매력지수 B등급 · 서면 핵심상권 입지와 권리 소멸 구조는 양호하나 대지 물건 특성과 임대·환금성 불확실성이 존재
말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고 인수액은 0원이지만 실거래 비교 자료가 없고 상가 공실·임대 불확실성이 있어 보수적 평가가 필요
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 부산 서면 롯데백화점 인근 상업지역에 위치한 대지 물건입니다. 말소기준권리 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 근린생활시설용 건물 내 호수로서 공실·임대관계·환금성 확인이 핵심입니다.
감정가 / 최저가
2,152,000,000원
신건(0회 유찰)
실질취득
2,152,000,000원
인수 0원
임차 위험
대항력 없음
실제 임차인 3명
핵심지표
상권·환금성
서면 중심 입지
부산지방법원 2025타경21697. 부산 부산진구 부전동 서면 중심상권에 위치한 디알-타워 관련 대지 물건입니다. 등기상 소유자는 주식회사씨에스건설이며, 2023년 설정된 금정농업협동조합 등 다수 금융권 근저당이 존재합니다. 말소기준권리는 2023.08.31 설정된 근저당권이며 이후 가압류·압류·경매 관련 권리는 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
사건번호
부산지방법원 2025타경21697
소재지
부산광역시 부산진구 부전동 522-12 디알-타워 12층1201호
물건종류
대지 · 상업용
소유자
주식회사씨에스건설
감정가 / 최저가
2,152,000,000원 / 2,152,000,000원
신청채권 청구
119,650,410원
매각기일
2026.07.02
① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다
말소기준권리는 2023.08.31 을구 1번 근저당권입니다. 금정농업협동조합 등 공동담보 근저당권 이후 설정된 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 낙찰자는 등기상 후순위 권리를 인수하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없는 임차인
임차인
호수
보증금
전입일
대항력
승계
박래환
101호
80,000,000원
2024.12.23
없음
없음
정기환
1501호
200,000,000원
2024.05.02
없음
없음
전성금
1301호
1,000,000,000원
2025.03.19
없음
없음
✅ 임차권 결론 확인된 임차인 3명은 모두 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없습니다. 따라서 매수인이 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,152,000,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
23,920,000원
금정농업협동조합 근저당
3,600,000,000원
2,128,080,000원
후순위 근저당·가압류 등
27,543,008,820원
0원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
회차별 매각 시나리오
신건 100% 기준이며 유찰 시 매각가는 하락합니다.
⚠️ 가격 판단 실거래 비교 자료가 확인되지 않아 단순 가격 메리트 판단은 어렵습니다. 대지·상업용 물건은 낙찰가보다 실제 임대수익과 환금성을 함께 검토해야 합니다.
④ 입지·환금성 분석
입지. 롯데백화점 부산본점 남동측 약 420m, 서면교차로 남서측 약 660m 위치로 서면 중심 상권에 해당합니다.
교통. 차량 진입이 가능하고 시내버스 정류장 및 도시철도 1·2호선 서면역 접근성이 양호합니다.
이용상태. 디알-타워는 근린생활시설 용도이며 1층 음식점, 14~15층 병원을 제외한 호수는 공실 또는 인테리어 공사 상태입니다.
토지. 일반상업지역·방화지구이며 상업용 토지로 이용 중입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
임대 가능성 확인. 상업시설 물건은 낙찰 후 운영 가능성과 공실 기간 검토가 중요합니다.
관리·운영 비용 확인. 건물 공용관리비와 시설 운영 상태를 확인해야 합니다.
권리 확인. 말소기준 이후 권리는 소멸하지만 원본 등기부 확인이 필요합니다.
수익성 검토. 서면 상권 입지는 장점이나 실제 임대료와 수요 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만 상업성 검증이 먼저”
이 물건은 권리분석상 매수인이 인수할 권리가 없는 구조입니다. 다만 대지·상업용 물건이라는 특성상 아파트처럼 단순 비교하기 어렵고, 서면 핵심 입지라는 장점과 함께 공실·임대수익·환금성을 확인해야 합니다. 권리는 안정적, 투자 판단은 상권 분석이 핵심인 물건입니다.
