매력지수 C등급 · 서면 핵심상권 입지지만 공실·대규모 선순위 근저당 구조로 투자 리스크 존재
인수권리는 소멸 구조이나 최근 임대관계 미상·공실 가능성이 있고 303억 원 규모 채권 중 미배당이 발생하는 상업시설로 보수적 접근 필요
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 부산 서면 상권 중심 입지의 근린생활시설용 대지 물건입니다. 권리상으로는 말소기준권리 이후 권리가 매각으로 소멸하는 구조지만, 공실·임대 안정성이 핵심 변수입니다. 실제 임차인 3명은 모두 대항력 없음으로 확인되어 인수 위험은 없습니다.
감정가 / 최저가
2,152,000,000원
신건(0회 유찰)
실질취득
2,152,000,000원
인수 0원
인수 리스크
0원
대항력 임차 없음
핵심지표
공실 확인
상업시설 임대성 점검
부산지방법원 2025타경21697. 부산진구 부전동 디알-타워 7층701호입니다. 롯데백화점 부산본점 남동측 약 420m, 서면교차로 남서측 약 660m 위치로 상업·업무시설이 밀집한 서면 핵심권역에 자리합니다.
말소기준권리는 2023년 8월 31일 설정된 금정농업협동조합 근저당권입니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 채권최고액이 큰 공동담보 근저당이 다수 존재해 배당에서는 상당한 미배당이 발생합니다.
물건 개요
사건번호
부산지방법원 2025타경21697 (강제경매)
소재지
부산광역시 부산진구 부전동 522-12 디알-타워 7층701호
물건종류 / 이용
대지 · 디알-타워 7층701호 · 근린생활시설용도
소유자
주식회사씨에스건설
감정가 / 최저가
2,152,000,000원 / 2,152,000,000원 (신건)
신청채권 / 청구
한지윤 / 119,650,410원
매각기일
2026.07.02
① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다
2023년 8월 31일 설정된 금정농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 가압류·압류·강제경매·임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없는 임차인 3명
임차인
호수
보증금
대항력
배당
박래환
101호
80,000,000원
없음
해당 없음
정기환
1501호
200,000,000원
없음
접수
전성금
1301호
1,000,000,000원
없음
해당 없음
✅ 임차인 인수 판단 세 임차인 모두 전입일이 말소기준권리 이후로 확인되어 매수인 인수 위험은 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,152,000,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
23,920,000원
금정농업협동조합 근저당
3,600,000,000원
2,128,080,000원
동래농업협동조합 외 후순위
26,654,300,820원
0원
잔여
-
0원
매각대금 배분
유찰 시나리오
신건 21.52억 → 1회 유찰 17.216억 → 2회 유찰 13.7728억
⚠️ 상업시설 핵심 체크 감정평가상 본건은 근린생활시설용도이며, 14~15층 병원을 제외한 일부 호수는 공실 또는 인테리어 공사 중으로 조사되었습니다. 입찰 전 임대 가능성과 관리비 부담을 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 롯데백화점 부산본점 남동측 약 420m, 서면교차로 남서측 약 660m 위치로 상업용 부동산·업무시설 밀집 지역입니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 시내버스 정류장 및 서면역(도보 약 9~10분) 접근성이 있습니다.
용도지역. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 등으로 확인됩니다.
환금성. 서면 상권 입지는 장점이나 상업시설은 임차수요와 공실률에 따라 가치 차이가 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
권리 확인. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하지만 원본 등기 확인이 필요합니다.
임대 확인. 실제 임대차 현황과 공실 여부, 향후 임대 가능성을 확인해야 합니다.
배당 구조. 선순위 근저당 채권최고액 대비 매각가 부족으로 후순위 미배당 구조입니다.
관리비 확인. 상업시설 특성상 체납 관리비 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리, 수익성은 별도 판단”
이 물건은 경매 권리관계만 보면 매수인이 인수할 권리는 없는 구조입니다. 하지만 상업시설은 권리보다 운영 가능성이 중요합니다. 서면 중심 입지라는 장점과 공실·임대 불확실성이라는 위험을 함께 봐야 합니다. 권리는 안전하지만, 수익성은 임대 현황 확인 후 판단해야 하는 물건입니다.
