119,560,000원
창원지방법원 2025타경21876. 거제시 연초면 한내리 ‘한내시온숲속의아침뷰’ 106동 8층 805호 아파트입니다. 2024.05.31. 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 20층 건물의 8층 물건이며, 현재 등기상 소유자는 한성기업주식회사입니다.
권리 흐름은 과거 신탁과 근저당의 설정·말소가 반복돼 등기 내역 자체는 복잡해 보입니다. 그러나 과거 주식회사금호주택 근저당과 주택도시보증공사·우리자산신탁주식회사 신탁은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2025.01.13. 설정된 거창농업협동조합 채권최고액 2,250,000,000원 근저당입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21876 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 106동 8층 805호 |
| 도로명주소 | 경상남도 거제시 연초면 한내로 55 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 현황 공동주택(아파트) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 20층 건물 내 8층 · 사용승인일 2024.05.31. |
| 소유자 | 한성기업주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 244,000,000원 / 119,560,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권액 | 1,909,615,582원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2024.08.05. 설정된 주식회사금호주택 근저당 5,000,000,000원은 2024.09.02. 이미 말소됐습니다. 주택도시보증공사 신탁은 2024.10.29. 말소됐고, 우리자산신탁주식회사 신탁도 2025.01.13. 말소돼 소유권은 한성기업주식회사로 귀속됐습니다.
같은 날 설정된 거창농업협동조합 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 정유성 근저당 550,000,000원, 박중태 가처분과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 부족액은 채권자의 미회수 문제이며, 현재 계산상 매수인이 승계하는 등기상 금액은 0원입니다.
② 점유·임차 확인 — 인수 0원과 명도 안전은 별개
별도로 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정 당시 폐문과 이해관계인 부재로 내부구조 및 실제 이용상황을 직접 확인하지 못했고, 임대관계 역시 미상으로 조사됐습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%와 시세 할인은 다르다
현재 최저매각가는 119,560,000원으로 감정가 244,000,000원의 49%입니다. 하지만 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·최근 가격 추세가 확인되지 않아, 감정가 대비 하락률만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 119,560,000원 | 117,086,160원 | 2,682,913,840원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 83,692,000원 | 81,785,544원 | 2,718,214,456원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 58,584,400원 | 57,129,881원 | 2,742,870,119원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 채권자의 미배당액은 증가하지만, 현재 권리구조에서는 그 부족액이 매수인에게 이전되지 않습니다. 다만 가격이 더 낮아진다는 사실과 적정 시세라는 판단은 별개입니다. 실거래 자료와 같은 단지 매물가격을 확인한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 119,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,473,840원 |
| 2. 근저당 · 거창농업협동조합 | 2,250,000,000원 | 117,086,160원 |
| 3. 근저당 · 정유성 | 550,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 거창농업협동조합 근저당에 배당되고, 후순위 정유성 근저당과 소유자 잔여금은 0원으로 계산됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 위치. 거제시 연초면 한내리 소재 거제 한내공단 동측 인근으로, 주변은 농경지와 자연림 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물의 8층이며, 기본적인 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 8~10미터의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지. 완경사지의 부정형 토지로 현황 아파트 부지이며, 계획관리지역과 지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 확인된 공부상 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 최저가의 시장 경쟁력은 별도 검증이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 폐문 상태로 내부와 실제 점유자를 확인하지 못했습니다. 전입세대·점유자·관리사무소 확인이 우선입니다.
- 임차인 발생 시 재분석. 점유자가 확인되면 전입일, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해 대항력·우선변제·인수 가능성을 다시 계산해야 합니다.
- 신탁원부 확인. 과거 신탁등기는 말소됐지만 소유권 변동 경위 확인을 위해 관련 신탁원부와 말소 원인을 원본 대조하세요.
- 가처분 원인 확인. 박중태 가처분은 말소기준 이후라 매각으로 소멸하는 자료이지만, 사해행위취소 관련 분쟁 경위는 사건기록으로 확인하세요.
- 시세 검증. 감정가의 49%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고 같은 단지 실거래, 현재 매물과 입주 상황을 확인하세요.
- 관리비·체납 확인. 관리사무소를 통해 공용부분 관리비 등 매수인 부담 가능 비용을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 사건기록을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 가격과 점유는 미확인
이 물건은 과거 근저당과 신탁이 반복돼 등기가 복잡해 보이지만, 현재 기준으로는 거창농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 등기상 매수인 인수액은 0원으로 권리 구조 자체는 비교적 명확합니다.
그러나 안전하다고 결론 내리기에는 두 가지 확인이 남습니다. 첫째, 내부와 점유관계를 확인하지 못해 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자가 발견되면 대항력 가능·미상 상태에서 다시 권리분석해야 합니다. 둘째, 최저가는 감정가의 49%지만 실거래 자료가 없어 시세 대비 할인 여부는 판단할 수 없습니다. 결론은 등기상 인수는 0원, 점유와 가격은 확인 후 결정입니다.
