부산지방법원 2025타경21697 · 부산광역시 부산진구 부전동 522-12 디알-타워 9층901호
감정가 21.52억 · 최저매각가 21.52억(신건) · 매각기일 2026.07.02 · 대지
58점
매력지수 B등급 · 권리 소멸 구조이나 공실·임대 불확실성과 고액 선순위 근저당 부담이 있는 상업용 대지
말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고 인수액은 0원이지만, 실질 이용상태가 공실 또는 공사 중이며 가격 검토가 필요한 상업용 물건이라 종합 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조라 인수 위험은 0원입니다. 다만 서면 중심 상업지역의 대지 물건으로, 감정가 21.52억에 접근하려면 실제 임대수익·공실 해소 가능성 검토가 핵심입니다.
감정가 / 최저가
2,152,000,000원
신건(0회 유찰)
청구금액
119,650,410원
강제경매 신청
말소기준
3,600,000,000원
금정농업협동조합
매수인 인수
0원
매각 소멸 구조
부산지방법원 2025타경21697. 부산진구 부전동 서면 상권 인근 디알-타워 9층901호 대지 물건입니다. 등기상 소유자는 주식회사씨에스건설이며, 2023년 설정된 금정농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
사건번호
부산지방법원 2025타경21697
소재지
부산광역시 부산진구 부전동 522-12 디알-타워 9층901호
용도 / 토지
대지 · 일반상업지역 · 토지면적 273.4㎡
소유자
주식회사씨에스건설
감정가 / 최저가
2,152,000,000원 / 2,152,000,000원
매각기일
2026.07.02
입지
롯데백화점 부산본점 남동측 약 420m, 서면교차로 남서측 약 660m
① 권리 흐름 — 낙찰 후 소멸 구조
말소기준권리는 2023.08.31 설정된 금정농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 관련 권리는 대항력 없는 현황조사 임차인으로 확인됩니다.
② 임차 및 점유 분석
점유자
호수
보증금
판정
박래환
101호
80,000,000원
대항력 없음
정기환
1501호
200,000,000원
대항력 없음
전성금
1301호
1,000,000,000원
대항력 없음
확인된 점유자들은 모두 말소기준권리 이후 전입으로 대항력은 인정되지 않습니다. 다만 건물 전체 이용상태는 공실 또는 인테리어 공사 중인 호수가 있어 실제 운영 가능성 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,152,000,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
23,920,000원
금정농업협동조합 근저당
3,600,000,000원
2,128,080,000원
동래농업협동조합 외 후순위 권리
30,394,300,820원
0원
소유자 잔여
-
0원
매각대금 배분
입찰 시나리오
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되며, 매수인이 별도로 인수하는 권리는 없습니다.
⚠️ 가격·운영 관점 시세 데이터가 확인되지 않는 상업용 대지이므로 단순 최저가 접근보다 서면 상권 내 임대수요, 공실 해소 가능성, 수익성 검토가 우선입니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 롯데백화점 부산본점과 서면교차로 인근으로 상업용 부동산·업무시설·공동주택·숙박시설 등이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 진입이 가능하고 시내버스 정류장 및 서면역 접근성이 확인됩니다.
용도. 일반상업지역, 방화지구, 중점경관관리구역 등 상업지역 규제가 적용됩니다.
이용상태. 1층 음식점, 14~15층 병원을 제외한 호수는 공실 또는 인테리어 공사 중인 상태로 조사되었습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
권리 확인. 말소기준권리와 후순위 권리 소멸 여부를 원본 등기로 확인하세요.
임대 검토. 상업시설 특성상 낙찰 후 운영 가능성과 임대수요 확인이 중요합니다.
현장 확인. 공실 호수, 관리 상태, 실제 사용 현황을 직접 확인해야 합니다.
자금 계획. 신건 최저가 21.52억 기준 입찰보증금은 약 2.152억입니다.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만 사업성이 핵심”
이 물건은 권리분석 측면에서는 비교적 명확합니다. 2023년 근저당권을 기준으로 이후 권리는 매각으로 정리되고 인수 부담도 없습니다. 다만 주거용 아파트와 달리 상업용 대지는 결국 얼마나 안정적으로 활용하고 임대할 수 있는가가 가치 판단의 중심입니다. 권리는 합격, 남은 판단 기준은 상업성입니다.
