창원지방법원 2025타경21876. 거제시 연초면 한내리 ‘한내시온숲속의아침뷰’ 106동 16층 1605호 아파트입니다. 현재 소유자는 한성기업주식회사이며, 경매를 신청한 거창농업협동조합의 청구액은 1,909,615,582원입니다. 말소기준권리는 2025.01.13. 설정된 거창농업협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 2,250,000,000원이고 공동담보목록 제2025-12호가 기재돼 있습니다.
등기 흐름에는 소유권보존, 주택도시보증공사와 우리자산신탁주식회사 명의의 신탁, 기존 근저당권 등이 나타나지만 해당 신탁과 기존 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 확인해야 할 핵심은 2025.01.13. 근저당권과 그 뒤에 접수된 박중태 가처분입니다. 가처분은 말소기준권리보다 늦어 제공된 권리판단상 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21876 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 제106동 제16층 제1605호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 현황 공동주택(아파트) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 20층 건물 · 사용승인일 2024.05.31. |
| 소유자 | 한성기업주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 257,000,000원 / 125,930,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 거창농업협동조합 / 1,909,615,582원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 후순위 가처분까지 소멸
최초 소유권보존은 주식회사시온토건 명의로 이뤄졌고, 2024.10.29. 한성기업주식회사로 소유권이 이전됐습니다. 2024.11.11. 우리자산신탁주식회사로 신탁됐으나 2025.01.13. 신탁등기가 말소되면서 다시 한성기업주식회사 소유로 정리됐습니다. 같은 날 거창농업협동조합 근저당권이 설정돼 말소기준권리가 됐습니다.
2025.06.02. 접수된 박중태의 가처분은 사해행위취소로 인한 소유권이전등기 말소를 피보전권리로 하지만, 말소기준권리보다 뒤에 접수돼 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 2025.08.28. 경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 따라서 제공된 배당 시뮬레이션에서 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 49%는 시세가 아니라 유찰률
감정가 257,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 125,930,000원, 감정가의 49%입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 88,151,000원, 4회 유찰 시 61,705,699원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 125,930,000원 | 123,366,980원 | 2,126,633,020원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 88,151,000원 | 86,164,282원 | 2,163,835,718원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 61,705,699원 | 60,194,996원 | 2,189,805,004원 |
다만 이 비율은 감정가 대비 할인율일 뿐, 현재 시장가격 대비 할인율은 아닙니다. 동일 단지 실거래와 비교하지 않은 상태에서는 125,930,000원이 실제 시세보다 낮은지, 비슷한지 또는 높은지 판단할 수 없습니다. 따라서 “감정가의 절반이므로 싸다”는 결론 대신 최근 동일 동·유사 층·동일 면적 거래와 매물을 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 125,930,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,563,020원 |
| 2. 근저당권 · 거창농업협동조합 | 2,250,000,000원 | 123,366,980원 |
| 근저당 미배당 | - | 2,126,633,020원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 123,366,980원이 거창농업협동조합 근저당권에 배당되고, 2,126,633,020원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 거제시 연초면 한내리 소재 거제 한내공단 동측 인근이며, 주변에는 농경지와 자연림 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 아파트로 사용승인일은 2024.05.31.이며, 기본적인 위생·급배수·난방·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 단지 남서측으로 폭 약 8~10미터의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지. 완경사지대의 부정형 토지로 현황 아파트 부지이며, 토지면적은 55,113.9㎡이고 공시지가는 170,500원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·지구단위계획구역이며 소로1류와 접하고 중로2류에 저촉됩니다. 가축사육제한구역·준보전산지·영농여건불리농지 사항이 기재돼 있습니다.
- 현황 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 동일 단지 실거래와 현재 매물 비교가 없어, 감정가 대비 49%라는 수치만으로 환금성과 적정 입찰가를 확정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 동일 단지·동일 면적의 최근 실거래와 현재 매물을 확인해 125,930,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 검증하세요.
- 점유 확인. 폐문으로 내부와 이용상황을 직접 확인하지 못했고 임대관계도 미상입니다. 전입세대, 점유자와 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 가처분 원본 대조. 박중태 가처분은 말소기준권리보다 후순위로 소멸하는 것으로 분석됐지만, 등기부와 매각물건명세서의 최종 문구를 대조하세요.
- 공동담보 확인. 거창농업협동조합 근저당권에는 공동담보목록 제2025-12호가 기재돼 있으므로 공동담보 물건과 배당관계를 원본에서 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 사용승인일은 2024.05.31.이지만 폐문으로 내부구조와 마감상태를 확인하지 못했습니다. 하자와 수리비를 별도 점검하세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 당해세는 현재 배당표에 반영되지 않았으므로 관리주체와 관계기관을 통해 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 검증 중”
권리관계만 보면 기준은 분명합니다. 2025.01.13. 거창농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 가처분과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인은 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다.
그러나 가격 판단은 별개의 문제입니다. 감정가 257,000,000원에서 2회 유찰돼 125,930,000원까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 이것이 실제 시세보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 여기에 폐문으로 확인하지 못한 내부 상태와 임대관계 미상까지 남아 있습니다. 말소 구조는 합격, 점유와 시세는 확인 전. 최근 거래가격과 현장 점유를 확인한 뒤에야 적정 입찰가를 정할 수 있는 물건입니다.
