창원지방법원 2025타경21876. 거제시 연초면 한내리 ‘한내시온숲속의아침뷰’ 106동 12층 1205호 아파트입니다. 감정가는 252,000,000원이고 2회 유찰된 현재 최저매각가는 123,480,000원, 감정가의 49.0%입니다. 표면적인 할인폭은 크지만, 본건의 판단 포인트는 할인율 자체보다 말소기준 이후 권리의 소멸 여부, 실제 점유관계, 그리고 시세 검증 가능성입니다.
등기상 말소기준은 2025년 1월 13일 거창농업협동조합의 근저당권입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 정유성의 근저당권과 2025년 6월 2일 박중태의 가처분, 2025년 8월 28일 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 분류돼 매각으로 소멸합니다. 과거의 금지사항등기와 주택도시보증공사· 우리자산신탁주식회사 명의 신탁등기도 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21876 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 제106동 제12층 제1205호 |
| 도로명주소 | 경상남도 거제시 연초면 한내로 55 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 현황 공동주택(아파트) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 20층 건물 중 12층 · 사용승인일 2024.05.31. |
| 소유자 | 한성기업주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 252,000,000원 / 123,480,000원 (2회 유찰, 감정가의 49.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 거창농업협동조합 / 1,909,615,582원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2025년 1월 13일 접수된 거창농업협동조합 근저당권 2,250,000,000원입니다. 뒤 순위인 정유성 근저당권 550,000,000원과 박중태의 사해행위취소 관련 가처분은 말소기준 이후여서 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 두 근저당권 모두 공동담보목록이 붙어 있으므로, 거액의 채권최고액을 이 호수 하나의 실질 가치나 개별 대출액으로 해석해서는 안 됩니다.
② 가격 검증 — 49% 할인과 저가 매수는 다르다
현재 최저매각가 123,480,000원은 감정가 252,000,000원의 49.0%입니다. 하지만 본건에는 가격 판단의 기준이 될 실거래 비교값이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가와 최저가의 차이만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 확실하다”라고 결론 내릴 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 123,480,000원 | 49.0% | 2,679,048,720원 |
| 3회 유찰 시 | 86,436,000원 | 34.3% | 2,715,519,848원 |
| 4회 유찰 시 | 60,505,199원 | 24.01% | 2,740,983,895원 |
현재 회차에서도 매각대금 대부분은 집행비용과 선순위 거창농업협동조합 근저당권 배당에 사용되며, 정유성 근저당권에는 배당이 돌아가지 않습니다. 추가 유찰될수록 최저가는 낮아지지만 선순위 채권의 미배당액은 더 커지고, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 모든 시나리오에서 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 123,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,528,720원 |
| 1. 근저당권 · 거창농업협동조합 | 2,250,000,000원 | 120,951,280원 |
| 2. 근저당권 · 정유성 | 550,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 2,800,000,000원 중 예상 배당액은 120,951,280원이며, 미배당액은 2,679,048,720원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정됐습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 거제시 연초면 한내리 소재 거제 한내공단 동측 인근에 위치하며, 주변에는 농경지와 자연림 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 아파트로 사용승인일은 2024.05.31.이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 8~10미터의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지. 완경사지대의 부정형 토지로 현황 아파트 부지이며, 토지면적은 55,113.9㎡, 공시지가는 170,500원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역과 지구단위계획구역에 포함되며 소로1류와 접하고 중로2류에 저촉됩니다. 준보전산지·영농여건불리농지·가축사육제한구역 관련 사항도 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 폐문과 이해관계인 부재로 내부 및 임대관계를 확인하지 못했습니다. 현장 방문과 전입관계 확인이 우선입니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%만으로 응찰가를 정하지 말고, 동일 단지·유사 면적·유사 층의 실제 거래와 매물 가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 가처분 확인. 박중태의 사해행위취소 관련 가처분은 말소기준 이후 소멸로 분류됐으나, 입찰 전 매각물건명세서의 인수 여부 기재를 다시 대조해야 합니다.
- 공동담보 구조. 거창농업협동조합과 정유성의 근저당권에는 공동담보목록이 있습니다. 이 호수의 배당액과 전체 채권액을 구분해 해석해야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
- 이용계획 확인. 계획관리지역·지구단위계획구역과 도로·산지·가축사육제한 관련 사항을 원본 토지이용계획확인서와 대조해야 합니다.
맺으며 — “반값 감정가”보다 먼저 볼 것
이 물건은 말소기준 이후의 근저당권과 가처분이 매각으로 소멸하고, 현재 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리의 큰 줄기는 비교적 명확합니다. 그러나 감정가 252,000,000원이 두 차례 유찰돼 123,480,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트가 입증되지는 않습니다.
내부 이용상황과 임대관계가 확인되지 않았고, 거제 한내공단 인근의 농경지·자연림 혼재 입지이며, 시세를 대조할 실거래 기준도 확보되지 않았습니다. 따라서 결론은 “등기상 인수는 0원 추정, 가격은 검증 전 보류”입니다. 본건의 승부처는 추가 할인 여부가 아니라, 현장 점유와 실제 시장가격을 확인한 뒤 123,480,000원이 정말 환금 가능한 매입가인지 판단하는 데 있습니다.
