NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.
명세서 기재 다음 매각예정
2026.10.15
4회 · 최저 738,136,000원
B
매력지수62
부동산강제경매
2025타경21697 · 부산지방법원 · 건물
철근콘크리트구조 제1종근린생활시설 310.29㎡
최저매각가
신건 · 1차
2,152,000,000원
21억 5,200만
감정가 2,152,000,000원
다음 매각기일
07-02
부산지방법원
10:00
입찰 보증금
2억
1,520만
최저가의 10% · 215,200,000원
감정가 대비
≈ 0%
시세 수준
감정가
21.52억원
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것
권리상 인수 위험은 없으나 상업시설 공실·복잡한 채권 구조를 함께 봐야 하는 대지 물건입니다.
-
가격
최저가 21.52억, 신건으로 감정가 그대로 진행
-
자금
입찰보증금 약 2.152억원 · 인수액 0원
-
리스크
임차인 대항력 없음. 다만 근린생활시설 공실 및 환금성 검토 필요
권리분석 리포트
기본정보
지도/위치
변경이력
명세서
감정평가서
사진 (46)
법원경매 권리분석 · 대지
권리는 소멸형, 하지만 상업시설 공실을 봐야 한다 — 부산 디알-타워 601호
부산지방법원 2025타경21697 · 부산광역시 부산진구 부전동 522-12 디알-타워 6층601호
감정가 21.52억 · 최저매각가 21.52억(신건) · 매각기일 2026.07.02 · 강제경매
62점
매력지수 B등급 · 인수 위험은 없지만 상업시설 공실과 신건 가격 검토가 필요한 물건
말소기준 이후 권리는 소멸하고 임차인 대항력은 없으나, 디알-타워 일부 공실 상태와 높은 감정가 규모를 고려해 종합 B 평가
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 등기상 후순위 권리는 매각으로 정리되는 구조이며 임차인 대항력도 없습니다. 다만 이 물건은 주거가 아닌 상업용 대지 성격으로, 권리보다 공실·수익성·환금성 검토가 핵심입니다.
감정가 / 최저가
2,152,000,000원
신건(0회 유찰)
부산지방법원 2025타경21697. 부산진구 부전동 서면 상권 인근 디알-타워 6층601호 대지 물건입니다. 말소기준권리는 2023년 8월 31일 설정된 금정농업협동조합 근저당권입니다. 이후 발생한 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21697 |
|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 522-12 디알-타워 6층601호 |
|---|
| 용도 / 토지 | 대지 · 일반상업지역 · 토지면적 273.4㎡ |
|---|
| 소유자 | 주식회사씨에스건설 |
|---|
| 감정가 / 최저가 | 2,152,000,000원 / 2,152,000,000원 (신건) |
|---|
| 신청채권 / 청구액 | 2025타경21697 · 119,650,410원 |
|---|
| 매각기일 | 2026.07.02 |
|---|
① 권리 흐름 — 매각 후 소멸 구조
임차인은 3명이 조사되었으나 모두 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없습니다. 보증금 반환 책임이 매수인에게 승계되는 구조가 아니며, 인수액은 0원입니다.
② 임차인 분석
| 점유자 | 호수 | 보증금 | 대항력 | 위험 |
|---|
| 박래환 | 101호 | 80,000,000원 | 없음 | 전입 2024.12.23 |
| 정기환 | 1501호 | 200,000,000원 | 없음 | 전입 2024.05.02 |
| 전성금 | 1301호 | 1,000,000,000원 | 없음 | 전입 2025.03.19 |
③ 배당 구조
| 배당 항목 | 채권최고액 | 예상배당 |
|---|
| 집행비용 | - | 23,920,000원 |
| 금정농업협동조합 근저당 | 3,600,000,000원 | 2,128,080,000원 |
| 후순위 권리 | 28,754,300,820원 | 0원 |
유찰 시나리오
신건 21.52억 → 1회 유찰 17.216억 → 2회 유찰 13.7728억
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 역시 대항력이 없어 권리 인수 위험은 낮습니다.
⚠️ 사업성 관점 디알-타워는 서면 인근 상업지역에 위치하지만, 감정평가상 일부 호수는 공실 또는 인테리어 공사 상태입니다. 낙찰 전 임대 가능성과 운영 수익 검토가 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 롯데백화점 부산본점 남동측 약 420m, 서면교차로 남서측 약 660m 위치로 상업시설 밀집 지역입니다.
- 교통. 차량 진입 가능하며 시내버스 정류장과 도보 약 9~10분 거리의 서면역 접근성이 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역입니다.
- 이용상태. 근린생활시설 용도이며 일부 층은 공실 또는 인테리어 공사 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 확인. 인수 위험은 낮지만 배당 부족 채권 규모가 큰 사건입니다.
- 공실 확인. 상업시설은 임대 현황과 관리비 부담을 반드시 확인해야 합니다.
- 가격 전략. 신건 최저가는 21.52억원이며 유찰 회차별 가격 변화를 함께 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 안전하지만 운영이 중요하다”
이 물건의 핵심은 임차인 인수나 권리 하자가 아닙니다. 후순위 권리는 정리되고 인수액도 0원이지만, 상업용 부동산은 낙찰 이후 활용 가능성이 수익을 좌우합니다. 서면 중심 상권이라는 입지는 장점이나 공실 상태와 임대 가능성을 확인한 뒤 접근하는 것이 적절합니다.
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
부산광역시 부산진구 부전동 522-12 디알-타워 1층101호
2025-04-09 10:00
- ① 현장에서 만난 박래환(빈앤샌드)에 의하면 임대차 계약을 하고 점유 사용한다 하여 안내문을 전달하였음.
- ② 전입세대확인서에 해당주소의 세대주가 존재하지 않음.
- ③ 상가건물임대차 현황서에 박래환 등재되어 있음.
- ④ 외국인체류확인서에 해당사항 없음.
부산광역시 부산진구 부전동 522-12 디알-타워 15층1501호
2025-04-14 17:50
- ① 현장에서 만난 다시봄날의원 직원 권**(여자, 20대)에 의하면, 원장은 정기환이라고 하여 안내문을 전달하였음.
- ② 전입세대확인서에 해당주소의 세대주가 존재하지 않음.
- ③ 상가건물임대차 현황서에 정기환 등재되어 있음.
- ④ 외국인체류확인서에 해당사항 없음.
부산광역시 부산진구 부전동 522-12 디알-타워 13층1301호
- ① 현장에서 만난 세미나실 남**(남자, 50대)에게 안내문을 전달하였음.
- ② 전입세대확인서에 해당주소의 세대주가 존재하지 않음.
- ③ 상가건물임대차 현황서에 전성금 등재되어 있음.
- ④ 외국인체류확인서에 해당사항 없음.
부산광역시 부산진구 부전동 522-12 디알-타워 11층1101호
- ① 현장에서 점유자 및 관계진술인을 만날 수 없어 안내문을 출입문에 꽂아두었으나 연락이 없어 점유 및 임대차 관계 알 수 없었음.
- ② 전입세대확인서에 해당주소의 세대주가 존재하지 않음.
- ③ 상가건물임대차 현황서에 해당사항 없음.
- ④ 외국인체류확인서에 해당사항 없음.
부산광역시 부산진구 부전동 522-12 디알-타워 10층1001호
- ① 현장에서 점유자 및 관계진술인을 만날 수 없어 안내문을 출입문에 꽂아두었으나 연락이 없어 점유 및 임대차 관계 알 수 없었음.
- ② 전입세대확인서에 해당주소의 세대주가 존재하지 않음.
- ③ 상가건물임대차 현황서에 해당사항 없음.
- ④ 외국인체류확인서에 해당사항 없음.
부산광역시 부산진구 부전동 522-12 디알-타워 14층1401호
- ① 현장에서 만난 다시봄날의원 직원 권**(여자, 20대)에 의하면, 원장은 정기환이라고 하여 안내문을 전달하였음.
- ② 전입세대확인서에 해당주소의 세대주가 존재하지 않음.
- ③ 상가건물임대차 현황서에 정기환 등재되어 있음.
- ④ 외국인체류확인서에 해당사항 없음.
부산광역시 부산진구 부전동 522-12 디알-타워 12층1201호
- ① 현장에서 점유자 및 관계진술인을 만날 수 없어 안내문을 출입문에 꽂아두었으나 연락이 없어 점유 및 임대차 관계 알 수 없었음.
- ② 전입세대확인서에 해당주소의 세대주가 존재하지 않음.
- ③ 상가건물임대차 현황서에 해당사항 없음.
- ④ 외국인체류확인서에 해당사항 없음.
부산광역시 부산진구 부전동 522-12 디알-타워 9층901호
- ① 현장에서 점유자 및 관계진술인을 만날 수 없어 안내문을 출입문에 꽂아두었으나 연락이 없어 점유 및 임대차 관계 알 수 없었음.
- ② 전입세대확인서에 해당주소의 세대주가 존재하지 않음.
- ③ 상가건물임대차 현황서에 해당사항 없음.
- ④ 외국인체류확인서에 해당사항 없음.
부산광역시 부산진구 부전동 522-12 디알-타워 8층801호
- ① 현장에서 점유자 및 관계진술인을 만날 수 없어 안내문을 출입문에 꽂아두었으나 연락이 없어 점유 및 임대차 관계 알 수 없었음.
- ② 전입세대확인서에 해당주소의 세대주가 존재하지 않음.
- ③ 상가건물임대차 현황서에 해당사항 없음.
- ④ 외국인체류확인서에 해당사항 없음.
부산광역시 부산진구 부전동 522-12 디알-타워 7층701호
- ① 현장에서 점유자 및 관계진술인을 만날 수 없어 안내문을 출입문에 꽂아두었으나 연락이 없어 점유 및 임대차 관계 알 수 없었음.
- ② 전입세대확인서에 해당주소의 세대주가 존재하지 않음.
- ③ 상가건물임대차 현황서에 해당사항 없음.
- ④ 외국인체류확인서에 해당사항 없음.
부산광역시 부산진구 부전동 522-12 디알-타워 6층601호
- ①현장에서 점유자 및 관계진술인을 만날 수 없어 안내문을 출입문에 꽂아두었으나 연락이 없어 점유 및 임대차 관계 알 수 없었음.
- ② 전입세대확인서에 해당주소의 세대주가 존재하지 않음.
- ③ 상가건물임대차 현황서에 해당사항 없음.
- ④ 외국인체류확인서에 해당사항 없음.
부산광역시 부산진구 부전동 522-12 디알-타워 5층501호
- ① 현장에서 점유자 및 관계진술인을 만날 수 없어 안내문을 출입문에 꽂아두었으나 연락이 없어 점유 및 임대차 관계 알 수 없었음.
- ② 전입세대확인서에 해당주소의 세대주가 존재하지 않음.
- ③ 상가건물임대차 현황서에 해당사항 없음.
- ④ 외국인체류확인서에 해당사항 없음.
부산광역시 부산진구 부전동 522-12 디알-타워 4층401호
- ① 현장에서 점유자 및 관계진술인을 만날 수 없어 안내문을 출입문에 꽂아두었으나 연락이 없어 점유 및 임대차 관계 알 수 없었음.
- ② 전입세대확인서에 해당주소의 세대주가 존재하지 않음.
- ③ 상가건물임대차 현황서에 해당사항 없음.
- ④ 외국인체류확인서에 해당사항 없음.
부산광역시 부산진구 부전동 522-12 디알-타워 3층301호
- ① 현장에서 점유자 및 관계진술인을 만날 수 없어 안내문을 출입문에 꽂아두었으나 연락이 없어 점유 및 임대차 관계 알 수 없었음.
- ② 전입세대확인서에 해당주소의 세대주가 존재하지 않음.
- ③ 상가건물임대차 현황서에 해당사항 없음.
- ④ 외국인체류확인서에 해당사항 없음.
부산광역시 부산진구 부전동 522-12 디알-타워 2층201호
- ① 현장에서 점유자 및 관계진술인을 만날 수 없어 안내문을 출입구에 두었으나 연락이 없어 점유 및 임대차 관계 알 수 없었음.
- ② 전입세대확인서에 해당주소의 세대주가 존재하지 않음.
- ③ 상가건물임대차 현황서에 해당사항 없음.
- ④ 외국인체류확인서에 해당사항 없음.
기일 타임라인
결과 대기
1차 매각기일
2026-07-02
10:00
2층 256호 입찰법정
최저매각가
21억 5,200만원
입찰 보증금
2억 1,520만원
최저가의 10%
매각결정기일
D+7
2026-07-09
13:30
3층 356호 입찰법정
낙찰자에 대한 매각허가/불허가 결정
회차 전체 보기 (1회)
| 회차 | 날짜 | 결과 | 최저가 |
|---|
| 1 |
2026-07-02 |
대기 |
21억 5,200만원 |
토지 정보
VWorld
기본
지목
대
· 토지대장
면적
273.4㎡
≈
82.7평
소유
법인
소재
부산광역시 부산진구 부전동 · 522-12
개별공시지가
공시 총액 (단가 × 면적)
25억 5,546만원
9,347,000원/㎡ × 273.4㎡
▼
감정가 84%
▲
+128.0%
· 연평균 +9.8%
· 2013년 대비
적용 규제
호재 (1)
대로3류(폭 25m~30m)
접함
※ VWorld 토지(임야)대장 · 토지특성 · 이용계획 통합.
공시지가는 정부 1월 고시값(실거래·낙찰가 아님).
저촉·접합은 규제선 걸침/접함 — 도시계획시설·토지거래허가구역·문화재보호구역은 입찰 후 손실에 직결.
위치 / 로드뷰
부산광역시 부산진구 부전동 522-12 디알-타워 6층601호
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