말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸되지만, 실질 임대현황 불확실성과 감정가 신건 가격, 상업용 환금성 리스크로 보수적 접근이 필요해 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 근저당·가압류·압류 등 복잡한 권리관계가 얽혀 있지만, 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 다만 이 물건의 핵심은 권리가 아니라 상업시설의 공실 가능성과 환금성입니다. 감정가 21.52억 신건 상태에서 임대수익과 실제 사용상태 확인 없이 접근하기에는 보수적인 검토가 필요합니다.
감정가 / 최저가
2,152,000,000원
신건(0회 유찰)
매수인 인수
0원
말소기준 이후 권리 소멸
권리 총 청구
30,354,300,820원
미배당 대규모 발생
핵심지표
공실·환금성
근린생활시설 분석 핵심
부산지방법원 2025타경21697. 부산진구 부전동 서면 상권 인근 디알-타워 10층 1001호 근린생활시설입니다. 소유자는 주식회사씨에스건설이며, 2023년 금정농업협동조합 등 공동담보 근저당 설정 이후 다수의 가압류·압류가 발생한 구조입니다. 다만 말소기준권리인 2023.08.31 근저당권 이후 설정된 권리는 매각으로 소멸하여 낙찰자가 직접 인수하는 권리는 없습니다.
물건 개요
사건번호
부산지방법원 2025타경21697
소재지
부산광역시 부산진구 부전동 522-12 디알-타워 10층1001호
물건종류 / 용도
대지 관련 집합건물 · 근린생활시설
소유자
주식회사씨에스건설
감정가 / 최저가
2,152,000,000원 / 2,152,000,000원 (신건)
신청채권 / 청구
한지윤 · 119,650,410원
매각기일
2026.07.02
① 권리 흐름 — 인수는 없지만 복잡한 구조
말소기준권리는 2023.08.31 을구 1순위 근저당권입니다. 금정농업협동조합 등 공동담보 근저당권, 이후 설정된 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 총 채권 규모가 매각대금을 크게 초과하여 배당에서는 대규모 미배당이 발생하는 구조입니다.
② 임차 및 점유 분석
점유자
호수
보증금
대항력
위험
박래환
101호
80,000,000원
없음
말소기준 이후 전입
정기환
1501호
200,000,000원
없음
말소기준 이후 전입
전성금
1301호
1,000,000,000원
없음
말소기준 이후 전입
⚠️ 임대관계 확인 필요 현황조사상 임차인이 확인되지만 모두 말소기준권리 이후 전입으로 대항력은 없습니다. 감정평가상 일부 호수는 공실 또는 인테리어 공사 중이며 실제 임대수익 확인이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 21.52억 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
23,920,000원
금정농업협동조합 근저당
3,600,000,000원
2,128,080,000원
동래·해운대·양산·진영 농업협동조합 외
21,600,000,000원
0원
기타 가압류·경매권자
5,154,300,820원
0원
소유자 잔여
-
0원
매각대금 배분 (신건 21.52억)
회차별 낙찰 시나리오
✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 대항력 있는 임차인 인수나 보증금 승계 위험은 확인되지 않습니다.
⛔ 투자 관점 상업시설은 권리보다 운영성과 임대수요가 중요합니다. 서면 중심 상권이라는 장점이 있으나, 감정가 신건에서 매수하려면 공실 상태, 임대료, 실제 사용 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 롯데백화점 부산본점 남동측 약 420m, 서면교차로 남서측 약 660m 위치로 상업·업무시설 밀집지역입니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 시내버스 정류장 및 서면역 접근성이 양호합니다.
이용상태. 건물 내 일부는 음식점·병원으로 이용 중이며, 일부 호수는 공실 또는 인테리어 공사 중입니다.
이 물건은 복잡한 등기부에도 불구하고 매수인이 인수할 권리는 없는 유형입니다. 하지만 좋은 권리구조가 곧 좋은 투자라는 의미는 아닙니다. 부전동 서면 상권이라는 입지는 장점이지만, 근린생활시설은 임대수익과 공실 관리가 핵심입니다. 권리는 합격, 운영성과 가격 검토는 필수인 물건입니다.
