NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.
명세서 기재 다음 매각예정
2026.10.15
4회 · 최저 738,136,000원
C
매력지수48
부동산강제경매
2025타경21697 · 부산지방법원 · 건물
철근콘크리트구조 제1종근린생활시설 310.29㎡
최저매각가
신건 · 1차
2,152,000,000원
21억 5,200만
감정가 2,152,000,000원
다음 매각기일
07-02
부산지방법원
10:00
입찰 보증금
2억
1,520만
최저가의 10% · 215,200,000원
감정가 대비
≈ 0%
시세 수준
감정가
21.52억원
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것
인수 위험은 없지만, 신건 21.52억 대비 배당부족 282.26억과 상가 공실 위험을 확인해야 하는 물건입니다.
-
권리
금정농업협동조합 근저당이 말소기준이며 이후 가압류·경매 권리는 매각으로 소멸
-
임차
실제 임차인 3명 모두 대항력 없음으로 인수 위험 없음
-
배당
매각가 21.52억 기준 선순위 배당 후 채권 미배당 282.26억 발생
권리분석 리포트
기본정보
지도/위치
변경이력
명세서
감정평가서
사진 (46)
법원경매 권리분석 · 대지·근린생활시설
권리는 정리되지만, 대규모 미배당과 공실 리스크가 남는다 — 부산 서면 디알-타워 501호
부산지방법원 2025타경21697 · 부산광역시 부산진구 부전동 522-12 디알-타워 5층501호
감정가 21.52억 · 최저매각가 21.52억(신건) · 매각기일 2026.07.02 · 강제·임의경매 진행
48점
매력지수 C등급 · 인수 위험은 낮지만 상가 공실과 대규모 채권 미배당으로 보수적 접근 필요
말소기준권리 이후 권리는 소멸하고 임차인 인수도 없으나, 근린생활시설 공실 가능성과 높은 채권 부족 구조를 반영해 C 등급
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되고 임차인 인수도 없습니다. 다만 신건 가격 자체의 문제보다 상업시설 특유의 환금성과 공실 위험을 봐야 합니다. 매각가 21.52억 기준 선순위 배당 후에도 채권 부족액이 282.26억에 달합니다.
감정가 / 최저가
2,152,000,000원
신건(0회 유찰)
부산지방법원 2025타경21697. 부산진구 부전동 서면권역 디알-타워 5층501호입니다. 감정 이용상태상 본건 건물은 근린생활시설 용도로 평가되며, 1층 음식점과 14~15층 병원을 제외한 호수는 공실 또는 인테리어 공사 상태로 조사되었습니다. 권리관계는 복잡해 보이지만 핵심은 2023년 금정농업협동조합 근저당입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21697 |
|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 522-12 디알-타워 5층501호 |
|---|
| 용도 / 위치 | 대지 · 근린생활시설 용도 건물 내 5층 |
|---|
| 소유자 | 주식회사씨에스건설 |
|---|
| 감정가 / 최저가 | 2,152,000,000원 / 2,152,000,000원 |
|---|
| 신청채권 | 119,650,410원 |
|---|
| 매각기일 | 2026.07.02 |
|---|
① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다
말소기준권리는 2023.08.31 설정된 금정농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸 대상입니다. 다만 근저당권 채권최고액과 후순위 권리가 많아 배당 구조는 부족합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 호수 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|
| 박래환 | 101호 | 80,000,000원 | 없음 | 해당 없음 | 없음 |
| 정기환 | 1501호 | 200,000,000원 | 없음 | 해당 없음 | 없음 |
| 전성금 | 1301호 | 1,000,000,000원 | 없음 | 해당 없음 | 없음 |
✅ 인수 판단세 임차인 모두 전입 시점이 말소기준권리 이후라 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,152,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권최고액 | 예상배당 |
|---|
| 집행비용 | - | 23,920,000원 |
| 금정농업협동조합 근저당 | 3,600,000,000원 | 2,128,080,000원 |
| 후순위 권리 전체 | 26,754,300,820원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
회차별 미배당
유찰 시 가격 하락과 함께 채권 미배당 구조가 계속됩니다.
⛔ 핵심 리스크 감정가 기준 배당에서도 전체 채권 303억5,430만820원 대비 지급액은 21억2,808만원입니다. 후순위 채권은 대부분 배당받지 못하며, 상업시설은 임대 안정성과 환금성을 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 롯데백화점 부산본점 남동측 약 420m, 서면교차로 남서측 약 660m 위치로 상업·업무시설 밀집 지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 시내버스 정류장 및 서면역 접근성이 확인됩니다.
- 용도. 일반상업지역, 방화지구 등 상업지역 기반이며 주변은 상업용 부동산·업무시설·오피스텔 등으로 형성되어 있습니다.
- 환금성. 입지는 양호하지만 조사 당시 일부 호수 공실 상태로 임대 안정성 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 확인. 낙찰 전 등기 원본 기준으로 말소 대상과 소멸 여부를 재확인해야 합니다.
- 임대 확인. 임차인 인수 위험은 낮지만 실제 점유·임대차 현황 확인은 필요합니다.
- 공실 관리. 근린생활시설은 낙찰 후 임차 유치 가능성과 관리비 부담을 검토해야 합니다.
- 배당 구조. 선순위 근저당 중심으로 배당되며 후순위 미배당 규모가 큽니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 사업성은 따로 봐야 한다”
이 물건은 임차인 인수와 권리 승계 측면에서는 비교적 명확합니다. 그러나 상업시설 경매는 권리만으로 판단할 수 없습니다. 서면 핵심 입지는 장점이지만 공실 가능성과 대규모 미배당 구조를 함께 봐야 합니다. 권리는 확인 완료, 수익성과 환금성 검토가 필요한 물건입니다.
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
부산광역시 부산진구 부전동 522-12 디알-타워 1층101호
2025-04-09 10:00
- ① 현장에서 만난 박래환(빈앤샌드)에 의하면 임대차 계약을 하고 점유 사용한다 하여 안내문을 전달하였음.
- ② 전입세대확인서에 해당주소의 세대주가 존재하지 않음.
- ③ 상가건물임대차 현황서에 박래환 등재되어 있음.
- ④ 외국인체류확인서에 해당사항 없음.
부산광역시 부산진구 부전동 522-12 디알-타워 15층1501호
2025-04-14 17:50
- ① 현장에서 만난 다시봄날의원 직원 권**(여자, 20대)에 의하면, 원장은 정기환이라고 하여 안내문을 전달하였음.
- ② 전입세대확인서에 해당주소의 세대주가 존재하지 않음.
- ③ 상가건물임대차 현황서에 정기환 등재되어 있음.
- ④ 외국인체류확인서에 해당사항 없음.
부산광역시 부산진구 부전동 522-12 디알-타워 13층1301호
- ① 현장에서 만난 세미나실 남**(남자, 50대)에게 안내문을 전달하였음.
- ② 전입세대확인서에 해당주소의 세대주가 존재하지 않음.
- ③ 상가건물임대차 현황서에 전성금 등재되어 있음.
- ④ 외국인체류확인서에 해당사항 없음.
부산광역시 부산진구 부전동 522-12 디알-타워 11층1101호
- ① 현장에서 점유자 및 관계진술인을 만날 수 없어 안내문을 출입문에 꽂아두었으나 연락이 없어 점유 및 임대차 관계 알 수 없었음.
- ② 전입세대확인서에 해당주소의 세대주가 존재하지 않음.
- ③ 상가건물임대차 현황서에 해당사항 없음.
- ④ 외국인체류확인서에 해당사항 없음.
부산광역시 부산진구 부전동 522-12 디알-타워 10층1001호
- ① 현장에서 점유자 및 관계진술인을 만날 수 없어 안내문을 출입문에 꽂아두었으나 연락이 없어 점유 및 임대차 관계 알 수 없었음.
- ② 전입세대확인서에 해당주소의 세대주가 존재하지 않음.
- ③ 상가건물임대차 현황서에 해당사항 없음.
- ④ 외국인체류확인서에 해당사항 없음.
부산광역시 부산진구 부전동 522-12 디알-타워 14층1401호
- ① 현장에서 만난 다시봄날의원 직원 권**(여자, 20대)에 의하면, 원장은 정기환이라고 하여 안내문을 전달하였음.
- ② 전입세대확인서에 해당주소의 세대주가 존재하지 않음.
- ③ 상가건물임대차 현황서에 정기환 등재되어 있음.
- ④ 외국인체류확인서에 해당사항 없음.
부산광역시 부산진구 부전동 522-12 디알-타워 12층1201호
- ① 현장에서 점유자 및 관계진술인을 만날 수 없어 안내문을 출입문에 꽂아두었으나 연락이 없어 점유 및 임대차 관계 알 수 없었음.
- ② 전입세대확인서에 해당주소의 세대주가 존재하지 않음.
- ③ 상가건물임대차 현황서에 해당사항 없음.
- ④ 외국인체류확인서에 해당사항 없음.
부산광역시 부산진구 부전동 522-12 디알-타워 9층901호
- ① 현장에서 점유자 및 관계진술인을 만날 수 없어 안내문을 출입문에 꽂아두었으나 연락이 없어 점유 및 임대차 관계 알 수 없었음.
- ② 전입세대확인서에 해당주소의 세대주가 존재하지 않음.
- ③ 상가건물임대차 현황서에 해당사항 없음.
- ④ 외국인체류확인서에 해당사항 없음.
부산광역시 부산진구 부전동 522-12 디알-타워 8층801호
- ① 현장에서 점유자 및 관계진술인을 만날 수 없어 안내문을 출입문에 꽂아두었으나 연락이 없어 점유 및 임대차 관계 알 수 없었음.
- ② 전입세대확인서에 해당주소의 세대주가 존재하지 않음.
- ③ 상가건물임대차 현황서에 해당사항 없음.
- ④ 외국인체류확인서에 해당사항 없음.
부산광역시 부산진구 부전동 522-12 디알-타워 7층701호
- ① 현장에서 점유자 및 관계진술인을 만날 수 없어 안내문을 출입문에 꽂아두었으나 연락이 없어 점유 및 임대차 관계 알 수 없었음.
- ② 전입세대확인서에 해당주소의 세대주가 존재하지 않음.
- ③ 상가건물임대차 현황서에 해당사항 없음.
- ④ 외국인체류확인서에 해당사항 없음.
부산광역시 부산진구 부전동 522-12 디알-타워 6층601호
- ①현장에서 점유자 및 관계진술인을 만날 수 없어 안내문을 출입문에 꽂아두었으나 연락이 없어 점유 및 임대차 관계 알 수 없었음.
- ② 전입세대확인서에 해당주소의 세대주가 존재하지 않음.
- ③ 상가건물임대차 현황서에 해당사항 없음.
- ④ 외국인체류확인서에 해당사항 없음.
부산광역시 부산진구 부전동 522-12 디알-타워 5층501호
- ① 현장에서 점유자 및 관계진술인을 만날 수 없어 안내문을 출입문에 꽂아두었으나 연락이 없어 점유 및 임대차 관계 알 수 없었음.
- ② 전입세대확인서에 해당주소의 세대주가 존재하지 않음.
- ③ 상가건물임대차 현황서에 해당사항 없음.
- ④ 외국인체류확인서에 해당사항 없음.
부산광역시 부산진구 부전동 522-12 디알-타워 4층401호
- ① 현장에서 점유자 및 관계진술인을 만날 수 없어 안내문을 출입문에 꽂아두었으나 연락이 없어 점유 및 임대차 관계 알 수 없었음.
- ② 전입세대확인서에 해당주소의 세대주가 존재하지 않음.
- ③ 상가건물임대차 현황서에 해당사항 없음.
- ④ 외국인체류확인서에 해당사항 없음.
부산광역시 부산진구 부전동 522-12 디알-타워 3층301호
- ① 현장에서 점유자 및 관계진술인을 만날 수 없어 안내문을 출입문에 꽂아두었으나 연락이 없어 점유 및 임대차 관계 알 수 없었음.
- ② 전입세대확인서에 해당주소의 세대주가 존재하지 않음.
- ③ 상가건물임대차 현황서에 해당사항 없음.
- ④ 외국인체류확인서에 해당사항 없음.
부산광역시 부산진구 부전동 522-12 디알-타워 2층201호
- ① 현장에서 점유자 및 관계진술인을 만날 수 없어 안내문을 출입구에 두었으나 연락이 없어 점유 및 임대차 관계 알 수 없었음.
- ② 전입세대확인서에 해당주소의 세대주가 존재하지 않음.
- ③ 상가건물임대차 현황서에 해당사항 없음.
- ④ 외국인체류확인서에 해당사항 없음.
기일 타임라인
결과 대기
1차 매각기일
2026-07-02
10:00
2층 256호 입찰법정
최저매각가
21억 5,200만원
입찰 보증금
2억 1,520만원
최저가의 10%
매각결정기일
D+7
2026-07-09
13:30
3층 356호 입찰법정
낙찰자에 대한 매각허가/불허가 결정
회차 전체 보기 (1회)
| 회차 | 날짜 | 결과 | 최저가 |
|---|
| 1 |
2026-07-02 |
대기 |
21억 5,200만원 |
토지 정보
VWorld
기본
지목
대
· 토지대장
면적
273.4㎡
≈
82.7평
소유
법인
소재
부산광역시 부산진구 부전동 · 522-12
개별공시지가
공시 총액 (단가 × 면적)
25억 5,546만원
9,347,000원/㎡ × 273.4㎡
▼
감정가 84%
▲
+128.0%
· 연평균 +9.8%
· 2013년 대비
적용 규제
호재 (1)
대로3류(폭 25m~30m)
접함
※ VWorld 토지(임야)대장 · 토지특성 · 이용계획 통합.
공시지가는 정부 1월 고시값(실거래·낙찰가 아님).
저촉·접합은 규제선 걸침/접함 — 도시계획시설·토지거래허가구역·문화재보호구역은 입찰 후 손실에 직결.
위치 / 로드뷰
부산광역시 부산진구 부전동 522-12 디알-타워 5층501호
이 위치에는 로드뷰 데이터가 없습니다.
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