 | 119,650,410원 | 0원 |
| 10. 동래농업협동조합 경매개시결정 | 119,650,410원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 27,954,300,820원 중 현재 회차 예상 채권자 배당은 2,567,640,000원, 미배당은 25,386,660,820원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 롯데백화점 부산본점 남동측 직선거리 약 420m, 서면교차로 남서측 직선거리 약 660m 지점입니다. 주변은 상업용 부동산·업무시설·공동주택·오피스텔·숙박시설이 형성된 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 진입이 용이하고 근접한 거리에 시내버스정류장이 있으며, 도시철도 1·2호선 서면역은 도보 약 9~10분 거리입니다.
- 이용. 디알-타워 15개 호 전부 근린생활시설용도이며 1층은 음식점, 14~15층은 병원, 나머지 호수는 공실 또는 인테리어 공사 중으로 조사됐습니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층·지상15층 건물이며, 승강기 17인승 2대와 자주식 2대·기계식 56대 주차설비 등이 설치되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 273.4㎡, 공시지가는 9,347,000원/㎡입니다.
- 도로. 동측 약 25m, 남측 약 10m, 서측 약 3m 폭 포장도로에 각각 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2023.08.31. 금정농업협동조합 근저당을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 등기부 원본과 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 호수별 점유 확인. 현황조사에 나타난 임차인 3명은 101호·1301호·1501호입니다. 입찰 대상 1401호의 실제 점유자와 명도 상대를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 2,596,000,000원 자체가 시장가보다 낮다는 근거는 없습니다. 동일 건물·인근 근린생활시설의 최근 거래와 임대수익을 대조한 뒤 응찰 상한을 잡아야 합니다.
- 병원 이용상태 확인. 감정상 14~15층은 병원으로 이용됩니다. 내부 시설·점유 상태·원상복구 필요 여부를 확인하세요.
- 배당 부족과 인수 분리. 거액의 미배당은 채권자 회수 문제이며 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유·관리비·세금 관계를 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “거액 미배당 ≠ 거액 인수”
이 사건은 숫자만 보면 채권총액이 27,954,300,820원으로 감정가를 크게 웃돌아 복잡해 보입니다. 하지만 낙찰자 관점에서 중요한 것은 채권총액 자체가 아니라 말소기준과 인수 여부입니다. 현재 정리된 배당 시나리오에서는 매수인 인수가 0원이고, 말소기준 이후 권리들은 매각으로 소멸합니다.
반대로 가격은 쉽게 결론 내릴 수 없습니다. 신건 최저가가 2,596,000,000원이고 이를 뒷받침하거나 할인 여부를 판단할 직접 비교 실거래가가 확인되지 않기 때문입니다. 따라서 이 물건은 권리는 비교적 정리되어 있지만, 가격은 별도 검증이 필요한 상업용 부동산으로 보는 것이 적절합니다. 권리상 0원 인수라는 사실만으로 신건 가격까지 매력적이라고 평가해서는 안 됩니다.
