창원지방법원 2025타경21876. 거제시 연초면 한내리 ‘한내시온숲속의아침뷰’ 106동 6층 605호 아파트입니다. 감정가 244,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 119,560,000원으로 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 2025.01.13. 설정된 거창농업협동조합의 채권최고액 2,250,000,000원 근저당입니다. 이후 같은 날 접수된 정유성의 근저당과 박중태의 가처분, 거창농업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 권리 소멸과 점유·명도 문제는 별개입니다. 확인된 임차인 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상이고, 폐문 및 이해관계인 부재로 내부구조와 실제 이용상황도 확인되지 않았습니다. 계산상 인수액은 0원이지만, 입찰 전 현장점유자와 임대차관계 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21876 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 106동 6층 605호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 현황 공동주택(아파트) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 20층 건물 · 사용승인일 2024.05.31. |
| 소유자 | 한성기업주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 244,000,000원 / 119,560,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 거창농업협동조합 / 1,909,615,582원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
초기의 금호주택 근저당은 2024.09.02. 해지로 이미 말소됐고, 주택도시보증공사 및 우리자산신탁주식회사 명의의 신탁등기도 각각 등기부상 말소됐습니다. 현재 소유자는 한성기업주식회사입니다. 말소기준인 거창농업협동조합 근저당 다음 순위의 정유성 근저당과 박중태 가처분은 모두 기준권리 이후에 설정돼 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%와 시세 할인은 다르다
현재 최저매각가는 119,560,000원으로 감정가 244,000,000원보다 124,440,000원 낮고, 감정가의 49% 수준입니다. 그러나 동일 단지 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 비교값을 확인할 수 없어, 이 할인율을 곧바로 실제 시세 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
감정평가상 본건은 거제 한내공단 동측 인근에 위치하고, 주변으로 농경지와 자연림이 혼재합니다. 입지 특성과 실제 매수 수요가 가격에 미치는 영향을 고려해 동일 단지·동일 면적대의 실거래와 매물 호가를 반드시 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 119,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,473,840원 |
| 2. 근저당 · 거창농업협동조합 | 2,250,000,000원 | 117,086,160원 |
| 3. 근저당 · 정유성 | 550,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계는 2,800,000,000원이며, 현재 회차 예상 배당액은 117,086,160원, 미배당액은 2,682,913,840원입니다. 소유자 잔여금은 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 119,560,000원 | 117,086,160원 | 2,682,913,840원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 83,692,000원 | 81,785,544원 | 2,718,214,456원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 58,584,400원 | 57,129,881원 | 2,742,870,119원 | 0원 |
낙찰가가 낮아져도 미배당 채권이 매수인에게 이전되는 구조는 아닙니다. 다만 낮은 최저가는 매수인의 실질취득비용을 줄일 뿐이며, 실제 시세와 환금성이 확인되지 않은 상태에서는 다음 회차가 무조건 더 유리하다고 단정할 수 없습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 거제 한내공단 동측 인근이며, 주변으로 농경지와 자연림 등이 혼재합니다. 감정평가상 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 폐문 및 이해관계인 부재로 내부구조와 실제 이용상황을 확인하지 못했으나, 현황 공동주택(아파트)으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 20층 건물이며 사용승인일은 2024.05.31.입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 8~10미터의 아스팔트포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 계획관리지역·지구단위계획구역이며, 소로1류 접합 및 중로2류 저촉 등의 제한이 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
- 임대관계. 임대관계는 미상입니다. 점유자와 실제 임대차계약 존재 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 대조. 감정가의 49%라는 숫자만 보지 말고 동일 단지·동일 면적대 최근 거래와 현재 매물을 확인해 응찰가 상한을 정하세요.
- 점유관계 확인. 내부 확인이 이뤄지지 않았고 임대관계가 미상입니다. 현장방문과 전입세대·확정일자 관련 서류를 대조하세요.
- 가처분 원본 확인. 박중태 가처분의 피보전권리와 매각 후 소멸 여부를 등기부·매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 공동담보 범위 확인. 거창농업협동조합 및 정유성 근저당은 공동담보목록이 기재돼 있으므로 공동담보 대상과 배당관계를 확인하세요.
- 관리·인도비용 확인. 체납 관리비와 실제 점유자의 인도 협의 또는 인도명령 필요 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 가격은 검증형
이 물건은 등기상 말소기준 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 현재 및 추가 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액이 0원으로 계산되는 소멸형 권리구조입니다. 감정가 244,000,000원에서 119,560,000원까지 내려온 가격도 눈에 띕니다.
그러나 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서 감정가의 49%만 보고 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 내부 이용상황과 임대관계가 미상이고, 사해행위취소를 피보전권리로 한 가처분도 원본 확인이 필요합니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 가격과 점유는 확인 후 판단입니다.
