매력지수 B등급 · 서면 중심 상권 입지와 권리 소멸 구조는 장점이나 공실·복잡한 채권 구조 검토 필요
대항력 임차인 인수는 없지만 근린생활시설 공실 상태와 303억대 채권 구조, 수익성 검토 필요성으로 종합 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 서면 중심 상권에 위치한 근린생활시설용 집합건물이지만, 권리 인수 위험보다 영업성·공실 리스크 분석이 핵심입니다. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고 임차인 3명 모두 대항력은 없습니다. 다만 건물 전체적으로 공실 또는 인테리어 공사 중인 호수가 많아 낙찰 후 활용 전략 검토가 필요합니다.
감정가 / 최저가
2,402,000,000원
신건(0회 유찰)
실질취득
2,402,000,000원
인수권리 0원
임차인 인수
0원
대항력 임차 없음
핵심지표
공실 검토
근린생활시설 활용성
부산지방법원 2025타경21697. 부산 부산진구 부전동 서면권역의 디알-타워 4층401호입니다. 감정가는 24억200만원이며 용도는 대지로 표시되었으나 감정평가상 본건은 근린생활시설용 건물 내 호수입니다. 롯데백화점 부산본점 남동측 약 420m, 서면교차로 남서측 약 660m 위치로 입지는 우수한 편입니다.
물건 개요
사건번호
부산지방법원 2025타경21697
소재지
부산광역시 부산진구 부전동 522-12 디알-타워 4층401호
물건종류 / 용도
대지 · 근린생활시설용도
소유자
주식회사씨에스건설
감정가 / 최저가
2,402,000,000원 / 2,402,000,000원
신청채권자 / 청구
한지윤 / 119,650,410원
매각기일
2026.07.02
① 권리 흐름 — 인수 위험은 제한적
말소기준권리는 2023.08.31 설정된 금정농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 가압류, 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 선순위 근저당권 채권최고액은 36억원이며, 동일 순위 공동담보 구조의 여러 금융기관 권리가 존재합니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없음
임차인
호수
보증금
대항력
우선변제
승계
박래환
101호
80,000,000원
없음
확인 없음
없음
정기환
1501호
200,000,000원
없음
확인 없음
없음
전성금
1301호
1,000,000,000원
없음
확인 없음
없음
✅ 임차인 권리 3명의 점유자가 확인되지만 모두 말소기준권리 이후 전입으로 대항력은 인정되지 않습니다. 따라서 매수인이 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,402,000,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
26,420,000원
금정농업협동조합 근저당
3,600,000,000원
2,375,580,000원
후순위 권리
30,354,300,820원
0원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
회차별 미배당 채권
실거래 비교 자료가 없어 채권 미배당 시나리오를 표시합니다.
⚠️ 사업성 검토 포인트 감정평가상 인근은 상업용 부동산, 업무시설, 오피스텔 등이 혼재한 서면 중심권입니다. 다만 본건 건물은 1층 음식점과 14~15층 병원을 제외한 호수가 공실 또는 인테리어 공사 중으로 확인되어 낙찰 후 임대·운영 전략이 중요합니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 롯데백화점 부산본점 남동측 약 420m, 서면교차로 남서측 약 660m로 상업 중심지 접근성이 좋습니다.
교통. 차량 진입이 가능하고 시내버스 정류장 및 서면역 접근성이 확인됩니다.
용도. 일반상업지역, 방화지구, 대로 접면 등 상업시설 개발 환경입니다.
환금성. 핵심 상권 입지는 장점이나 근린생활시설은 임차 수요와 운영 안정성이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
권리 확인. 선순위 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하지만 공동담보 구조를 확인해야 합니다.
임대 전략. 확인된 임차인은 대항력이 없으나 실제 점유 및 공실 상태 확인이 필요합니다.
가격 판단. 시세 자료가 없어 감정가 자체만으로 저가 여부 판단은 어렵습니다.
현장 확인. 공실 호수, 인테리어 상태, 관리비 및 운영 가능성을 확인해야 합니다.
맺으며 — “입지는 좋지만, 운영이 승부처”
디알-타워 4층401호는 서면 중심 상권이라는 입지 장점과 매각 후 권리 정리 구조가 장점입니다. 다만 근린생활시설 경매에서는 권리보다 실제 임대 가능성과 공실 해소 능력이 핵심입니다. 대항력 임차인 인수 위험은 없지만, 24억원 규모 자금 투입 후 어떤 방식으로 활용할 것인지가 낙찰 판단의 중심이 됩니다.
